Rynek najmu lokali mieszkalnych

Spośród wielu gałęzi gospodarki i rynku nieruchomości w szczególności rynek najmu lokali mieszkalnych jest tym, który budzi najwięcej emocji i jednocześnie jakakolwiek próba naruszenia status quo wywołuje wiele protestów, sprzeciwów i oporu. Jest to temat zdecydowanie drażliwy społecznie i niewygodny politycznie. Próba lub nawet chociażby publiczne wspomnienie o możliwości zmiany obecnych przepisów w tym zakresie (w kierunku rozwiązań bardziej rynkowych) to dla każdego, kto próbuje temat podjąć zadanie porównywalne z włożeniem gołej ręki do ula pełnego gotowych do ukąszenia os. Polityka, który odważyłby się wstąpić na ten teren można przyrównać to szaleńca wyciągającego zawleczkę z granatu, wkładającego ów odbezpieczony granat do kieszeni i następnie rozpoczynającego wspinaczkę w górzystym trudnym terenie.

Prawo a najem

Niewydolność polskiego wymiaru sprawiedliwości to osobny temat. Na gruncie wynajmu lokali mieszkalnych działa ona tylko jak swego rodzaju dopalacz i tak już bardzo niezdrowej sytuacji. Szybkość działania sądów i uwarunkowania polityczno-społeczne sprawia że osoba, która decyduje się wynajmować lokal mieszkalny nie jest rozsądnym inwestorem oczekującym zwrotu z posiadanego kapitału w formie czynszu najmu, lecz hazardzistą podejmującym ryzykowną grę po bogato zakrapianej alkoholem imprezie. Dodać należy, że ów hazardzista nie otrzymuje od losu zbyt dobrych kart....

Ogólne zasady

Wynajem lokalu mieszkalnego powinien być porównywalny (oczywiście z uwzględnieniem jego specyfiki) do innych usług oferowanych na rynku, takich jak wykupienie abonamentu na telefon czy telewizję kablową. Dwie strony zawiązują dobrowolną umowę. Jeśli jednej ze stron ona nie odpowiada, to następuje rozwiązanie umowy i zaprzestanie świadczenia usługi. Oczywiście zawsze będzie istniał wymiar społeczny najmu lokalu mieszkalnego jako usługi zaspokajającej jedną z najbardziej pierwotnych potrzeb człowieka, czyli potrzebę schronienia i posiadania dachu nad głową. Mimo wszystko jednak w obecnej sytuacji najem wydaje się być instytucją, która faworyzuje w sposób zupełny tylko jedną ze stron, tj. najemcę.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Z różnych powodów, między innymi zaszłości historycznych, epoki PRL, presji społecznej zainteresowanych grup w dziedzinie prawa regulującego wynajem lokali mieszkalnych, mamy stan, który bardzo daleki jest od sytuacji, którą można by nazwać cywilizowaną. Celem niniejszego artykułu nie jest próba odpowiedzenia, jak doszło do tej sytuacji, ale przedstawienie najważniejszych uregulowań prawnych podtrzymujących status quo. Już sama nazwa ustawy regulującej najem lokali mieszkalnych czyli Ustawa o ochronie praw lokatorów jasno sugeruje, kto w tej relacji (wynajmujący lokal czy najemca) jest uprzywilejowany.

Najmem lokali mieszkalnych - Problemy...

Całość problemów z najmem lokali mieszkalnych można podzielić na dwie główne grupy. Pierwszą umownie możemy nazwać problemem ze świadczeniem usługi najmu, do momentu kiedy umowa formalnie funkcjonuje. Drugą grupą jest natomiast problem z odzyskaniem lokalu od najemcy po tym, kiedy umowa najmu przestanie faktycznie obowiązywać. Niniejszy artykuł skupia się na pierwszej grupie.

Prawo wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony

Patologie ustawy najlepiej obrazuje de facto niemożność wycofania się z umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ustawodawca  daje wynajmującemu prawo wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony tylko w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu wynoszącej 3 pełne okresy płatności i tylko po uprzednim wezwaniu do zapłaty wraz z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę. Stawia to wynajmującego w sytuacji, w której w zasadzie zostaje on na łasce najemcy (przy założeniu, że najemca nie narusza istotnie warunków umowy i nie jest w zwłoce z zapłatą czynszu). Pozostawione przez ustawodawcę środki do wypowiedzenia w ten sposób umowy najmu mają w praktyce marginalne znaczenie - mają zastosowanie tylko w określonych przypadkach. Praktykom mającym na co dzień styczność z rynkiem najmu mieszkań trudno byłoby wskazać realne przypadki ich zastosowania i wyegzekwowania. Bardziej ciekawostką niż stosowaną praktyką jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu na 3 lata naprzód, jeśli właściciel sam zamierza zamieszkać w lokalu. W praktyce właściciel lokali mieszkalnych często decydują się zapłacić najemcy za opuszczenie lokalu. Często rynkowa kalkulacja prowadzi do takiej właśnie decyzji, czego autor niniejszego artykułu jest najlepszym przykładem.  W rezultacie mamy odwrotność sytuacji swobodnego zawierania umów. Gdy np. nie pasuje nam umowa jaką mamy np. z operatorem telekomunikacyjnym, to - jeśli jest ona na czas nieokreślony - zwyczajnie ją wypowiadamy. Z drugiej strony usługodawca może zrobić to samo. Wynajmujący nie ma takiej swobody, jeśli posiada umowę najmu na czas nieokreślony. Jest wręcz uwięziony w swojej umowie.

Regulacje czynszu

Drugim poważnym osłabieniem pozycji wynajmującego jest mocne ograniczenie możliwości regulacji czynszu najmu w przypadku umów na czas nieokreślony. To wojewoda dekretem, a nie właściciel decyduje, ile można na mieszkaniu zarobić. Bo do tego sprowadza się ustanowienie górnego limitu, do którego można wypowiedzieć czynsz, na wysokości 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W praktyce są to stawki zdecydowanie dużo niższe od rynkowych. W skrajnych przypadkach mają miejsce sytuacje, gdzie mieszkania z czynszem sięgające górnej granicy wyznaczonych stawek znajdują się w centrach wielkich miast, gdzie dysproporcja pomiędzy wartością czynszu regulowanego a możliwym do osiągnięcia czynszem rynkowym jest szczególnie dotkliwa dla wynajmującego. Konieczność wypowiadania stawek czynszu na 3 miesiące naprzód czy ograniczenie częstotliwości tych wypowiedzeń do jednego na sześć miesięcy nie pozwala na dojście do stawek chociażby zbliżonych do rynkowych, np. we wspomnianych wyżej lokalizacjach. Wypowiedzenie stawek czynszu najmu ponad wartość odtworzeniową w praktyce rzadko występuje, z uwagi na możliwość zaskarżenia przez najemcę, a także z braku jasności co do tego, jak w/w przepis stosować.

Jak postępować?

W praktyce powoduje to, że najbezpieczniejsze dla wynajmującego jest podpisanie umowy tylko i wyłącznie na czas określony. Pozostaje jednak spora grupa właścicieli z wcześniej już zawartymi umowami najmu na czas nieokreślony, których nijak nie da się wzruszyć. Powoduje to swego rodzaju uwięzienie kapitału, np. kiedy wynajmujący chce rozwiązać stosunek najmu w celu sprzedaży lokali albo podnieść czynsze ze względu na zmianę warunków rynkowych, a w świetle prawa nie może tego zrobić.

Wadliwe umowy

W rzeczywistości na rynku funkcjonuje również wiele wadliwych prawnie umów najmu na czas nieokreślony, w których termin wypowiedzenia został określony jako 1 miesięczny. Strony zwykle podpisują tego typu umowę, będąc nieświadomymi obowiązujących przepisów. Właściciele mieszkań nie mający wiedzy na temat obowiązującego stanu prawnego proponują swoim najemcom wadliwą umowę. Wszystko jest w porządku, dopóki strony są zadowolone ze wzajemnej współpracy. W przypadku pojawienia się tarć pomiędzy właścicielem a najemcą powstaje konflikt interesów. Często wtedy zapisy umowy są konsultowane z prawnikiem i następuje uświadomienie stron co do poprawności takich zapisów.

Podsumowanie

Mamy więc obecnie sytuację następującą. Z powodu bardzo niekorzystnych uregulowań prawnych każdy świadomy wynajmujący będzie starał się unikać zawierania umów najmu na czas nieokreślony za wszelką cenę. Na podpisanie tego typu umowy godzą się tylko wynajmujący nieświadomi konsekwencji swojego postępowania. Z drugiej strony istnieje duża ilość umów najmu na czas nieokreślony trwających wiele lat. Często właściciele weszli w prawa i obowiązki umowy najmu np. nabywając nieruchomość i nie mieli wyboru przy kształtowaniu istniejącego stosunku prawnego. W każdym przypadku mamy do czynienia z prawnym przymusem kontynuacji umowy najmu a także ograniczeniami w wysokości czynszu. Jest faktyczny brak swobody zawierania (rozwiązywania) umów najmu chroniony prawem.

Damian Stasiak, członek Stowarzyszenia "Mieszkanicznik"
publikacja "Nieruchomości C.H.Beck" sierpień 2016 r.