Rynek pierwotny vs rynek wtórny w 2026. Ostatnie 5 lat mówią same za siebie.

Jeżeli ktoś prowadzi projekty mieszkaniowe w Polsce, to ostatnie 5 lat było jak przyspieszony kurs prawa, finansów i techniki budowlanej. I te zmiany nie są jednym, wielkim pakietem zmian. One są wprowadzane krok po kroku, bo praktycznie każdego miesiąca jako deweloper dowiadujesz się o planowanych zmianach, do których w określonym czasie będziesz musiał się dostosować. Raz umowy i prospekty, raz technika i akustyka, raz energia, raz podatki, a na końcu dochodzą miasta ze swoimi opłatami za infrastrukturę, a także zbliżający się termin uchwalenia planów ogólnych.

W tym artykule pokażę Ci część tych zmian, które bezpośrednio wpływają na zmianę podejścia do tego biznesu w relacji klient-deweloper. A trochę się zadziało.

Prospekt, rozliczenia, rękojmia, „polska miara”

Każdy deweloper zobligowany jest do dostosowania się do zmieniających się warunków prawnych. Najbardziej „na wierzchu” widać zmianę w dokumentach sprzedażowych i w tym, co klient realnie może egzekwować.

Po pierwsze: prospekt informacyjny przestał być luźnym PDF-em „dla chętnych”. Ustawa wymaga, żeby deweloper sporządził prospekt dla przedsięwzięcia i doręczył go (z załącznikami) zanim dojdzie do umowy deweloperskiej albo nawet do umowy rezerwacyjnej. Prospekt i załączniki są też integralną częścią umowy, czyli jak coś tam wpiszesz, to to żyje, a nie „leży w folderze”.

Po drugie: sama umowa rezerwacyjna została „docięta” przepisami, m.in. limit opłaty rezerwacyjnej to maks. 1% ceny z prospektu. To jest ważne, bo to wpływa na gotówkę i na rozmowy z klientem „czy będę miał zwrot, jak bank mi odmówi”.

Po trzecie: harmonogram i wpłaty. Ustawa wymusza powiązanie wpłat z faktycznym postępem etapów i mówi wprost, że nabywca dokonuje wpłat po zakończeniu danego etapu z harmonogramu (a deweloper ma poinformować o zakończeniu etapu na trwałym nośniku). Brzmi niewinnie, ale w praktyce dyscyplinuje: planowanie etapów, audyt banku, cashflow i komunikację z klientem.

Po czwarte: rozliczenia i „moment prawdy” przy rachunku powierniczym. Dla zamkniętego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa z umowy, czyli po finalnym przeniesieniu, a nie „po jakimś papierze z budowy”. To mocno porządkuje ryzyko po stronie kupującego, ale po stronie dewelopera wymusza lepsze finansowanie pomostowe i większą dyscyplinę w dowożeniu formalności.

Po piąte: wady i terminy. Procedura odbioru i usuwania wad jest opisana konkretnie: 14 dni na stanowisko dewelopera po protokole i 30 dni na usunięcie uznanych wad, z mechanizmem „drugi termin” i możliwością usunięcia na koszt dewelopera, jeżeli dalej nie działa. Przy wadzie istotnej dochodzi mechanika odmowy odbioru i opinii rzeczoznawcy. To nie jest teoria, to są terminy, które trzeba mieć wdrożone operacyjnie, bo inaczej wpadniesz w spór proceduralny zanim w ogóle dojdziesz do sedna usterki. 

Po szóste: rękojmia i gwarancja. W tle jest klasyczna rękojmia z Kodeksu cywilnego (dla nieruchomości standardowo odpowiedzialność sprzedawcy jest liczona w latach, z dodatkowymi terminami na dochodzenie roszczeń po wykryciu wady).  Ale od 9 września 2025 weszła też zmiana, która doprecyzowała stosowanie przepisów o rękojmi przy sprzedaży do odpowiedzialności dewelopera po przeniesieniu praw wynikających z umowy deweloperskiej (nowy art. 41a). Mówiąc po ludzku: ustawodawca domknął interpretacyjne szare strefy. 

Po siódme (i to w miarę świeże): „polska miara” i liczenie powierzchni. Od 13 lutego 2026 doszedł nowy obowiązek w umowach i w rezerwacji: cena ma być określona jako iloczyn m² powierzchni użytkowej i ceny za 1 m², a sama powierzchnia użytkowa ma być ustalana zgodnie z Polską Normą dotyczącą wskaźników powierzchniowych i kubaturowych (w brzmieniu obowiązującym w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia). To jest zmiana, która realnie tnie spory o „ścianki działowe”, wnęki, różnice obmiaru i marketingowe zabawy metrażem. I ona wpływa wprost na cennik, prospekt i wzory umów. 

Wnioski

Te zmiany pokazują jak w bardzo krótkim czasie prawo potrafi się zmieniać i jak szybko należy reagować jako deweloper budowlany. Jedna sprawa to dostosowanie się, a druga sprawa to sprawna edukacja w tym zakresie, żeby nie popełniać kosztownych błędów. A umówmy się, każdy kto wchodzi w ten biznes liczy po czasie na dobry zysk. 

Partner Zostań Deweloperem

Podobne wpisy:

Licytacja komornicza krok po kroku. Przewodnik inwestora bez prawniczego żargonu Jedna metoda liczenia metrów. Koniec z dowolnością, która robiła bałagan w inwestycjach. Nowelizacja Prawa budowlanego 2026. Więcej niż deregulacja i znacznie więcej konsekwencji Ustawa schronowa zmienia realia inwestycji. Deweloperzy muszą przygotować się na nowy standard budowy