14 maja 2025 r. w murach Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie odbyła się międzynarodowa konferencja naukowa „Mieszkanie własne czy wynajmowane - polityka mieszkaniowa w dobie zmian klimatycznych i społecznych”. Wydarzenie to zgromadziło przedstawicieli świata nauki, administracji publicznej, samorządów, środowisk deweloperskich, fundacji społecznych, organizacji eksperckich oraz praktyków rynku nieruchomości z całej Polski.

W debatach i kuluarach nie zabrakło również głosu Stowarzyszenia Mieszkanicznik reprezentowanego przez członka zarządu Dawida Michnę, który wystąpił jako panelista pierwszej sesji konferencji.

W wydarzeniu wzięły również udział Celina Mierzejewska, aktywna członkini oddziału warszawskiego i współautorka niniejszej relacji, oraz Iga Gałecka odpowiedzialna za komunikację i wizerunek stowarzyszenia.

Kontekst konferencji  - między społeczną potrzebą, a rynkową realnością

Temat konferencji był nieprzypadkowy. Polska znajduje się obecnie w przełomowym momencie, jeśli chodzi o kształtowanie polityki mieszkaniowej:

• z jednej strony mamy do czynienia z rekordowo niską dostępnością mieszkań dla osób bez zdolności kredytowej,
• z drugiej strony, z rosnącą presją opinii publicznej na sektor mieszkalnictwa,
• a równolegle toczy się europejski proces legislacyjny, który zmieni zasady funkcjonowania najmu krótkoterminowego.

W tej atmosferze niepewności i poszukiwania rozwiązań, głosy reprezentantów różnych sektorów (publicznego, deweloperskiego, naukowego i społecznego) zderzyły się w merytorycznej i wielowątkowej dyskusji.

Jednym z wyraźnie dostrzegalnych wątków była pęknięcie narracyjne między zwolennikami państwowej gwarancji dostępności mieszkań a reprezentantami rynku, którzy podkreślali rolę prywatnych inwestorów i naturalne mechanizmy popytu i podaży.

Choć wielu uczestników postulowało konieczność budowy systemu mieszkań społecznych i komunalnych, dane były bezlitosne:

• w 2024 r. tylko ok. 5000 mieszkań komunalnych i społecznych oddano do użytku,
• w tym samym czasie 125 000 lokali zostało dostarczonych przez deweloperów i inwestorów prywatnych,
• z tego co najmniej 30-35% trafia na rynek najmu (dane GUS, NBP, portale ogłoszeniowe).

Z danych można wyciągnąć wniosek, że bez udziału właścicieli mieszkań na wynajem nie sposób rozwiązać deficytu mieszkaniowego, niezależnie od ideologicznego podejścia.

Mieszkanie jako dobro złożone, społecznie wrażliwe i systemowo niedopowiedziane

Tematyka konferencji na SGH unaoczniła głęboką wielowymiarowość pojęcia „mieszkanie”. Z jednej strony przedstawiciele sektora publicznego i organizacji społecznych podkreślali potrzebę zagwarantowania prawa do mieszkania. Z drugiej - eksperci rynku nieruchomości oraz deweloperzy zwracali uwagę na realia gospodarcze, deficyt podaży i znaczenie inwestorów prywatnych.

Istotnym akcentem pierwszej sesji konferencji była rozbudowana wypowiedź członka Zarządu stowarzyszenia Dawida Michny, która nadała dyskusji kierunek równoważący wartości społeczne z rynkowymi realiami:

- Jeżeli mówimy o rynku najmu, w naszym przekonaniu powinien on być traktowany jako pełnoprawna, równorzędna forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych - zaznaczył Dawid Michna. - Dla nas pytanie „własność czy wynajem?” nie jest pytaniem wykluczającym. Uważamy, że w nowoczesnej polityce mieszkaniowej powinno być miejsce dla obu modeli. To obywatel powinien mieć możliwość wyboru - czy chce być właścicielem, czy najemcą - w zależności od swojej sytuacji życiowej, finansowej oraz osobistych priorytetów.

Dawid Michna zwrócił uwagę, że badania opinii publicznej nadal pokazują wysoką preferencję dla własności, ale podważył jednoznaczność takich danych wskazując na niedookreślenie alternatywy:

- Można odwrócić pytanie "własność czy wynajem" i zapytać: czy w celu realizowania swoich codziennych potrzeb mieszkaniowych wolisz zawrzeć umowę roczną, która daje elastyczność i ochronę wynikającą z Ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny? Czy może raczej wiązać się na 25-30 lat kredytem zabezpieczonym przez Ustawę o kredycie hipotecznym z umową, której żadnych niemal warunków nie wynegocjujesz? Dla wielu osób, szczególnie z młodszych pokoleń, perspektywa elastyczności, indywidualnych relacji oraz dostępności staje się atrakcyjniejsza niż długoterminowe zobowiązanie wobec dużej instytucji finansowej.

Reprezentant Mieszkanicznika podkreślił w panelu dyskusyjnym również wyraźny trend zmiany pokoleniowej w podejściu do mieszkania jako dobra:

- Cieszy mnie, że młodsze pokolenia coraz częściej nie utożsamiają wartości życia z koniecznością prawa własności. Dla nich nie jest aż tak istotne, czy są właścicielami, czy posiadaczami (użytkownikami) mieszkania - ważne, że mogą w nim bezpiecznie żyć. Wynajem to przecież również forma korzystania z prawa rzeczowego, z możliwością umeblowania, przemalowania ścian czy wymiany zamków, o ile strony umowy tak ustalą. Zamiast fetyszyzowania własności czy stygmatyzowania wynajmujących, pojawiać się powinna praktyczna troska o jakość życia mieszkańca.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik nie unika porównań z zagranicą, szczególnie do takich krajów jak Niemcy, Dania czy Holandia gdzie najem stanowi dominującą formę korzystania z mieszkań. Jednak Dawid Michna podkreślił, że kopiowanie modeli zachodnich bez uwzględnienia polskich uwarunkowań historycznych, kulturowych i ekonomicznych byłoby błędem:

- Inspirujemy się dobrymi praktykami z zagranicy, natomiast zdajemy sobie sprawę, że polska historia, struktura majątkowa, poziom dochodów i świadomość prawna są inne. Naszym celem nie jest „znajmowanie wszystkiego”, ale danie ludziom realnego wyboru, by nie byli skazani na kredyt jako jedyną ścieżkę do stabilizacji mieszkaniowej.

W podsumowaniu wystąpienia Dawid Michna przytoczył ważny wątek semantyczno-społeczny:

- W Polsce mieszkanie to dobro złożone. Może być prawem, może być towarem, może być aktywem inwestycyjnym, albo po prostu sposobem na realizację codziennych potrzeb życiowych. Można również  zapytać czy „mieszkanie” traktujemy jak rzeczownik (przedmiot) czy może jak czasownik (prawo do mieszkania, funkcję społeczną). Każda z tych perspektyw wnosi coś ważnego, dlatego polityka mieszkaniowa nie może być zero-jedynkowa.

Wystąpienie Dawida Michny spotkało się z uznaniem za wyważony, merytoryczny i koncyliacyjny ton. Stowarzyszenie Mieszkanicznik nie unika trudnych tematów, ale też nie zgadza się na sprowadzanie debaty do antagonizmów. W swojej działalności od 2012 roku łączy interesy ponad 22 000 członków i sympatyków organizacji, z troską o jakość rynku najmu, transparentność umów oraz podnoszenie standardów.

 

W cieniu podatku katastralnego

Dużym zainteresowaniem cieszyła się część konferencji poświęcona planowanym zmianom podatkowym. Wśród tematów pojawił się m.in. podatek katastralny od trzeciego mieszkania, który rząd rozważa jako narzędzie ograniczenia inwestycji w nieruchomości.

Eksperci zgodnie podkreślali, że taka regulacja może uderzyć nie tyle w fundusze inwestycyjne, co w klasę średnią. Propozycja ta budzi również obawy o dalsze wypychanie mieszkań z rynku najmu - szczególnie w momencie, gdy państwowa alternatywa jest nadal szczątkowa.

 

Głos innych organizacji społecznych

Ważnym aspektem konferencji były też wystąpienia organizacji pozarządowych i środowisk akademickich. Przedstawicielki Fundacji PoDRUGIE oraz organizacji mieszkaniowych przywołały przykłady wykluczenia mieszkaniowego młodych dorosłych, bezdomności i patologizacji relacji lokator-właściciel. Było to cenne przypomnienie, że rozwiązania rynkowe muszą być uzupełnione działaniami osłonowymi, a mieszkanie to także narzędzie równości i inkluzji społecznej.

Rekomendacja dla decydentów - potrzeba reform systemowych

Wypływające z debat rekomendacje dla polityków i instytucji odpowiedzialnych za kształtowanie polityki mieszkaniowej były jednoznaczne:

1. Nie antagonizować inwestorów prywatnych i państwowych, lecz szukać synergii.
2. Wdrożyć system zachęt dla legalnego najmu, inwestycji w jakość lokali oraz transparentnego rozliczania przychodów.
3. Budować lokalne systemy wsparcia (np. Społeczne Agencje Najmu) komplementarne wobec rynku, a nie przeciwstawne.
4. Wprowadzić proporcjonalne regulacje, które uwzględniają skalę działalności wynajmujących (właścicieli mieszkań).
5. Zbierać dane, monitorować i analizować - zamiast działać reakcyjnie lub pod presją opinii publicznej.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik deklaruje gotowość do dalszego udziału w konsultacjach i współtworzeniu nowoczesnej, zrównoważonej polityki mieszkaniowej. Takiej, w której sektor wynajmu nieruchomości jest postrzegany jako nieodzowny element systemu, wspierający mobilność, elastyczność i dostępność mieszkań dla różnych grup społecznych.