Pytamy dewelopera o przyszłość branży.
Na pytania Mieszkanicznika odpowiada Jarosław Gulewski - deweloper z dolnośląskiego
Obecna sytuacja epidemiologiczna i gospodarcza nie napawa optymizmem, pewnie często się zastanawiasz jak potoczy się przyszłość branży deweloperskiej, wiele mówi się o obniżkach cen mieszkań. Jak Ty widzisz przyszłość rynku, czy faktycznie mieszkania będzie można kupić znacznie taniej?
Obecna sytuacja faktycznie nie wygląda najlepiej, ale pamiętajmy że obecny kryzys nie dotyczy tylko branży nieruchomości, w mojej ocenie deweloperzy są w znacznie lepszej sytuacji niż np. restauratorzy, transport turystyczny czy branża eventowa, co oczywiście nie jest żadnym pocieszeniem.
Na rozwój branży bardzo duży wpływa mają banki, a w szczególności kredyty na zakup mieszkań, obecnie banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów podnosząc udział środków własnych w finansowaniu nieruchomości. Bardzo duże znaczenie ma również rynek pracy, przewiduje się spory wzrost bezrobocia, obecnie znaczna część potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją o zakupie nie wiedząc, jak będzie wyglądała jego sytuacja zawodowa, cześć osób czeka na obniżkę cen mieszkań, w dużych miastach cześć deweloperów postanowiła sprzedać mniej atrakcyjne mieszkania w niższych cenach, ale może to być spowodowane potrzebą płynności finansowej, która w tej branży jest kluczowa.
A co z marżą? Często wraz z obniżką cen obniżeniu ulega również marża. Czy w czasie kryzysu będzie się jeszcze opłacało inwestować w projekty deweloperskie?
W obecnej sytuacji chyba nikt nie jest w stanie przewodzić przyszłości rynku nieruchomości, ale musimy mieć na uwadze, że bardzo często podczas kryzysu spadają również koszty pracy, a co za tym idzie koszty materiałów i usług, a to mimo obniżki cen mieszkań wcale nie musi oznaczać znacznej obniżki marży. To są oczywiście tylko prognozy.
Na dzień dzisiejszy ceny usług i materiałów nie spadają, nie widać również kolejek pracowników budowlanych do pracy.
Część dużych inwestycji deweloperskich, które są jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży i budowy została wstrzymana, co oczywiście ogranicza podaż mieszkań na rynku, a miejmy na uwadze, że w Polsce nadal brakuje około 2 mln mieszkań.
Kiedy sytuacja wróci do normy i czy sprzedaż mieszkań nadal będzie się cieszyła takim powodzeniem jak przed kryzysem?
Obecnie już jest lepiej, drastycznych spadków cen nie widać, pamiętajmy również o inflacji, która wcale nie zachęca do trzymania pieniędzy w bankach, część inwestorów próbowało wyczekać jakiś okres licząc na drastyczny spadek cen, którego nie widać.
W dużych miastach, gdzie ceny mieszkań sięgały 10 000 zł i więcej - jest z czego obniżać, natomiast przy cenach 4 000 – 5 000 zł za metr powierzchni raczej nie spodziewajmy się obniżek.
Czy uważasz, że w obecnej sytuacji warto rozpoczynać przygodę z branżą deweloperską?
Oczywiście, jest to bardzo dobry moment, część planowanych dużych inwestycji jest wstrzymanych, co działa tylko na korzyść początkujących deweloperów, jest to też dobry moment do negocjacji ceny działki.
Prowadzisz od kilku lat Warsztaty Deweloperskie, prężnie rozwijasz swoją markę. Jakie były Twoje początki na rynku deweloperskim i dlaczego akurat wybrałeś ten segment rynku?
Nieruchomości zawsze były w kręgu moich zainteresowań, ale moja przygoda z branżą zaczęła się w korporacji. Mimo, że pracowałem w branży energetycznej nie związanej z nieruchomościami, moimi klientami byli również deweloperzy. Podpatrzyłem, podpytałem i kupiłem swoją pierwszą działkę pod inwestycję, było to w 2006 roku. Wybór tego segmentu był oczywisty – jest to najkrótsza droga do wolności finansowej, ja swoją osiągnąłem już w zaledwie cztery lata. Ogólnie tworzenie miejsc do życia dla innych jest bardzo inspirującym zajęciem, a branża bardzo wciąga.
Dobrze, to konkretnie od czego zacząć?
Jak w każdej branży – zaczynamy od analizy, musimy sobie przede wszystkim odpowiedzieć na kilka podstawowych pytań:
- czy dysponujemy odpowiednią wiedzą dotyczącą procesów inwestycyjnych w branży deweloperskiej?
- czy dysponujemy odpowiednimi środkami na rozpoczęcie działalności deweloperskiej?
- czy dysponujemy odpowiednią ilością czasu na prowadzenie inwestycji, i tutaj dodam, że jeżeli pracujemy na etacie to wcale nie musimy z niego rezygnować, ja ponad 5 lat pracowałem w korporacji i prowadziłem projekty deweloperskie, wszystko jest kwestią odpowiedniej organizacji, obecnie samodzielnie prowadzę 3 inwestycje na 88 lokali, do tego zajmuję się szkoleniami i najmem.
Dziękuje za rozmowę, co chciałbyś na koniec powiedzieć osobom, które chcą rozpocząć swoją przygodę z budową domów i mieszkań na sprzedaż?
Nie zwlekajcie zbyt długo bo na rynku robi się coraz ciaśniej, ale pamiętajcie o ponadprzeciętnej ostrożności, jest to branża na której można sporo zarobić w krótkim czasie, ale błędy mogą drogo kosztować.
Dzięki za rozmowę.
