Polski Rynek Mieszkaniowy – ciąg dalszy relacji z konferencji
Hanna Milewska Wilk
Konferencja zorganizowana przez firmę Nowy Adres była tak bogata treściowo, że relacje z niej musieliśmy podzielić na dwie części. Sprawozdanie z pierwszego dnia konferencji można znaleźć tutaj, a poniżej prezentujemy krótki zarys tego, co działo się drugiego dnia.
Wtorek rozpoczął się od panelu o dzielnicach przyszłości, który raczej przerodził się w dyskusję, co powinno być w gestii samorządów, co należeć do zadań deweloperów, a jak mogą w tym odrobinę swobody twórczej odnaleźć architekci. Do tego doszły jeszcze głosy o udziale mieszkańców w kształtowaniu przestrzeni, sposobach rozstrzygania sporów z sąsiadami nowych projektów budowlanych, niezbędnym do tego czasie, i oczywiście przestrzeni dla usług publicznych. Plany zagospodarowania i istniejące studium planistyczne są często przeszkodą w dobrym planowaniu miasta dla wszystkich zainteresowanych, bo funkcje i zapotrzebowanie zmieniają się dość szybko. Samorządy już nauczyły się na własnych błędach, że należy zostawiać działki na szkoły, przedszkola, przychodnie, parki i ogólnie drogi dojazdowe, podobnie deweloperzy przekazujący zagospodarowane osiedla do użytkowania. Nadal jednak ta współpraca nie jest dobra lub nie ma jej wcale, czyli dla mieszkańców pozostaje niewiele miejsca na wyrażanie potrzeb.
Kolejny panel miał może mało atrakcyjny tytuł, bo był poświęcony zmianom prawnym i podatkowym i ich wpływowi na działalność deweloperską w przyszłym roku, ale zawartość jak zwykle bardzo istotną. Sporo osób było zainteresowanych tymi kwestiami operacyjnymi, a szybki przegląd dotyczył między innymi wzrostu płacy minimalnej, ustawy nazywanej deweloperską, z której jednak prawdopodobnie żaden rynkowy deweloper nie skorzysta, potrzeby zaistnienia kodeksu budowlanego, którego jednak nie widać. Z ciekawszych i bardzo bieżących problemów wymieniano problemy z zaświadczeniami o samodzielności lokali (klienci często coś zmieniają w zatwierdzonych już planach), kwestie podatkowe, np. konieczność wystawiania dwóch faktur na gotowe domy: jednej na budynek, drugiej na działkę z małą architekturą. Coraz bardziej problematyczne są właśnie kwestie obniżonego VATu, i urzędy mają coraz ciekawsze pomysły, jak okroić te ?przywileje? i są to często dość ciekawe pomysły, a ich wyjaśnienia są nie na chłopski rozum? Pojawiło się też pytanie o przekształcanie użytkowania wieczystego we własność, szczególnie dotyczące już istniejących lub trwających projektów, które nie zostały jeszcze sprzedane: jak ma się takie przekształcenie odbyć i jak to pokazać w księgach spółek, żeby nie było problemu niedozwolonej pomocy publicznej w postaci bonifikaty na 80% wartości gruntu. Tego chyba nikt nie przewidział przy konstruowaniu ustawy, brano pod uwagę przede wszystkich indywidualnych właścicieli, o firmach zapomniano, ale pewnie fiskus sobie przypomni?
Te niewesołe rozmowy tylko trochę zmieniły ton, kiedy rozpoczął się kolejny panel. Tym razem było bardziej o wyzwaniach, związanych ze zmianami populacyjnymi: coraz starsi mieszkańcy, coraz mniejsze rodziny, chęć ucieczki z gwarnego miasta do okolicy bardziej cichej, ale jednak o doskonałej infrastrukturze. Czego poszukują klienci, jak można byłoby dostosować mieszkania już istniejące do wózków (dziecięcych i tych dla dorosłych), zwiększyć ich bezpieczeństwo i komfort najróżniejszych użytkowników, i jaki mają na to wpływ deweloperzy? Projektowanie uwzględniające zmieniające się potrzeby jest niezbędne, a klienci w wieku emerytalnym będą coraz bardziej znaczącą grupą. Na razie mają swoje mieszkania, ale te w blokach z lat ?60 i ?70 trudno jest przebudowywać pod kątem dostępności ? już jest pojęcie "pułapki 4. piętra", z którego wielu seniorów nie jest w stanie wyjść i wrócić do domu. Projekty w centrach miast już są projektowane jako bardziej dostępne, powstają pierwsze osiedla poza miastami, dla klientów o zróżnicowanych potrzebach. W Polsce osiedla specjalnie dla seniorów, takie rodem z Florydy, raczej nie znajdą chętnych do budowy i zamieszkiwania.
Panel poobiedni był czasem dla podwykonawców, dotyczył problemów realizacji budowy w zaistniałych jednocześnie okolicznościach zwiększającego się zapotrzebowania i jednocześnie zmniejszających zasobów siły roboczej i rosnących kosztów pracy i materiałów. Ogólnie można powiedzieć, że nie jest łatwo, a nowym i szybko nasilającym się zjawiskiem jest duża rotacja profesjonalistów budowlanych średniego szczebla, od których bardzo wiele zależy na budowach ? jakość, terminowość, precyzja. Dużo budynków, biurowych i mieszkaniowych, jest realizowanych z użyciem zaawansowanych technologii i niezbędni są fachowcy, których praca kosztuje coraz więcej nie tylko ze względu na ogólny wzrost wynagrodzeń, ale i konkurujących o nich pracodawców. To trudne warunki dla podwykonawców i zmieniają się zasady umów z deweloperami, żeby lepiej rozkładać ryzyko, bo wszyscy mają wspólny cel: ukończenie budowy na czas i w dobrej jakości.
Jakość budynku powróciła bardzo szybko ? ostatni panel, bardzo damski w składzie, dotyczył właśnie zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi. Czego oczekują mieszkańcy wprowadzający się do nowych, często prestiżowych budynków, a jakie są priorytety zlecającego zarządzanie, czyli najczęściej dewelopera? Okazuje się, że te bardzo piękne budynki często nie mają najlepszych rozwiązań dotyczących np. monitorowania zużycia mediów, a jest to obecnie temat bardzo ważny dla użytkowników mieszkań. Indywidualizacja opłat za zużycie mediów, ich okresów rozliczeniowych, ogólnie koszty zarządzania budynkiem, rozliczenia dotyczące części wspólnych to dużo ważniejsze i częściej pojawiające się tematy, niż usuwanie usterek przez dewelopera w ramach gwarancji. Często nie da się tego dobrze robić, bo nie zaprojektowano miejsca na nowoczesne urządzenia do pomiarów w tych nowych budynkach, a wystarczyłoby zapytać już współpracujących z deweloperami zarządców o wskazówki? Opomiarowanie jest też bardzo trudną kwestią w budynkach z mieszkaniami na wynajem lub innymi lokalami, gdzie trzeba najemcę rozliczyć w momencie opuszczania lokalu, w dowolnym miesiącu, i to dopiero będzie wyzwanie dla zarządców.
To bardzo krótkie zobrazowanie tematów poruszanych na konferencji, a bywalcy wiedzą, jak dużo jeszcze dzieje się poza programem. Polecamy stronę zaprzyjaźnionego Stowarzyszenia Instytut Remediacji - można tam sprawdzić np. rejestr terenów zanieczyszczonych i co z tym zrobić. Nowy Adres, organizator tej konferencji, zaprasza na kolejne wydarzenia, niektóre nawet bardziej sprofilowane, ale wszystko można sprawdzić na stronie https://www.biznesowi.pl/ A Mieszkanicznik dziękuje za zaproszenie do wzięcia udziału w panelu o najmie i w całym wydarzeniu.
