Stanowisko Stowarzyszenia w sprawie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego?
Minister Infrastruktury i Budownictwa
Ul. Chałubińskiego 4/6
00-928 Warszawa
Odpowiedź na pismo
DM. III.0210.2.2016.EŁ.3
NK: 167761/16
Stanowisko Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik
w sprawie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego…
Proponowane zmiany jedynie pośrednio mogą mieć wpływ na prywatny rynek najmu mieszkań i nie zmieniają zasadniczo obecnej dysproporcji i nierównowagi praw pomiędzy wynajmującymi i najemcami, zarówno w przypadku najmu „zwykłego”, jak i okazjonalnego.
Poniżej komentarze odnośnie proponowanych zapisów i rozwiązań.
- Definicja kosztów związanych z utrzymaniem lokalu w proponowanym brzmieniu (Art. 1 pkt 1 lit. b projektu) lepiej oddaje charakter długofalowych zobowiązań związanych z utrzymaniem nieruchomości. Jest też lepszą podstawą do prognozowania i ustalania z najemcami wysokości czynszów.
- Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony (art. 1 pkt 3 projektu) nie będzie sprzyjało postrzeganiu najmu jako bezpiecznego sposobu na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Jest to sposób na zapewnienie większej rotacji mieszkań komunalnych i zapewnienie, że najemcy rzeczywiście są w sytuacji wymagającej pomocy w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, ale przede wszystkim: po pierwsze nakłada na gminy bardzo duże obowiązki związane z właściwym dopilnowaniem terminów i odzyskiwaniem mieszkań – może nawet w drodze eksmisji, a po drugie nie jest to dobry wzorzec dla rynku prywatnego. Stowarzyszenie Mieszkanicznik, na podstawie dotychczasowej współpracy z samorządami i w związku z wycenami tak intensywnej obsługi najmu przez naszych partnerów, wnioskuje o przyznanie samorządom możliwości podpisywania umów na czas nieokreślony, a jedynie o przyznawanie najemcom zniżek w wysokości czynszu na czas określony, dzięki czemu to najemca starałby się wykazywać swoje uprawnienia, a gmina mogłaby od osób w dobrej sytuacji materialnej pobierać czynsz o wysokości niemal rynkowej, zapewniający środki na utrzymanie zasobu w dobrym stanie i może dalsze inwestycje w mieszkania komunalne lub inne formy pomocy mieszkaniowej.
- Jednoznaczne określenie rodzaju opłat, z tytułu których zaległości mogą być podstawą do wypowiedzenia stosunku prawnego (art. 1 pkt 7 lit. b projektu). Stowarzyszenie Mieszkanicznik wnioskuje o skrócenie terminu, po upływie którego można pisemnie informować o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego. W tej chwili i w projekcie są to trzy pełne okresy płatności, a spółdzielnie i wspólnoty mogą wymagać uzupełnienia zaległych opłat zaraz po upływie terminu płatności, a wszelkie zaległości są obarczone odsetkami za zwłokę w uchwalonej wysokości. Dodatkowo, w przypadku niektórych nośników energii dla gospodarstw domowych, okresy rozliczeniowe mogą być nawet półroczne, co może skutkować zaległościami powyżej roku, czyli nawet odcięciem dostępu przez dostawcę. Najemcy wg obecnych i proponowanych regulacji znajdują się w dużo korzystniejszej sytuacji, niż właściciele zamieszkujący swoje lokale. Wnioskujemy o znaczne skrócenie dopuszczanych w ustawie okresów, do jednego okresu płatności, zamiast obecnie proponowanych trzech. Nadal nie będzie to bieżące regulowania płatności, ale daje odpowiedni czas i najemcy, i wynajmującemu pośredniczącemu w uiszczaniu opłat, na reakcję.
Proponowane brzmienie art. 11 ust. 2 pkt 2:
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela pobieranych przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za jeden okres płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub - Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Popieramy wykreślenie katalogu osób uprawnionych, ze względu na obawy prywatnych właścicieli związane z wynajmowaniem lokali mieszkalnych osobom wskazanym w tym przepisie, skutkujące zwiększonymi wymogami wobec potencjalnych najemców, których sytuacja mogła być określona w tym punkcie Ustawy.
Popieramy propozycję Habitat for Humanity Poland o umożliwieniu gminom, po upływie określonego w ustawie lub miesięcznego terminu zaległości, informowania innych swoich jednostek o zaistnieniu zaległości, czyli ośrodków pomocy społecznej lub centrów pomocy rodzinie, w celu diagnozy sytuacji gospodarstwa domowego i możliwości udzielenia odpowiedniego wsparcia i pomocy.
Sporządziła:
Hanna Milewska-Wilk
Zarząd
