Archiwa dochód

Połowa maja za nami, drzewa i krzewy w pełni się zazieleniły, długo oczekiwane słoneczne dni także już mamy. Promienie słoneczne ogrzewają naturę. Rynek nieruchomości i kredytów zdaje się dostosowywać do tej sytuacji. Jest gorąco, chwilami bardzo gorąco. To może nie jest jeszcze ta chwila, kiedy można by powiedzieć, że sprzedaje się wszystko i za każdą cenę. Jednak obserwując wybrane transakcje można śmiało mówić o wyścigu po wybrane nieruchomości a tym samym po kredyty. Nie zawsze wszyscy dobiegają do mety, a Ci którzy ukończą wyścig są zmęczeni – bo droga i wyboista, i długa. Poniżej kilka słów o tym, co nas czeka na tej drodze. Podejście banków do dochodów, czyli „przeklęta” zdolność kredytowa W porównaniu do lat ubiegłych, nawet mimo pandemii zdecydowanie mniejszym problemem jest obecnie zdolność kredytowa. Ta czysto matematycznie liczona. Powodów jest kilka. Pierwszy prozaiczny, to wzrost dochodów. Choć znajdą się pewnie zaprzeczający, to zarabiamy coraz więcej. Także zakredytowania tak zwanymi drobnymi ratami, czy limitami na kartach kredytowych jest coraz mniejsze. Brak takich obciążeń w sposób jednoznaczny wpływa na wyliczaną przez banki zdolność. Czynnikiem bardzo istotnym są także stopy procentowe. Nie musze dodatkowo tłumaczyć, że czym mniejsze oprocentowanie, tym mniejsza rata, a tym samym wyższa zdolność. W połączeniu z poluzowaniem przez banki tak zwanych buforów na zwiększone wydatki, lub też potencjalne zmniejszenie dochodów daje to w większości przypadków posiadanie tak zwanej nadwyżki zdolności nad potrzebami. W istotny sposób wpływa to na ryzyko a przez to większą przyzna walność kredytów. Niestety nie jest aż tak słodko, jak by mogło to wynikać z powyższego. Stara prawda mówi o tym, że zdolność kredytowa to podstawa do uzyskania kredytu, ale sama ona to za mało. Matematycznie patrząc ze zdolnością w bankach jest dobrze. Jednak niezmiennie pozostają jeszcze ograniczenia związane z akceptacją źródeł dochodów. Do banków, które jakiś czas temu wprowadziły brak odstępstw np. w zakresie akceptacji krótkiego okresu zatrudnienia „w przód” (przy umowach na czas określony) dołączył kolejny wydłużając ten czas z 6 do 12 miesięcy. Także prowadzący działalność gospodarczą pozostają pod ostrą oceną analityków. W dalszym ciągu banki mają swoje czarne listy branż, w przypadku których dochody nie są brane pod uwagę. Nie zawsze, patrząc z boku i obiektywnie, są to wybory racjonalne. O ile można zrozumieć wykluczenie branży gastronomicznej (choć i tu są wyjątki i firmy radzą sobie doskonale mimo pandemii), to wykluczenie np. doradztwa biznesowego jest już mało zrozumiałe. Ta ostatnia branża jak mało kiedy przeżywa obecnie rozkwit. Na szczęście nie jest to powszechne i nie każdy bank patrzy na te sprawy w ten sam sposób. Bolączką przedsiębiorców pozostaje analizowanie przez decydentów w banku stabilność dochodów. Każdy prowadzący biznes wie doskonale, że na dochody należy patrzeć w ujęciu najlepiej rocznym, powiedzmy że czasami kwartalnym. Niestety druga strona, czyli banki, zbyt duże wahnięcia pomiędzy miesiącami traktują jako duży minus. Ceny na rynku nieruchomości, a możliwości kredytowe. Jak wspomniałem na początku, ale Wy wiecie to doskonale i bez tego, ruch na rynku zakupu i budowy nieruchomości jest bardzo duży. Efektem niskich stóp procentowych a tym samym oprocentowania lokat jest uwolnienie sporej gotówki. W jakimś stopniu wpływa to zarówno na sam ruch na rynku jak i ceny. Mimo tego niezmiennie znacząca część transakcji jest oparta o finansowanie hipoteczne. I tu pojawiają się trzy główne problemy. Pierwszy to czas oczekiwania na decyzję kredytową. W „normalnych” czasach oczekiwanie na przyznanie kredytu przez miesiąc traktowane było jako standard. W przypadku ciekawych ofert bankowych, wtedy gdy występowały promocje czas ten wydłużał się do dwóch miesięcy. Dla większości sprzedających, którzy czekają na pieniądze to był często czas nie do zaakceptowania a jeśli to niechętnie. Obecnie mamy dwa bieguny. Na jednym są banki, które są w stanie wydać decyzję w ciągu dwóch-trzech tygodni. Niestety nie zawsze mają dobre warunki i łagodne podejście do wnioskodawców. Drugi biegun, to kilka banków, które z wydaniem decyzji „zwlekają” ponad dwa miesiące. Nikt oczywiście nie pracuje nad tymi wnioskami tyle czasu. Sama analiza to kilka dni, w zależności złożoności sprawy. Reszta to po prostu czekanie w kolejce. Powód drugi, to ceny nieruchomości w odniesieniu do ich wartości przyjmowanej przez banki. Tu coraz częściej zdarzają się rozbieżności a to dobitnie świadczy o tym, że rynek ciągnie do przodu. Wycena nieruchomości odbywa się przeważnie poprzez wykonanie operatów szacunkowych. Te wykonywane są metodą porównawczą, a to oznacza ni mniej ni więcej, że coś z czymś trzeba porównać. W przypadku wzrostu cen nie zawsze znajdą się transakcje, które są na odpowiednim poziomie. Banki też swoje ucinają często dla zasady i dla bezpieczeństwa. W przypadkach kredytowania 90% wartości nieruchomości może się zdarzyć (i zdarza się), że nie dostaniemy tyle kredytu o ile wnioskowaliśmy. Właśnie ze względu na ocenę wartości nieruchomości. I trzeci powód, powiązany mocno z powyższym, to cena kredytów. Banki nie bez racji uznały (choć de facto zawsze tak uznawały, teraz tylko się to nasiliło), że kredytowanie nieruchomości powyżej 80% ich wartości niesie ze sobą w obecnych czasach spore ryzyko. Dały temu wyraz w ostatnich miesiącach poprzez znaczące podwyższenie marż kredytów w tym właśnie zakresie. Różnice w kosztach są na tyle duże, że większość potencjalnych kredytobiorców „wyciąga” spod ziemi dodatkowe 10% wkładu własnego, aby dostać tańszy kredyt. Nie każdy oczywiście ma taką możliwość, wtedy pozostaje siłą rzeczy wzięcie droższego. Tak w skrócie wygląda obecnie sytuacja na rynku finansowania hipotecznego. Po więcej szczegółów zapraszam na indywidualne konsultacje. Autor: Krzysztof Iwan z doradca kredytowy z Guru Group, partner stowarzyszenia.

NA SKRÓTY

NASZE SERWISY

KONTAKT

Zespół

biuro@mieszkanicznik.org.pl

Sprawy Członkowskie

Dla Mediów

Wiosna w pełni, czekamy na lato a w bankach czekamy na decyzje – czyli “przeklęta” zdolność kredytowa

Zespół

biuro@mieszkanicznik.org.pl

Sprawy Członkowskie

Dla Mediów