Autor: Marcin Szymocha, doradca podatkowy.
Stan prawny na dzień 1 sierpnia 2019 r.

WSTĘP

Zauważyłem, że wokół podatku VAT narosło wiele mitów i wyolbrzymień. Nie wszyscy wynajmujący mieszkania zdają sobie sprawę, na czym dokładnie ten podatek polega i kiedy go należy płacić. Do mitów należy zaliczyć często powtarzaną opinię, że VAT płacą tylko przedsiębiorcy lub osoby wynajmujący lokale użytkowe i dlatego nie dotyczy osób wynajmujących mieszkania. Z kolei pewnym wyolbrzymieniem jest opinia, że VAT jest skomplikowany. Wierzę, że mój artykuł ułatwi jego zrozumienie i pomoże prawidłowo się rozliczać.

KROK 1 - KIM JEST PODATNIK?

Kim właściwie jest podatnik? Podatnik to osoba wchodząca w orbitę prawa podatkowego, której przepisy podatkowe dają pewne prawa, ale i nakładają na nią obowiązki. Nie można stosować uproszczenia, że podatnikiem jest tylko osoba, która ma wpłacić podatek do urzędu skarbowego.
Na podatniku mogą ciążyć różne obowiązki np.
a) dokumentacyjne (wystawiania faktur lub paragonów),
b) ewidencyjne (prowadzenia ewidencji sprzedaży, podatku należnego i naliczonego),
c) deklaracyjne (składania deklaracji),
d) rejestracyjne (zarejestrowania się jako podatnik).

Jak pokazuje przykład po lewej, dzięki skorzystaniu z różnego rodzaju ulg i zwolnień - podatnik finalnie może nie być obowiązany do wpłacenia podatku do urzędu skarbowego (kto ma "stratę" na wynajmie, ręka do góry!).

KROK 2 - KIM JEST PODATNIK VAT?

Zgodnie z ustawową definicją, podatnikiem na gruncie podatku VAT jest m.in. osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą. Teraz wszyscy odetchną z ulgą: "ale ja przecież nie prowadzę działalności gospodarczej!" Czy na pewno? Spójrzmy szerzej: czym właściwie jest działalność gospodarcza? Na gruncie różnych ustaw istnieją różne definicje legalne pojęcia "działalność gospodarcza".

Definicja legalna to wiążące ustalenie znaczenia określonego pojęcia (zwrotu) na użytek danego aktu normatywnego (np. ustawy). Często definicje legalne istotnie odbiegają od potocznego rozumienia tych pojęć. Ile jest definicji legalnych "działalności gospodarczej" w polskim prawie? Myślę, że może być ich co najmniej dwadzieścia.

Dla osób wynajmujących mieszkania kluczowe są trzy definicje legalne ?działalności gospodarczej?:
- dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT),
- dla potrzeb ubezpieczeń społecznych, która odwołuje się do ustawy Prawo przedsiębiorców (dawnej ustawy o swobodzie działalności gospodarczej),
- dla potrzeb podatku VAT.
Na gruncie podatku PIT: działalność gospodarcza to działalność zarobkowa, prowadzona bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Na gruncie prawa przedsiębiorców, a w konsekwencji dla potrzeb ubezpieczeń społecznych: działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.
Zatem obie te definicje wymieniają jako niezbędne elementy działalności gospodarczej:
- zarobkowy charakter,
- wykonywanie jej w sposób ciągły,
- element zorganizowania.
Na gruncie VAT działalność gospodarcza obejmuje producentów, handlowców lub usługodawców oraz osoby wykonujące wolne zawody, jak również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

RÓŻNE DEFINICJE "DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ"

Definicje działalności gospodarczej na gruncie podatku PIT i dla potrzeb ubezpieczeń społecznych są podobne i mniej więcej zgodne z potocznym rozumieniem tej definicji. Natomiast istotnie różni się od nich definicja działalności gospodarczej dla potrzeb podatku VAT, która jest znacznie szersza i uznaje za prowadzących działalność gospodarczą znacznie większą grupę osób.

Kluczowa jest druga część definicji działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, która wymienia jako jeden z rodzajów działalności gospodarczej wykorzystywanie towarów:
- w celu zarobkowym,
- w sposób ciągły.

Zatem działalność gospodarcza na gruncie VAT nie musi być zorganizowana, tak jak w PIT czy dla potrzeb ZUS - wystarczy, że towary są wykorzystywane w sposób ciągły i zarobkowy. Poniżej wyjaśniam jakie to ma konsekwencje.

KROK 3 - DLACZEGO WYNAJMUJĄC JUŻ JEDNO MIESZKANIE JESTEM PODATNIKIEM PODATKU VAT?

Tu mogą podnieść się głosy oburzenia "ale ja przecież nie płacę VAT, nie składam deklaracji -  jak więc mogę być podatnikiem VAT?". Najpierw przyjrzyjmy się definicji "działalności gospodarczej" na gruncie PIT oraz dla celów ubezpieczeń społecznych. Ze względu na dodatkowy warunek "zorganizowania" wynajem pojedynczego mieszkania nie stanowi prowadzenia ?działalności gospodarczej? w PIT i ZUS. Oczywiście są wątpliwości na gruncie PIT i ZUS, gdzie kończy się "prywatny najem",
a zaczyna "zorganizowana działalności gospodarczej". Czy przy wynajmie 5, 7 czy 15 mieszkań? Czy może istotna jest wysokość przychodów z wynajmu? 100 tys. zł? 150 tys. zł?

Na gruncie PIT oraz ZUS mała skala wynajmu uprawnia do uznania, że prowadzony wynajem nie jest (na tyle) zorganizowany, a w konsekwencji nie spełnia jednej z przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem taki najem można rozliczać podatkiem dochodowym jako "prywatny" i nie podlega się z tego tytułu pod ubezpieczenia społeczne, bo nie prowadzi się "działalności gospodarczej" w rozumieniu ZUS.

"Diabeł tkwi w szczegółach" - znane przysłowie

Natomiast na gruncie podatku VAT organy podatkowe uznają, że już wynajem pierwszego mieszkania spełnia definicję prowadzenia działalności gospodarczej, ponieważ otrzymujemy czynsz (zatem wynajem ma charakter zarobkowy) i wynajmujemy mieszkanie przez dłuższy okres czasu (wykorzystujemy mieszkanie w sposób ciągły). Ponieważ moja teza może wydawać się niektórym nieprawdopodobna, na jej poparcie przywołuję kilka fragmentów interpretacji indywidualnych w zakresie definiowania "działalności gospodarczej" na gruncie ustawy VAT:

-  "Wnioskodawczyni posiada, będącą jej majątkiem osobistym nieruchomość - dom. Dom ten nie jest związany z prowadzoną przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni planuje nieruchomość wynająć. (...)Wnioskodawczyni podkreśla, że dom stanowi jej prywatny majątek i nigdy nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej. (...) Zdaniem Wnioskodawczyni, nie ma Ona obowiązku opodatkowania prywatnego najmu.
Z takim stwierdzeniem nie można się zgodzić. Niewątpliwie z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni planuje świadczy usługę najmu, za którą otrzyma wynagrodzenie. Usługa ta polega na wykorzystaniu domu w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W kontekście wyżej przedstawionych przepisów należy stwierdzić, że najem domu objęty zakresem wniosku wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowy najem stanowi najem prywatny. Tym samym stanowisko, wskazujące, że czynność najmu nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT należy uznać za nieprawidłowe." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 października 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.364.2018.4.MK

-  "Wnioskodawca wynajmując lokal użytkowy będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Najem prywatnej nieruchomości należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy" - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 listopada 2018 r., sygn. 0115-KDIT1-3.4012.670.2018.2.JC

- "Świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych Z kolei zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 stycznia 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.610.2018.1.JKU.

- "W przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia "działalność gospodarcza", w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych.W tym przypadku ustawa wprowadza wymóg ciągłości wykorzystywania. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona charakter długotrwały, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W konsekwencji najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych" - interpretacja indywidualna Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14maja 2019 r. sygn. 0115-KDIT1-3.4012.148.2019.2.BK.

Powyżej przywołałem tylko najnowsze interpretacje indywidualne z 2018 i 2019 r. Zaznaczam jednak, że to nie jest "nowe" stanowisko organów podatkowych. Organy podatkowe już od szeregu lat uznają, że od pierwszego mieszkania wynajem spełnia definicję działalności gospodarczej na gruncie podatku VAT. Przykładowo:

- "Charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi własność prywatną.
Wskazać należy również, że w okolicznościach, w których właściciel majątku wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych przesądza o tym, iż majątek nie jest majątkiem prywatnym. Zatem, nie można uznać aby świadczenie usług najmu było czynnością z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Wobec powyższego, Wnioskodawca wynajmując prywatny lokal działa w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.? ? interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 8 stycznia 2014 r. sygn. IPTPP4/443-777/13-2/UNR.

Aby pomóc lepiej zrozumieć różnice wynikające z odmiennego zdefiniowania działalności gospodarczej, poniżej przedstawiam interpretacje indywidualne wydane na gruncie podatku dochodowego z tego samego okresu podkreślające, że wynajem kilku mieszkań jest ?prywatnym najmem? na gruncie ustawy PIT, z uwagi na brak zorganizowania:

- "Jeżeli w istocie nie będzie Pan wynajmował mieszkań w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (a więc przyjmując, że wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 grudnia 2018 r. sygn. 0115-KDIT3.4011.497.2018.2.PSZ.

- "Sprzedał Pan dom w Norwegii, a z uzyskanych środków zakupił lokale mieszkalne, które następnie ma Pan zamiar oddać w najem. Obecnie zakupił Pan pięć mieszkań, z których jedno jest już wynajmowane. Z tego tytułu opłaca Pan podatek przy zastosowaniu 8,5% stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Pozostałe lokale w tej chwili są przez Pana remontowane, by także docelowo je wynajmować. Czynności wynajmu lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku będą przez Pana wykonywane w sposób zarobkowy, ale bez cech zorganizowania i ciągłości. (...) Zatem, skoro jak wskazano we wniosku przychody Pana nie przekroczą 100.000 zł - to z tytułu przychodów osiąganych z najmu będzie mógł Pan opłacać ryczałt w wysokości 8,5% o czym stanowi art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 grudnia 2018 r. sygn. 0115-KDIT3.4011.497.2018.2.PSZ.

Podsumowując osoby fizyczne wynajmujące prywatnie nieruchomości nie prowadzące działalności gospodarczej:
- zarejestrowanej w CEIDG,
- zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych,
- dla celów ubezpieczeń społecznych,
uzyskują (praktycznie zawsze) status podatników podatku od towarów i usług (VAT) . Zatem czynność najmu lokali mieszkalnych (a nie tylko użytkowych) podlega pod ustawę VAT.

Potwierdzeniem tego rozróżnienia definicji ?działalności gospodarczej? występującej na gruncie podatku VAT i PIT może być poniższa interpretacja:
- "Najem jako usługa (?) wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej (a więc na gruncie VAT-przyp. MSz), jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych." - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 10 listopada 2011 r. sygn. ILPP1/443-1103/11-2/NS.

W konsekwencji zmiany formy opodatkowania najmu na gruncie podatku dochodowego(gdy najem jest kontynuowany):
a) z działalności gospodarczej na najem prywatny czy
b) najmu prywatnego na działalność gospodarczą,
- nie mają znaczenia na gruncie podatku VAT.

- "Wątpliwości Wnioskodawcy budzi sposób udokumentowania czynności polegającej na wycofaniu wskazanych we wniosku nieruchomości z ewidencji środków trwałych. w sytuacji gdy przekazywany majątek będzie w dalszym ciągu wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych, w analizowanym przypadku do świadczenia usług najmu na rzecz powstałej z przekształcenia przedsiębiorstwa spółki lub innych podmiotów, to przekazanie takie nie będzie rodziło żadnych konsekwencji w podatku od towarów i usług." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 kwietnia 2019 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.23.2019.2.MS

Dopiero całkowite zaprzestanie najmu danego mieszkania i przekazanie go na cele osobiste (własne) oznacza, że to konkretne mieszkanie przestało służyć działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

PODSUMOWANIE - JESTEM PODATNIKIEM VAT CO DALEJ?

SPOKOJNIE! Okoliczność, że wynajmujesz mieszkania (pierwsze lub kolejne) nie oznacza, że masz zaległość w podatku VAT. Zazwyczaj właściciele wynajmujący mieszkania korzystają ze zwolnień na gruncie podatku VAT, co czasem jest mylnie interpretowane, że nie są podatnikami podatku VAT, a ich wynajem nie podlega pod ustawę VAT.

Zanim przejdę do wskazania twoich obowiązków jako podatnika VAT musisz upewnić się, że masz prawo do skorzystania ze zwolnień występujących w tym podatku - a w konsekwencji swojego statusu podatkowego. O tym napisałem w części II artykułu.

 

3 kolejne części artykułu dostępne są na stronie https://kongresmieszkanicznika.pl/artykuly/

 

Marcin Szymocha jest dyrektorem Oddziału Śląskiego Instytutu Studiów Podatkowych ? jednej z największych kancelarii podatkowych w Polsce. Od 2008 r. zajmuje się inwestowaniem w mieszkania na wynajem. W 2012 r. ukończył studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. W 2016 r. został wpisany na listę doradców podatkowych. Od 7 lat zajmuje się zawodowo doradztwem podatkowym.

Na XI Kongresie Mieszkaniczników, który odbędzie się w Hotelu Airport Okęcie w Warszawie w dniach 23-24.11.2019 r. wygłosi swoją prelekcję pt. ?Opodatkowanie flipów oraz podnajmu mieszkań (PIT i VAT)?

Więcej informacji o kongresie znajdziesz na stronie: https://kongresmieszkanicznika.pl/