Hanna Milewska-Wilk

Powoli kończy się sezon konferencji i jesiennych dyskusji. Na dokładniejsze podsumowanie zapraszamy oczywiście na Kongres Mieszkanicznika, ale kilka ogólnych prawidłowości można już wyłowić. Dziękujemy za zaproszenia na konferencje: Polski Rynek Mieszkaniowy, Dni Dewelopera we Wrocławiu, Monitoring Rynku Budowlanego, Geodetic 2019.

"Taniej nie będzie"

Pojawiły się raporty podsumowujące działalność deweloperów w pierwszych trzech kwartałach 2019 roku, podsumowania dotyczące ilości i kwot udzielonych kredytów mieszkaniowych, dane o ilości transakcji na rynku wtórnym. I wniosek jest jeden, ogólny i bardzo dobrze znany sprzed lat: podobno taniej nie będzie.

Kupujący kupują bez większych wahań, kwoty udzielnych kredytów rosną, mieszkania na rynku wtórnym gonią cenowo te z pierwotnego i coraz krócej czekają na nabywców. Pojedyncze głosy niepokoju i ostrożności jak zwykle są, ale uzasadnienia tych obaw są coraz bardziej złożone. Deweloperzy nie planują zmniejszania produkcji, znów wydano rekordowe ilości pozwoleń na budowę i znów wiele budów się rozpoczęło, czyli wszystko idzie zgodnie z planami.

Zakupy gotówkowe

 

Jak to jest: czy jeśli niemalże połowa zakupów mieszkań jest bez kredytu, za gotówkę, to dobrze? Ogólnie: tak, bo nie mamy popytu stymulowanego wyłącznie bardzo tanim kredytem na 110% wartości nieruchomości, tylko realne ceny poparte żywą gotówką. Kredytobiorcy mogą liczyć, że nawet w razie problemów sprzedadzą mieszkanie bez większych strat, a nawet z zyskiem. I tu zaczyna się to ale.

Stosunkowo mały udział kredytów oznaczać może również, że duża część zakupów to czysta inwestycja, z nastawieniem albo na szybką sprzedaż, albo wyłącznie na wynajem. Różne badania podają, że może to być od 20% wszystkich transakcji, do nawet około 40%. Na rynku pierwotnym to są cesje umów deweloperskich, czyli obrót nawet przed oddaniem budynku do użytkowania, na obu rynkach to są klasyczne flipy, czyli podniesienie wartości mieszkania poprzez remont i odpowiednią aranżację przestrzeni, w końcu dla wielu osób mieszkanie jest najlepszym sposobem zabezpieczenia się przed inflacją i ucieczki z bardzo nisko oprocentowanych lokat lub coraz mniej wiarygodnego rynku kapitałowego. Co zrobią inwestorzy, jak ceny jednak drgną w dół?

Branże robią się ostrożne, konsumenci optymistyczni

Na konferencjach można powiedzieć, że deweloperzy mieszkaniowi są jedynymi optymistami. Przedstawiciele branż budowlanych narzekają na brak rąk do pracy, problemy z kontraktami z samorządami i agencjami rządowymi, trudne renegocjowanie kontraktów przy rosnących kosztach pracy i materiałów. Do przetargów staje coraz mniej firm, a wyceny robót są coraz wyższe, przez co dofinansowania unijne do dużych projektów budowlanych mogą być niewykorzystywane.

W mieszkaniówce klienci nadal kupują, nawet po wyższych cenach, bo wyceny firm budowlanych rosną systematycznie. Wygląda na to, że kupujący mieszkania, za gotówkę i na kredyt, liczą na bezproblemową spłatę kredytu, wynajęcie mieszkania, czyli brak problemów z pracą i dalszy wzrost płac. Sektor mieszkaniowy przeważnie jest stabilizatorem gospodarki, pomaga łagodzić większe wahania koniunktury, bo nie sprzedajemy od razu nieruchomości, w której mieszkamy, a spłatę kredytów i regulowanie należności za mieszkanie też traktujemy priorytetowo ? według badań. Dlatego mieszkaniówka powinna przynosić spokój, a ostatnio jednak pojawia się w niej pośpiech, szczególnie w kupowaniu jeszcze nierozpoczętych nawet mieszkań.

Podsumowanie

Deweloperzy są nadal optymistycznie nastawieni do przyszłości: mieszkania się sprzedają, płace rosną, kredyty są udzielane, sprzedaż idzie szybko. Pozostałe firmy rynku budowlanego już odczuwają spadek optymizmu i ogóle spowolnienie gospodarki, i ciężar rosnących płac. Ze względu na długość procesów inwestycyjnych pojawiają się innowacyjne i coraz ciekawsze pomysły: więcej ekologii, branie pod uwagę zmieniających się warunków klimatycznych w Polsce, zmiany pokoleniowe: nowe projekty będą budowane dla seniorów i dla kolejnych, wchodzących na rynek nieruchomości pokoleń. I tutaj jest najczęściej mowa o najmie mieszkań, i ten temat jest coraz bardziej istotny. Najtrudniejszym do przewidzenia czynnikiem jest jednak prawo i podatki, więc optymizm jest ostrożny.