Bliźniak za milion, prywatność jak w akademiku. Polacy dalej kupują domy z papierowymi ścianami

Autor: Paweł Preisner

Jeszcze kilka lat temu hałas był problemem głównie mieszkań w blokach. Dziś coraz częściej dotyczy segmentów i bliźniaków. Deweloperzy sprzedają „domy”, ale wielu klientów po odbiorze odkrywa, że słyszy każde przesunięcie krzesła za ścianą. Problem nie wynika z przypadku. Wynika z cięcia kosztów, błędów wykonawczych i rynku, który przez lata traktował akustykę jak dodatek, a nie realny standard życia.

W praktyce wielu kupujących dowiaduje się o jakości akustycznej budynku dopiero po wprowadzeniu się. Wtedy jest już za późno.

Co mówi prawo – i dlaczego to nie wystarczy

Prawo mówi jasno. Budynek ma chronić mieszkańców przed hałasem tak samo, jak przed wilgocią czy pożarem. Wynika to bezpośrednio z Prawa budowlanego oraz warunków technicznych dotyczących budynków mieszkalnych. Problem w tym, że między przepisem a rzeczywistością jest często ogromna przepaść. 

Gdzie najczęściej się oszczędza

Największy problem dotyczy dziś zabudowy bliźniaczej i szeregowej. Powód jest prosty. Deweloperzy maksymalizują PUM, działki są coraz mniejsze, a ściana między lokalami staje się newralgicznym elementem całej inwestycji. To właśnie tam najczęściej wychodzi oszczędzanie.

Klient widzi elewację, ogródek i wizualizację kuchni. Nie widzi tego, czy między lokalami zastosowano prawidłowe dylatacje, jak wykonano połączenia stropów i czy ekipa nie zostawiła mostków akustycznych. A to właśnie te detale decydują później o komforcie życia.

Według danych GUS udział zabudowy jednorodzinnej i szeregowej w nowych inwestycjach mieszkaniowych systematycznie rośnie. Jednocześnie rośnie liczba reklamacji dotyczących jakości wykonania i komfortu użytkowania budynków. Akustyka coraz częściej trafia do sporów między klientami a deweloperami. Nie dlatego, że ludzie stali się bardziej wymagający. Po prostu ceny nieruchomości przestały mieć jakikolwiek związek z przeciętnymi zarobkami, więc kupujący zaczęli dokładniej patrzeć, za co płacą.

Skąd się bierze hałas – technicznie

W teorii ściana między lokalami ma ograniczać przenikanie dźwięków powietrznych i uderzeniowych. W praktyce problemem często nie jest sama ściana, tylko sposób wykonania całego układu budynku. Źle połączone stropy, wspólne elementy konstrukcyjne, brak oddzielenia instalacji, niedokładności wykonawcze. Efekt jest taki, że mieszkańcy słyszą kroki, telewizor, spuszczanie wody czy zamykanie drzwi po drugiej stronie segmentu.

I tu dochodzimy do najważniejszej rzeczy. Akustyka nie wybacza fuszerki. Można zamaskować krzywą ścianę. Można poprawić elewację. Ale źle wykonanej izolacji akustycznej praktycznie nie da się tanio naprawić po zakończeniu budowy.

„Zgodne z normą" – czyli co tak naprawdę kupujesz

Dlatego doświadczeni inwestorzy coraz częściej analizują nie tylko układ mieszkań i cenę za metr, ale też technologię wykonania przegród. Dwa segmenty mogą wyglądać identycznie na wizualizacji, a różnica w komforcie życia będzie gigantyczna.

Na rynku coraz częściej pojawia się też inny problem. Deweloperzy formalnie spełniają minimalne wymagania, ale projektują budynki dokładnie „pod normę”. Bez zapasu jakościowego. To trochę jak z samochodem, który ledwo przeszedł przegląd techniczny. Teoretycznie wszystko jest zgodne z przepisami. Praktycznie komfort użytkowania pozostawia wiele do życzenia.

Widać to szczególnie w inwestycjach budowanych pod presją ceny. Gdy koszt gruntu rośnie, wykonawstwo drożeje, a marże zaczynają się kurczyć, pierwsze cięcia często dotyczą rzeczy niewidocznych dla klienta. Akustyka jest jedną z pierwszych ofiar takiego podejścia.

Deweloperzy dobrze wiedzą, że przeciętny kupujący podczas odbioru sprawdzi rysy, silikon i działanie okien. Mało kto pyta o szczegóły konstrukcji ścian międzylokalowych albo sposób oddzielenia stropów. Rynek wykorzystuje tę niewiedzę.

O co pytać zanim podpiszesz umowę

Dla inwestorów i kupujących wniosek jest prosty. Jeśli ktoś kupuje bliźniaka albo segment, powinien pytać nie tylko o pompę ciepła i fotowoltaikę. Znacznie ważniejsze są często rzeczy, których nie widać na folderze sprzedażowym. Rodzaj ściany międzylokalowej. Grubość przegrody. Dylatacje. Rozwiązania stropowe. Oddzielenie instalacji sanitarnych.

Cisza jako towar premium

Warto też pamiętać, że problem hałasu będzie w kolejnych latach tylko narastał. Powód jest prosty. Zabudowa staje się coraz gęstsza, działki coraz mniejsze, a deweloperzy coraz agresywniej wykorzystują każdy metr gruntu. Prywatność akustyczna zaczyna być towarem premium.

I właśnie dlatego dobrze wykonany bliźniak będzie coraz bardziej wartościowy. Nie przez modną elewację czy designerską kuchnię. Przez coś znacznie prostszego. Ciszę.

Bo kiedy słyszysz sąsiada przez ścianę we własnym domu, bardzo szybko okazuje się, że „dom premium” był tylko drogim kompromisem.

Opisane przeze mnie problemy z akustyką i oszczędnościami na jakości często wynikają nie tylko ze złej woli, ale i braku doświadczenia nowych graczy na rynku. Uważam, że rozwiązaniem jest profesjonalizacja branży poprzez rzetelną edukację. Jako deweloper z wieloletnim stażem i twórca projektu Akademia Dewelopera, od lat przekazuję praktyczną wiedzę o tym, jak budować solidnie.

 

Dla osób, które chcą wejść w ten biznes i uniknąć wielu problemów, przygotowałem kilka szkoleń w 2026 roku:

• „Moja pierwsza inwestycja deweloperska: budynki jednorodzinne – Warsztaty deweloperskie dla początkujących”, 15-17.06.2026 Hotel Bacówka Radawa & SPA.
• „Deweloper, inwestor, analityk – skuteczna analiza nieruchomości gruntowych – wiedza ekspercka Paweł Preisner” 21-23.09.2026 Hotel Bacówka Radawa & SPA.
• „Deweloperka dla zaawansowanych – budynki wielorodzinne, condo i skalowanie inwestycji ” 23-25.11.2026 Hotel Bacówka Radawa & SPA.

 

Dodatkowo Akademia Dewelopera, to mój kompleksowy projekt, który przygotuje Cię do prowadzenia działalności od podstaw. Uczę w nim m.in. analizy działki i dokumentacji, projektowania produktu, procesu budowy krok po kroku oraz kwestii prawnych i podatkowych. Więcej szczegółów znajdziesz na stronie https://zostandeweloperem.pl/. 

Partner Zostań Deweloperem