Autor:
Artur Kucharzyk – praktyk najmu, inwestor, właściciel Develocus – zarządzanie najmem, lider Stowarzyszenia Mieszkanicznik Rzeszów

 

Jeszcze niedawno rynek zakładał, że najtrudniejszy okres mamy za sobą. Prognozy mówiły o dalszych obniżkach stóp procentowych, poprawie dostępności kredytów i stopniowym ożywieniu rynku nieruchomości. Sytuacja zaczęła się jednak komplikować wraz z pojawieniem się nowych czynników zewnętrznych.

Konflikt w Iranie oraz rosnące ceny ropy naftowej zwiększają ryzyko powrotu inflacji, co bezpośrednio wpływa na decyzje dotyczące polityki pieniężnej. To z kolei może przełożyć się na koszty kredytów, zdolność zakupową Polaków oraz rentowność inwestycji w nieruchomości.

Równolegle pojawiają się nowe regulacje, propozycje podatkowe oraz zmiany w dostępności finansowania. W efekcie rynek wchodzi w etap, który wymaga większej świadomości i ostrożności przy podejmowaniu decyzji.

🎥 Pełną prasówkę możesz obejrzeć na YouTube lub odsłuchać na Spotify 

O tym przeczytasz w tym podsumowaniu:

• nowe przepisy najmu krótkoterminowego
• podatek katastralny – kto realnie zapłaci
• ile trzeba zarabiać, żeby kupić mieszkanie
• czy stopy procentowe mogą znowu wzrosnąć
• narzędzie pokazująca ceny transakcyjne

1. Nowe regulacje najmu krótkoterminowego

Od 20 maja 2026 roku zaczynają obowiązywać przepisy wprowadzające obowiązek rejestracji obiektów noclegowych. Brak wpisu do rejestru może skutkować karą sięgającą nawet 50 000 zł. Jest to istotna zmiana dla osób prowadzących najem krótkoterminowy, ponieważ wprowadza dodatkowe obowiązki formalne i ryzyko finansowe.

Równocześnie coraz częściej pojawiają się próby ograniczania najmu krótkoterminowego na poziomie wspólnot mieszkaniowych i inwestycji deweloperskich. W praktyce przyjmuje to formę zapisów w regulaminach, które mają zakazywać takiego sposobu użytkowania lokali.

Warto jednak pamiętać, że zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem Sądu Najwyższego, wspólnota ma prawo regulować zasady korzystania z części wspólnych, ale nie powinna ingerować w sposób korzystania z lokalu przez właściciela. Wprowadzanie takich ograniczeń może więc budzić wątpliwości prawne i prowadzić do sporów.

Z punktu widzenia rynku ograniczenie podaży mieszkań dostępnych na najem krótkoterminowy może skutkować wzrostem cen usług noclegowych, szczególnie w dużych miastach.

2. Podatek katastralny – projekt Lewicy

W debacie publicznej pojawił się projekt podatku katastralnego, który miałby wejść w życie od 1 stycznia 2027 roku. Zakłada on opodatkowanie trzeciego i każdego kolejnego mieszkania na podstawie jego wartości, a nie powierzchni.

Proponowana stawka wynosi 0,5% wartości nieruchomości w pierwszym roku, z możliwością stopniowego wzrostu aż do 1,5% w kolejnych latach. Początkowo wartość nieruchomości miałaby być określana na podstawie kosztów odtworzenia, a docelowo na podstawie danych z planowanego portalu DOM.

W teorii podatek ten ma zwiększyć dostępność mieszkań, jednak w praktyce może zadziałać odwrotnie. W ekonomii funkcjonuje mechanizm przerzucalności podatku, który oznacza, że dodatkowe koszty często są przenoszone na końcowego odbiorcę. W tym przypadku może to oznaczać wzrost czynszów dla najemców.

Dodatkowo pojawia się pytanie, czy regulacja faktycznie uderzy w duże podmioty inwestycyjne, czy raczej w indywidualnych właścicieli mieszkań, którzy traktują nieruchomości jako formę zabezpieczenia finansowego.

3. Zdolność kredytowa i próg wejścia w 2026 roku

Aktualne dane pokazują, że dostępność kredytów hipotecznych wciąż jest istotnie zróżnicowana w zależności od lokalizacji. W Warszawie zakup mieszkania o powierzchni około 50 m², przy cenie na poziomie 850 000 zł, oznacza ratę rzędu 4 800 zł miesięcznie. Aby uzyskać taki kredyt, para (bezdzietna) musi osiągać dochód na poziomie około 12 000 zł.

Dla porównania w miastach takich jak Sosnowiec wymagany dochód może wynosić około 4 600 zł, co pokazuje skalę różnic regionalnych.

Obecnie średni udział raty kredytu w dochodzie gospodarstwa domowego wynosi około 38%. Dla porównania, w okresie kryzysu finansowego w 2008 roku wskaźnik ten sięgał nawet 70%, co oznacza, że obecna sytuacja jest relatywnie stabilna.

Z punktu widzenia inwestora kluczowe znaczenie ma relacja pomiędzy wysokością raty kredytu a poziomem czynszu najmu. To właśnie ta zależność w dużej mierze decyduje o tym, czy bardziej opłaca się kupować, czy wynajmować.

4. Stopy procentowe i wpływ sytuacji globalnej

Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe do poziomu 3,75%, co początkowo było sygnałem możliwego dalszego luzowania polityki pieniężnej. Jednak sytuacja geopolityczna wprowadza dodatkową niepewność.

Konflikt w Iranie oraz rosnące ceny ropy mogą doprowadzić do wzrostu inflacji, szczególnie w obszarze kosztów energii i transportu. W takiej sytuacji dalsze obniżki stóp procentowych mogą zostać wstrzymane, a w bardziej pesymistycznym scenariuszu możliwe są nawet podwyżki.

Pokazuje to, jak silnie rynek nieruchomości zależy od czynników zewnętrznych, na które inwestorzy nie mają bezpośredniego wpływu. W praktyce oznacza to konieczność zachowania większego marginesu bezpieczeństwa przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.

5. Gdzie dziś szukać okazji?

Analiza średnich cen mieszkań może prowadzić do błędnych wniosków, ponieważ nie oddaje realnego zróżnicowania rynku. Przykładowo w Warszawie ceny w Śródmieściu mogą sięgać 40 000 zł za metr kwadratowy, podczas gdy w innych dzielnicach, takich jak Białołęka, można znaleźć oferty na poziomie kilkunastu tysięcy złotych.

Istotnym zjawiskiem jest to, że najtańsze mieszkania znikają z rynku najszybciej, co powoduje wzrost średniej ceny ofertowej. W wielu dużych miastach, poza Warszawą, obserwuje się również zmniejszanie różnic pomiędzy najtańszymi a najdroższymi lokalami.

Oznacza to, że atrakcyjne cenowo oferty są coraz trudniejsze do znalezienia i wymagają szybkiego podejmowania decyzji.

6. Nowe narzędzia: rejestr cen i portal DOM

Na rynku pojawiła się istotna zmiana w postaci uwolnienia rejestru cen nieruchomości, który umożliwia dostęp do rzeczywistych danych transakcyjnych. To ważne narzędzie dla inwestorów, pozwalające lepiej oceniać wartość nieruchomości i analizować rynek.

Jednocześnie państwo planuje stworzenie portalu DOM, który ma zostać uruchomiony do 2027 roku. Celem tego narzędzia jest centralizacja danych o rynku nieruchomości.

Warto jednak zauważyć, że prywatne platformy tj. Deweloperuch już dziś oferuje zaawansowane funkcje analityczne. Natomiast rozwój narzędzi państwowych może w przyszłości ułatwić administracji precyzyjne naliczanie podatków, w tym ewentualnego podatku katastralnego.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości wchodzi w etap, w którym coraz większe znaczenie mają czynniki zewnętrzne, regulacje oraz dostęp do danych. Zmiany te nie oznaczają końca inwestowania, ale wymagają większej świadomości i analizy.

W praktyce oznacza to, że decyzje inwestycyjne powinny być oparte nie tylko na bieżącej sytuacji, ale również na zrozumieniu szerszego kontekstu ekonomicznego i regulacyjnego.

Uwalniamy czas na to, co ważne

Rynek się zmienia — studenci szukają lepszego standardu, cudzoziemcy kupują coraz więcej, a deweloperzy ograniczają nowe budowy.

W takiej rzeczywistości najem to nie tylko dochód, ale przede wszystkim zarządzanie procesem, relacjami i ryzykiem.

Dlatego w Develocus pomagamy inwestorom nie tylko zarabiać, ale też chronić czas, kapitał i spokój.

Powierz nam swoje mieszkania, a zyskasz:

✔️ Pełną kontrolę – dostęp do systemu online, w którym na bieżąco sprawdzisz rozliczenia, płatności i status najmu.

✔️ Bezpieczną strukturę działania – dopracowane procedury, umowy chroniące właściciela i stały nadzór nad nieruchomością.

✔️ Pasywny dochód z najmu – my zajmujemy się lokatorami, serwisem i rozliczeniami, a Ty po prostu otrzymujesz przelew na konto.

✔️ Spokój i czas na to, co ważne – zero telefonów od najemców, zero stresu, pełen komfort inwestowania.

👉 Sprawdź, jak wygląda współpraca z nami: TUTAJ

🎥 Pełną wersję prasówki obejrzysz na YouTube - oglądam teraz
🎧 Albo odsłuchaj prasówkę na Spotify – wpisz Zrozum Najem - lub kliknij tutaj

 

Źródła:

50 000 zł kary dla właścicieli. Od 20 maja zakaz swobody w mieszkaniach.

25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości. Koniec z podatkiem od powierzchni – ma być liczony od wartości nieruchomości. Rewolucja od 1 stycznia 2027 r.?.

Tyle musisz zarabiać, by kupić mieszkanie w 2026 roku. Warszawa bije rekordy.

Stopy procentowe zamrożone na rok? Najnowsze prognozy ekonomistów PKO BP.

Gdzie szukać tanich mieszkań w dużych miastach Polski. Oto aktualna mapa cen.

Nowe narzędzia dla kupujących mieszkanie. Można uniknąć niespodzianek.