Artykuł sponsorowany

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej - jak sprzedać takie mieszkanie?

Wiele mieszkań w blokach spółdzielczych nie ma założonej księgi wieczystej, bo dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga jest dobrowolna. Takie mieszkanie można sprzedać: umowę zawiera się w formie aktu notarialnego, a zamiast odpisu z księgi notariusz opiera się na zaświadczeniu ze spółdzielni, które potwierdza, komu przysługuje prawo do lokalu. Gdy kupujący finansuje zakup kredytem, zwykle potrzebna jest księga wieczysta, do której można wpisać hipotekę, o ile pozwala na to stan prawny nieruchomości. Notariusz może złożyć wniosek o jej założenie przy akcie sprzedaży, ale warunki finansowania ustala bank.

Poniżej wyjaśniamy, czym to prawo różni się od odrębnej własności, jakie dokumenty przygotować, jak przebiega sprzedaż kupującemu z kredytem i kiedy warto rozważyć przekształcenie.

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

To ograniczone prawo rzeczowe, które jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji (art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Osoba uprawniona może korzystać z lokalu i rozporządzać przysługującym jej prawem, ale nie jest właścicielem lokalu w rozumieniu przepisów o odrębnej własności. Stan prawny budynku i gruntu zależy od konkretnej nieruchomości. Od 31 lipca 2007 roku spółdzielnie nie ustanawiają nowych praw tego rodzaju, ale ustanowione wcześniej nadal istnieją i są przedmiotem obrotu.

Brak księgi nie jest wadą prawną. O tym, kto ma prawo do lokalu, świadczą dokumenty ze spółdzielni i podstawa nabycia, np. akt notarialny kupna, umowa darowizny albo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania bez księgi

Podstawą jest aktualne zaświadczenie spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu. Termin ważności dokumentów warto uzgodnić z kancelarią, bo notariusze oczekują zaświadczeń wydanych niedługo przed aktem. Zwykle potrzebne są także:

• dokument nabycia prawa, np. akt notarialny kupna, umowa darowizny albo postanowienie lub akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie spółdzielni o braku zaległości w opłatach,
• dowody osobiste stron i dane potrzebne do aktu.

 

Umowa zbycia obejmuje także wkład budowlany, a notariusz przesyła wypis aktu spółdzielni (art. 17² ust. 3 i 4).

Sprzedaż za gotówkę i sprzedaż kupującemu z kredytem

Przy zakupie za gotówkę brak księgi zwykle niczego nie utrudnia. Kredyt hipoteczny kupującego nie wyklucza transakcji, choć wymaga więcej przygotowań. Notariusz może w akcie sprzedaży zawrzeć wniosek o założenie księgi, wpis nabywcy i wpis hipoteki, a następnie złożyć go elektronicznie do sądu. Wcześniej trzeba sprawdzić, czy bank akceptuje wypłatę kredytu przed założeniem księgi i jakich dokumentów wymaga.

Kłopot pojawia się, gdy spółdzielnia nie ma uregulowanego stanu prawnego gruntu pod budynkiem. Założenie księgi bywa wtedy niemożliwe albo trwa dłużej, a krąg kupujących korzystających z kredytu wyraźnie się zawęża.

Przekształcenie w odrębną własność przed sprzedażą

Na pisemne żądanie osoby uprawnionej spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu, po spłacie przypadającej na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz zaległych opłat (art. 17¹⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Odrębna własność lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej i wiąże się z udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt oraz wspólne części budynku i urządzenia.

Część kupujących woli taką formę, ale przekształcenie wymaga czasu i nie zawsze da się je przeprowadzić od razu. Jeżeli sprzedaż jest pilna, zwykle sprzedaje się prawo w obecnej postaci.

Koszty i podatki przy sprzedaży spółdzielczego prawa

Kupujący co do zasady płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej prawa, który pobiera notariusz. Zwolnienie może przysługiwać osobom kupującym pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, jeśli spełniają ustawowe warunki.

Sprzedający rozlicza podatek dochodowy, jeśli sprzedaje prawo przed upływem pięciu lat od końca roku jego nabycia, na tych samych zasadach co przy mieszkaniu z księgą. Koszty założenia księgi i wpisów ponosi zwykle kupujący, chyba że strony umówią się inaczej.

Sprzedaż firmie skupującej mieszkania

Gdy brakuje czasu na zakładanie księgi lub przekształcenie, a kupujący z kredytem rezygnują, rozwiązaniem bywa sprzedaż firmie, która płaci ze środków własnych. Taki nabywca nie potrzebuje hipoteki, więc brak księgi nie wpływa na finansowanie zakupu.

Na takich zasadach działa Velodomo (velodomo.pl), skup nieruchomości za gotówkę obecny na rynku od 2015 roku i kupujący w całej Polsce. Firma kupuje mieszkania, domy, działki i udziały w nieruchomościach, także zadłużone i z nieuregulowanym stanem prawnym. Odpowiedź z ofertą daje w ciągu 24 godzin, płaci około 85-90% wartości rynkowej, nie pobiera prowizji i pokrywa koszty notarialne oraz sądowe. Czas finalizacji zależy od stanu prawnego nieruchomości i kompletności dokumentów. Firma informuje, że może to nastąpić nawet w ciągu kilku, kilkunastu dni.

 

Artykuł sponsorowany