Rynek najmu detalistów – Raport z podatków za 2017 rok
Hanna Milewska-Wilk
Mieszkania na wynajem są coraz popularniejsze zarówno wśród ludzi poszukujących dobrego zabezpieczenia swojego majątku, jak i wśród polityków. Mamy w końcu dane z podatków od osób fizycznych za 2017 rok, które znów pokazują stabilną tendencję do wzrostu: ilości podatników, obrotów i skali zgłaszanego najmu okazjonalnego. Czy widać w tych danych instytucje inwestujące w najem? Zobaczmy!
Podatnicy
Kolejny rok z rzędu wzrosła liczba podatników rozliczających przychody z najmu ryczałtem, czyli na najprostszych zasadach w PIT-28. Nie przybyło osób wybierających opodatkowanie na zasadach ogólnych, podobnie nie przybyło podatników mających przychód wyłącznie z najmu w PIT-36. W 2017 roku przychody z najmu miało 715 289 podatników osób fizycznych [1]. 140 tysięcy podatników wybrało opodatkowanie tego przychodu na zasadach ogólnych, z czego 28 tysięcy wykazało w swoim zeznaniu przychody wyłącznie z najmu. Zdecydowana większość podatników wybiera ryczałt 8,5% od przychodów z najmu, w 2017 roku nie obowiązywał jeszcze wyższy próg 12,5% powyżej 100 tysięcy złotych przychodu. Ryczałtem od przychodów z najmu rozliczało się 575 298 podatników, z czego w formularzu PIT-28 przychody wyłącznie z najmu miało aż 562 884 osób.
Tendencja w ilości podatników jest bardzo stabilna od około 5 lat ? co roku przybywa około 7% nowych zeznań, co jednak w 2017 roku oznaczało ponad 54 tysiące podatników więcej. To był rok dobrej koniunktury i braku obaw na rynku, co do cen i możliwości zakupu nieruchomości. Co ciekawe, liczba zeznań PIT-36 jest od kilku lat bardzo stabilna, w zasadach dotyczących tego sposobu rozliczania najmu też w 2017 roku nie było zmian.
Szara strefa
Zawsze w przypadku podawania danych o najmie na podstawie podatków pojawia się pytanie o skalę najmu nieopodatkowanego, czyli szarą strefę. Można jedynie odnieść dane dotyczące ilości podatników do szacowanej ilości mieszkań zajmowanych na podstawie umowy najmu o czynszu rynkowym, czyli wyliczenia danych Eurostatu i GUSu. Dane Eurostatu na 2017 rok o najemcach płacących czynsz rynkowy wskazują 4,3% gospodarstw domowych [2], GUS określa ilość mieszkań na koniec 2017 roku na 14 439 800 [3]. Te dane odnoszą się do zupełnie innych zjawisk: gospodarstwo domowe nie musi zajmować samodzielnego lokalu mieszkalnego, podobnie nie cały lokal musi być wynajmowany, a do tego nie ma znanych wskazań co do tego, ile mieszkań wynajmuje jeden podatnik. Jeśli jednak pójdziemy zupełnie ?na skróty?, to proste przemnożenie odsetka gospodarstw najemców przez ilość mieszkań wskazywałoby prawie 621 tysięcy mieszkań wynajmowanych na zasadach rynkowych. A podatników mamy ponad siedemset tysięcy. Od lat jednak wskazujemy, że dane Eurostatu na temat najmu w Polsce nie są precyzyjne, a nasze instytucje nie zbierają co roku takich informacji. GUS pyta o tytuł do zajmowanego lokalu jedynie przy okazji spisów powszechnych, odbywających się co 10 lat.
Skalę najmu nie wykazywanego przed fiskusem możemy szacować na podstawie badania ?Studenci na rynku nieruchomości? WiB i Centrum AMRON z 2018 roku [4]. Ze wszystkich studentów wynajmujących swoje lokum na rynku 8% wskazało, że ma umowę ustną najmu mieszkania. Podobnie szacowaliśmy w zeszłorocznym opracowaniu danych z podatków, szara strefa może stanowić poniżej 10% wszystkich podatników, natomiast bardzo trudno określić, ile to mieszkań, pokojów lub najemców.
Obroty
Opierając się na danych z zeznań podatkowych możemy korzystać z danych dotyczących przychodów u podatników z ryczałty i dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych. Sumując te dwie wielkości można szacować obroty na rynku najmu na ponad 12,3 miliarda złotych w 2017 roku. W odpowiedzi na nasze zapytanie o przychody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych dostaliśmy liczbę o około 1,7 miliarda wyższą, co daje przychody z najmu osób fizycznych w kwocie niespełna 14 miliardów złotych w 2017 roku.
Efektywne opodatkowanie przychodów w przypadku ryczałtu to 8,4%, na zasadach ogólnych dla wszystkich podatników i ich całych zeznań to 7,4%. Nie ma praktycznie żadnych danych dotyczących kosztów w najmie, czyli nie można policzyć, ile zostaje statystycznemu właścicielowi w portfelu, po opłaceniu mediów, kosztów stałych typu ubezpieczenia i podatki od nieruchomości, wszelkich usług związanych z obsługą najmu, mieszkania, sprzątania itp.
Trend wysokości sumy przychodów wskazuje stabilny wzrost rok do roku: od 2013 do 2017 roku jest to stabilnie 10-13% wzrostu co roku. Przy zestawieniu tego z 6,5%-7,5% przyrostu liczby podatników można wskazać jako powód takiej różnicy wzrost czynszów najmu.
Najem okazjonalny
16 597 podatników zarejestrowało w 2017 roku w urzędach skarbowych umowy najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny obecnie mogą stosować tylko osoby fizyczne i firmy nie mające PKD zarządzania nieruchomościami. Osoby fizyczne mają obowiązek zgłosić umowę skarbówce w ciągu 14 dni od przekazania mieszkania najemcy, którzy muszą wcześniej dostarczyć akt o poddaniu się egzekucji, który jest sporządzany prze notariusza na podstawie wcześniej podpisanej umowy? To dość złożona procedura, wymaga wiedzy i umiejętności przekonania najemców do podjęcia sporego wysiłku.
Wzrost ilości podatników, którzy korzystają z najmu okazjonalnego jest bardzo duży, to wzrost o 1/3 w stosunku do roku poprzedniego, ale nadal jest to bardzo niewielki odsetek wszystkich mających coś wspólnego z najmem. Te ponad 16 tysięcy podatników to jedynie 2,3% wszystkich rozliczających się z najmu, czyli wciąż jesteśmy właściwie w strefie błędu statystycznego. Dane z podatków znajdują potwierdzenie w przywoływanych już statystykach z badań studentów i ich deklaracjach co do form umowy najmu: tam również najem okazjonalny wskazało 2% wszystkich deklarujących najem na zasadach rynkowych.
Jeszcze inna kwestia to rzeczywiste zabezpieczenie wynajmującego, jakie daje umowa najmu okazjonalnego. Ze względu na wskazanie lokalu do wyprowadzki i akt notarialny o poddaniu się egzekucji z tytułu wszelkich należności wynikających z umowy, pozwala uniknąć po prostu procedur sadowych przy zaległościach płatniczych i odzyskanie mieszkania. W praktyce wystarczy, że przy działaniach komornika okaże się, że wskazane mieszkanie zostało sprzedane lub właściciel wycofał swoją deklarację, a szybkie procedury wracają na ścieżkę sądową.
Instytucje na rynku najmu mieszkań
Fundusz Mieszkań na Wynajem rozpoczął swoją działalność w 2015 roku, pod koniec 2017 dysponował już około 1500 mieszkaniami przygotowanymi do najmu i wystawionymi na rynek [5]. Na początku 2017 roku pojawił się również pierwszy zagraniczny fundusz kupujący całe budynki z mieszkaniami na wynajem [6], ale w bardzo wczesnej fazie projektu, czyli w trakcie procesu budowy lub jeszcze projektowania i uzyskiwania pozwolenia. Oddanie do użytkowania tych budynków nastąpiło pod koniec 2017 roku, a komercjalizacja już w 2018 roku, więc był to czas analizy możliwych wpływów sektora instytucjonalnego na detaliczny rynek najmu.
Statystyczne odniesienie ilości mieszkań wynajmowanych przez instytucje do tego celu powołane jeszcze w 2017 roku wydaje się być niecelowe, natomiast znacząco wpłynęło na regulacje prawne i umowy najmu. Ustawą z 20 lipca 2017 roku znów zmieniono warunki dla najmu okazjonalnego i wprowadzono najem instytucjonalny, w którym nie jest wymagane wskazanie adresu do wyprowadzki. W efekcie instytucje mają dużo prostszą procedurę niż osoby prywatne, najemca również podpisuje akt notarialny o poddaniu się egzekucji z tytułu umowy najmu, ale nie jest potrzebne oświadczenie właściciela innej nieruchomości mieszkalnej o przyjęciu tego najemcy pod swój dach w razie potrzeby, ani nie ma wymogu rejestracja takiej umowy w urzędzie skarbowym. Ta zmiana spowodowała problemy z najmem okazjonalnym jesienią 2017 roku, ponieważ inaczej opisano w niej opłaty, które notariusze mogli pobierać za sporządzanie aktów do umów najmu, i nie było odpowiedniego rozporządzenia.
Zmiany w prawie idą w kierunku najmu na czas określony, a akty o poddaniu się egzekucji pozwalają na stosunkowo szybkie odzyskiwanie nieruchomości i zaległych opłat i czynszów. Nadal jednak jest to bardzo niewielki wycinek rynku najmu.
Podsumowanie
Cały rynek najmu stabilnie rośnie, widać to i po ilości podatników, i po obrotach wykazywanych w zeznaniach. Najem pozwala na elastyczność zamieszkiwania, ale i sam jest bardzo zmienny i dostosowuje się do potrzeb widocznych na rynku. Prywatni właściciele mogą właściwie w każdej chwili zdecydować, czy mieszkanie nadal jest wynajmowane, czy może będzie wykorzystywane przez członka rodziny lub po prostu puste ? ze względu na możliwe problemy z najemcami i lokatorami. Do takich wynajmujących ? osób fizycznych ? w 2017 roku dołączyły instytucje dokładnie kalkulujące opłacalność najmu i inwestujące w długim terminie w całe bloki i kompleksy mieszkalne.
W związku z instytucjami na rynku najmu zmieniło się prawo dotyczące najmu mieszkań, uchwalono również przepisy dotyczące zmian w rozliczaniu najmu, które jednakże weszły w życie od stycznia 2018 roku. Widać stabilność samego rynku i znaczące zmiany otoczenia prawnego.
----------------------------
[1] https://finanse-arch.mf.gov.pl/pit/statystyki/-/document_library_display/8Wpj/view/6487082
[2]Dane z tabeli załączonej do artykułu https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics/pl#Tytu.C5.82_prawny_do_zajmowanego_mieszkania
[3] Dane z tablicy 1. pliku .pdf ze strony https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/gospodarka-mieszkaniowa-w-2017-roku,7,13.html
[4] Raport do pobrania ze strony Warszawskiego Instytutu Bankowości: http://bde.wib.org.pl/wp-content/uploads/2018/11/raport.amron_.badanie.najem_.studencki.181102.pdf
[5] Dane podane przez BGKN na dzień 21 czerwca 2018 roku, przy okazji Forum Dialogu Mieszkaniowego, to 1743 mieszkania już wynajęte lub oczekujące na najemców.
[6] https://www.pb.pl/bouwfonds-znow-kupuje-mieszkania-na-wynajem-859967
