Nowe mieszkania na wynajem. Analiza sytuacji.
Rośnie konkurencyjność mieszkań na wynajem w stosunku do innych form inwestowania ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe i malejącą atrakcyjność giełdy i innych instrumentów finansowych. Z drugiej strony rosną wymagania kredytodawców wobec chętnych do zakupu swojego pierwszego mieszkania. W efekcie rynek najmu rośnie, bo napływają inwestorzy i jest też coraz więcej najemców.
Najnowszy raport REAS, podsumowujący 2015 rok, wskazuje, że dużo mieszkań z rynku pierwotnego w zeszłym roku kupiono pod wynajem. Stowarzyszenie Mieszkanicznik szacuje, że jest to co najmniej 20% z niemalże 52 tysięcy nowych mieszkań.
Plusy
Jest z czego wybierać, powstaje sporo nowych inwestycji o przyzwoitym standardzie, coraz lepiej skomunikowanych z ważniejszymi ośrodkami aglomeracji i z udogodnieniami na miejscu. Nowe osiedla mieszkaniowe i apartamentowce wypełniają luki w centrach miast, a taka lokalizacja jest istotna również dla najemców.
Rozmowy z wystawcami jesiennych edycji Targów Mieszkaniowi pokazały, że sprzedawcy doskonale potrafią dopasować produkt do klientów deklarujących zakup inwestycyjny. Deweloperzy oferują specjalnie skrojone do potrzeb indywidualnych inwestorów miniapartamenty, nieduże kawalerki z opcją zarządzania, a większe mieszkania – jeśli jest to zakup inwestycyjny – mają możliwość wydzielenia kuchni i podziału na pokoje.
Minusy
Nowe mieszkanie jest droższe niż podobne na rynku wtórnym, trudno o okazję, ale można nieco zbić cenę i kupować grupowo i pakietowo. Można też negocjować przy mieszkaniach mających pewne mankamenty wynikające z samego projektu: znajdujących się nad bramą garażową lub nad komorą śmietnika, z oknami np. na wentylatory sąsiedniego skrzydła budynku.
Trzeba na pewno ponieść nakłady na wykończenie, ale coraz częściej możemy kupić tę usługę od dewelopera, dzięki czemu jest mniejsza konieczność organizowania procesu. Na pewno trzeba się jednak liczyć z koniecznością zrobienia w całości podłóg, kuchni i łazienek. Minusem bardzo policzalnym dla inwestora jest też konieczność oczekiwania na oddanie mieszkania. Trzeba zainwestować już przynajmniej część kapitału, a nie można uruchomić najmu do czasu wykończenia mieszkania, oddania budynku do użytkowania, należy też odczekać na podpisanie aktu notarialnego i utworzenie księgi wieczystej dla danego mieszkania.
Niewiadome
Niewiadomą jest wciąż tak naprawdę możliwy poziom czynszów. Mieszkania nowe – ze względu na efekt świeżości – będą miały czynsze nieco powyżej poziomu najbardziej ekonomicznego. Pytanie, czy znajdzie się odpowiednia liczba najemców, których będzie stać na wynajęcie mieszkania o wyższym standardzie i za nieco wyższy czynsz. Z drugiej strony nie znamy też wysokości opłat eksploatacyjnych – dość istotna niewiadoma przy określaniu czynszu.
Druga niewiadoma to możliwość szybkiej sprzedaży mieszkania w nowej inwestycji. Jeśli są wciąż na sprzedaż mieszkania bezpośrednio od dewelopera, to nasze, droższe już o wykończenie – może być mało atrakcyjne cenowo, ale też atrakcyjne dla osób szukających nowego, ale gotowego do natychmiastowego zamieszkania lokum. Jeśli ceny mieszkań w dłuższej perspektywie będą rosły, to i ewentualna sprzedaż będzie łatwiejsza, i całość inwestycji bardziej opłacalna.
Podsumowanie
Bardzo trudno jest w obecnej sytuacji oszacować, na ile opłacalne jest inwestowanie w nowe mieszkania na wynajem. Na pewno może się to kalkulować w dużych ośrodkach biznesowych, gdzie najemcami będą raczej firmy, zapewniające w ten sposób mieszkania dla kluczowych pracowników spoza Polski lub tylko danego miasta. Czynsze w segmencie ekonomicznym raczej nie będą spadać, ale tez niewielkie jest prawdopodobieństwo ich wzrostów przy obecnych stopach procentowych.
Mieszkania to wciąż dość bezpieczna inwestycja, również dzięki zabezpieczeniom prawnym dla kupujących od deweloperów. Pamiętać jednak należy o dość dużej konkurencji w najmie w nowych osiedlach mieszkaniowych.
Hanna Milewska-Wilk, luty 2016 r.
