Nie ma problemu na rynku? O ochronie praw lokatorów na I Kongresie Praw Obywatelskich
Hanna Milewska-Wilk
W dniach 8-9 grudnia odbył się przygotowywany od roku pierwszy Kongres Praw Obywatelskich, mający przypomnieć już 30 lat istnienia i dorobku tego urzędu. Poza bardzo ogólnymi tematami na sesjach głównych odbywały się równolegle panele tematyczne, jeden z nich zatytułowany był „Prawa lokatorów – chronione wystarczająco, czy „za bardzo”?”.
Do dyskusji zaproszonych było pięcioro ekspertów i można powiedzieć, że przeprowadzili analizę dotyczącą praw lokatorów od założeń teoretycznych i zasad zawartych w Konstytucji poprzez praktykę realizowania tych praw przez instytucje państwowe i gminne, rozwiązania rynkowe, problemy z realizacją tych założeń w konkretnych przypadkach, dalej na temat już problemów rozwiązywanych przez sądy, a kończąc na postępowaniach komorniczych. Przekrój bardzo duży, wiele tematów, ale też sporo zgodności.
W jakich punktach zgadzali się i eksperci, i publiczność biorąca udział w dyskusji?
- Brak wiedzy. Nie rozróżniamy pomiędzy własnością, najmem, spółdzielczym prawem do lokalu, mieszkaniem służbowym, komunalnym i socjalnym. Prof. Małgorzata Bednarek wyraziła to zdaniem, że „prawo do mieszkania” nie oznacza prawa majątkowego, ale raczej prawo realizowania prywatności, zgodnie z zasadą godności i dobra rodziny. Prawo to nie jest niezmienne i wieczyste, ale takie jest oczekiwanie. Istnieje założenie istnienia konfliktów pomiędzy najemcami i wynajmującymi, ale wynika ono też z niewiedzy: o prawach i obowiązkach stron, ale największe napięcia w relacjach, gdzie któraś ze stron czuje się bardzo poszkodowana, nie na rynku. Brak wiedzy wielkim zagrożeniem dla starszych właścicieli nieruchomości.
- Dwie kategorie najemców/ lokatorów i odpowiednio – wynajmujących i właścicieli. Są grupy wyjątkowo chronione (najemcy komunalni), gdzie wynajmujący właściwie traci możliwość dysponowania mieszkaniami, i coraz liczniejsze grupy wyłączane z ochrony (najem instytucjonalny, lokatorzy „mundurowi”). Sprzyja temu coraz bardziej dostępna droga pozasądowa odzyskiwania wierzytelności i egzekucje z nieruchomości.
- Pieniądze i regulacja czynszów: niezbędna jest ochrona najemców przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, ale obecnie odbywa się ona kosztem właścicieli nieruchomości: nie ma możliwości odzyskania mieszkania w przewidywalnym czasie. Nadmierna regulacja powoduje jednak największe napięcia, czyli sytuacje, kiedy czynsz jest niewspółmierny do jakości lokalu. Najlepsza współpraca: kiedy gmina musi zapewnić albo lokal, albo pieniądze na czynsz komercyjny po orzeczeniu eksmisji. Na rozwiązanie problemów mieszkaniowych potrzebne są gigantyczne pieniądze, których nie mają gminy.
- Zmiany prawne bardzo potrzebne: uelastycznienie najmu, możliwość sprawdzania przez gminy zasobności najemców, odejście od „dziedziczenia” najmu lokali komunalnych. Nie do końca obietnice o dochodzeniu do własności można pogodzić z elastycznością, jaką ma dawać najem. Gminy nie powinny się też pozbywać swoich nieruchomości, bez względu na sposób finansowania ich budowy (TBS, Mieszkania+, zasób komunalny). Dobrze byłoby zapewnić większą pomoc w postaci dodatków mieszkaniowych. Niestety zmiany, mimo kolejnych projektów ustaw, mało prawdopodobne przed wyborami samorządowymi.
- Dochodzenie wierzytelności: jeśli mieszkanie/ dom jest zabezpieczeniem: nie ma ochrony lokatora, jeśli jest najem: brak narzędzi do egzekwowania prawa właściciela. Mały zakres stosowania umów najmu okazjonalnego, początkujący najem instytucjonalny i problem zabezpieczenia przed bezdomnością właśnie w przypadku takich luk.
Podsumowanie
W mediach społecznościowych Kongres RPO korzystał z tagu #rozmawiajMY – jeśli rzeczowo będziemy przedstawiać swoje stanowiska i słuchać innych, to porozumienie jest możliwe, pomiędzy ludźmi, instytucjami, organizacjami, bo wszyscy tworzą dialog. Ciekawe jest w tym kontekście stwierdzenie jednego z panelistów, że na rynku problemy są stosunkowo rzadkie, bo tam strony rozmawiają i traktują najem właśnie jako rozwiązanie elastyczne, jeśli czynsz wzrasta to najemca poszukuje innego mieszkania.
Pozostaje jedynie powtórzyć za wstępem teoretycznym w panelu: nie jest dobre narzucanie reguł, ale wzajemne respektowanie swoich praw przez właścicieli i lokatorów. I głos praktyków: prawo niestety nie jest doskonałe, podobnie jak narzędzia jego egzekwowania.
Notatka z wystąpień panelistów:
https://www.rpo.gov.pl/pl/content/kpo/panel/prawa-lokatorow
Relacja z całego I Kongresu Praw Obywatelskich:
https://www.rpo.gov.pl/pl/content/kpo
