Chcemy, aby relacje pomiędzy Wynajmującymi a Najemcami opierały się na jasnych zasadach, aby najemcy i wynajmujący podpisując umowy najmu czuli się bezpiecznie i mogli korzystać z dobrych i powszechnych usług profesjonalistów. W tym celu Stowarzyszenie skupia ludzi działających w branży wynajmu, organizuje co miesiąc kilkanaście lokalnych spotkań z wykładami i czasem na dyskusję, organizuje kongresy, na których ujednolicana jest wiedza i praktyka, a także wprowadza nasz polski rynek na wyższy poziom stając się platformą wymiany wiedzy i doświadczeń.

CYWILIZUJEMY POLSKI RYNEK NAJMU.

Umowy pomiędzy wyedukowanymi stronami są bezpieczniejsze i dłuższe. Nie powstają wówczas konflikty na skutek braku uzgodnień. Wszystko jest doprecyzowane i wyjaśnione. Zobowiązujemy naszych członków i zachęcamy wszystkich pozostałych właścicieli nieruchomości do wdrażania i stosowania naszego Kodeksu Etyki Mieszkanicznika w relacjach z najemcami. Chcemy, aby wizerunek Stowarzyszenia kojarzył się z WYŻSZYM STANDARDEM NAJMU.

DO CZEGO DĄŻYMY?

Misją oraz naszym nadrzędnym celem jest dążenie do ucywilizowania polskiego rynku najmu.

JAK CHCEMY TO REALIZOWAĆ? 

Naszą ambicją jest dążenie do ochrony interesów zarówno Mieszkaniczników jak i najemców. Realizujemy to poprzez działania na rzecz zwiększenia równowagi prawnej w relacjach pomiędzy wynajmującymi a najemcami, jak również między Mieszkanicznikami a bankami i innymi podmiotami (spółdzielnie, wspólnoty, administracja). Chcemy również kreować i promować etyczne standardy najmu i działać na rzecz zmiany prawa oraz zwiększania bezpieczeństwa najmu m.in. poprzez powołanie Sądu Arbitrażowego przy Stowarzyszeniu.

 

CELE SZCZEGÓŁOWE

1. Uproszczenie umów najmu.

W tej chwili mamy co najmniej trzy rodzaje umów, a jeśli doliczyć warianty dotyczące czasu i wykupu, to nawet można dojść do wyliczenia siedmiu różnych umów najmu. I wynajmujący, i najemcy są traktowani w zależności od wariantu umowy w bardzo różny sposób, zakres odpowiedzialności najemcy za mieszkanie jest inny, jest bardzo duża zmienność, wymagająca od obu stron umowy sporej wiedzy.

Działania Mieszkanicznika: 

zaangażowanie w konferencję Forum Dialogu Mieszkaniowego, przygotowanie i prowadzenie ścieżki najmu i instrumentów finansowych, moderacja i raport z panelu dotyczącego umów najmu z udziałem przedstawicieli samorządów, firm posiadających własne zasoby mieszkań, prywatnych właścicieli, naukowców. Miała być publikacja wyników konferencji w postaci Białej księgi mieszkalnictwa, niestety brak tego podsumowania. 

2. Wsparcie dla najemców/lokatorów

Nie ma obecnie poza mieszkaniami komunalnymi i socjalnymi instytucjonalnego wsparcia dla osób, które nie radzą sobie z utrzymaniem mieszkania, czy jest to spłata kredytu, czy tylko opłat, czy może po prostu czynszów najmu. Dodatek mieszkaniowy nie spełnia swojej roli, jest zbyt niski, nie wystarcza nawet na pokrycie czynszów w mieszkaniu komunalnym. Najemcy rynkowi są pozbawieni wsparcia w ogóle, nie ma planów zmiany tej sytuacji. Nie ma w polskim systemie żadnego zabezpieczenia dla osób mających problem z utrzymaniem mieszkania, kolejki do mieszkań komunalnych i socjalnych liczy się na lata oczekiwania.

Dopłaty do czynszów najmu są uzależnione od podpisania umowy przez gminę z odpowiednim inwestorem, i dotyczą wyłącznie nowych mieszkań ? jeśli jedna rodzina się wyprowadzi, to kolejni mieszkańcy już na dopłaty się nie kwalifikują...

Działania Mieszkanicznika: 

  • Wsparcie projektu Społecznych Agencji Najmu na pierwszym etapie (analiza, dostosowanie koncepcji do polskiego prawa i rynku) i na etapie wdrożenia (informacje praktyczne, zachęcanie członków do współpracy z SANem warszawskim).
  • Monitorowanie i opiniowanie projektów ustaw dotyczących dopłat do czynszów najmu, podkreślaliśmy ograniczenie grupy najemców, którym wsparcie może przysługiwać. 
  • Monitorowanie i opiniowanie Narodowej Strategii Mieszkaniowej, szczególnie kwestii dotyczących ilości zapewnianych mieszkań w tym programie, potem zmian i współpracy z podmiotami prywatnymi i w ramach PPP.
  • Współpraca z UM Warszawa, Warszawa 2030 ? polityka mieszkaniowa Warszawy: opracowanie dotyczące ilości mieszkań wynajmowanych na zasadach rynkowych na cele mieszkaniowe w Warszawie, wskazanie problemów, potrzeb mieszkaniowych najsłabiej zaspokajanych przez ten rynek, potencjalnych problemów związanych ze zmianami i nowymi trendami w najmie (apartamenty i lokale nie będące mieszkaniami)
  • Współpraca z BGK Nieruchomości, potem PFR Nieruchomości dotycząca analizy wysokości czynszów najmu w segmencie D (Poniżej rynkowego). Analiza regulacji i definicji czynszów dostępnych w Polsce i Europie. Analiza dostępności komunikacyjnej i jej znaczenia dla najemców mieszkań na rynku w kontekście osiedla Nowe Jeziorki, z możliwością wykorzystania przy kolejnych realizacjach.

3. Zdjęcie z właścicieli odpowiedzialności za lokatorów.

W tej chwili albo można namówić najemcę, żeby się zrzekł pomocy mieszkaniowej od gminy (niezbędny zapis w umowie najmu instytucjonalnego), albo żeby udowodnił, że w ogóle nie potrzebuje mieszkania (oświadczenie o wskazaniu adresu do wyprowadzki, zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe). Najem ?zwykły? oznacza, że w razie problemów najemcy, właściciel musi płacić (pod groźbą z kodeksu karnego) za wszelkie media lokatora, przeprowadzić sprawę przez sąd (około 2 lat co najmniej, limitu czasu nie ma), jeśli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, to trzeba czekać, bez żadnego odszkodowania, na dostarczenie odpowiedniego, zaakceptowanego przez lokatora, lokalu od gminy. Jeśli niezbędna jest eksmisja, to niestety tak zmieniono warunki wynagrodzenia i procedury obowiązujące komorników, że podejmują się tego zadania niechętnie i też może trwać długo.

Właściciel nie jest chroniony przed lokatorem, ściągnięcie należności za choćby opłaty mediów jest praktycznie niemożliwe. Lokator ma prawo do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych w lokalu będącym własnością innej osoby fizycznej, co po prostu ogranicza prawo własności, bez prawa do odszkodowania.

Odpowiedzialność (finansową) gmin ograniczono w kwietniu tego roku. W tej chwili całkowite ryzyko jest po stronie właściciela, ale uwaga: tylko osób fizycznych, instytucje mają najem instytucjonalny, przy niepłaceniu mogą wyrzucić lokatorów na bruk po około 4 miesiącach. 

Działania Mieszkanicznika

  • Znów przywoływane Społeczne Agencje Najmu jako sposób na zwiększenie i bardziej elastyczny najem wspierany
  • Wielokrotne opiniowanie zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów
  • Opiniowanie zmian o przedawnianiu się należności już po 5 latach (przy sprawach toczących się w sądach latami te o zapłatę zaległych czynszów po prostu się przedawnią)
  • Współpraca z RPO w sprawach mieszkaniowych, w tym przypadku zapewnianie prawa do mieszkania nie kosztem systemów państwa, ale innych osób, fizycznych i prawnych; prawo do mieszkania ponad prawem własności ? analiza konfliktu prawnego

4. Równe traktowanie wynajmujących i najemców

Najem instytucjonalny jest skonstruowany pod wymogi dużych firm, żeby czas braku płatności i ewentualne straty były dokładnie określone i nie były ryzyka biznesowego. To oznacza, że całe ryzyko jest wyłącznie po stronie lokatora ? zrzeka się pomocy nawet od gminy.

Najem okazjonalny jest tak złożoną procedurą, że wciąż tylko niecałe 3% osób wynajmujących prywatnie, nie jako firma, jest w stanie przejść całość, z reguły przy wsparciu profesjonalisty. Najemca musi wskazać, gdzie może w razie problemów z płaceniem zamieszkać. Bardzo wielu najemców nie ma lokalu do wskazania, nie może korzystać z pomocy rodziny, imigranci też nie mogą wskazać lokalu.

Wracamy do punktu uproszczenia i ujednolicenia zasad umów najmu.

Działania Mieszkanicznika:

  • Opiniowanie zmian uopl dotyczących wprowadzenia najmu instytucjonalnego
  • Współpraca z RPO w sprawie opracowania wątpliwości co do możliwości zrzeczenia się pomocy mieszkaniowej ze strony gminy 
  • Mieszkanie+ - zgłaszanie wątpliwości, co do zasadności ustalania odgórnie czynszów
  • Przywrócenie opłat notarialnych określanych w odniesieniu do minimalnego wynagrodzenia, a nie do nigdy nie ogłoszonych stawek czynszów w zasobie Mieszkania+ (przez ponad dwa miesiące nie było możliwości podpisywania aktów o poddaniu się egzekucji do umów najmu okazjonalnego), pisma do Rady mieszkalnictwa, Premiera, odpowiedniego ministerstwa. 
  • Traktowanie najemców jako mieszkańców przez zarządców wspólnot mieszkaniowych i administratorów w spółdzielniach mieszkaniowych, należy obsługiwać mieszkańców w zgłaszanych kwestiach, a od właścicieli wymagać kontaktu lub pełnomocnictwa dla mieszkańca (we współpracy z Administrator24.pl)

5. Premiować korzystanie ze specjalistów rynku nieruchomości.

Obecne rozwiązania w zakresie wsparcia finansowego i warunki prawne sprzyjają inwestorom instytucjonalnym, bo uzasadnieniem jest standaryzacja i dobra jakość obsługi. Jednak wystarczy uznać, że jeśli właściciel korzysta z usług pośrednika, zarządcy najmu, czyli przedsiębiorcy mogącego zapewnić obu stronom umowy najmu odpowiednia wiedzę, dobrą umowę najmu, powiadomić o dobrych praktykach i wcielać je w życie, to rynek detaliczny jest nawet bardziej elastyczny w zakresie czynszów, niż mogą być duże instytucje. Tymczasem korzystanie z takich usług jest interpretowane jako profesjonalizacja właściciela i wskazuje się na konieczność założenia działalności gospodarczej, jednak preferuje się ?robienie samemu?. A to nie wpływa dobrze na standardy obsługi najemców, brak wiedzy rodzi konflikty.

Rynek jest coraz bardziej zainteresowany dobrymi usługami, nawet są coraz lepsze ubezpieczenia dla najemców, które mogą rozwiązać problemy usuwania szkód i rozliczeń kaucji. Intensywnie przybywa zarządców najmu mieszkań, rozwija się doradztwo dla wynajmujących: prawne, podatkowe, skuteczność ogłoszeń rośnie, jeśli zrobione są profesjonalne zdjęcia, a wnętrze jest odpowiednio zaprojektowane lub przygotowane (Home staging).

Działania Mieszkanicznika:

  • W wyniku rozmów z Polską Federacją Rynku Nieruchomości opisano kompetencje zarządcy najmu lokali mieszkalnych, stworzono program kursów, w bazie zarządców można wyszukać osoby o tej specjalizacji; Kursy regularnie sa organizowane przez stowarzyszenia zrzeszone w PFRN;
  • Promocja firm partnerów Stowarzyszenia, świadczących usługi zarządzania i pośrednictwa, doradztwa prawnego i podatkowego, innych usług wśród członków i sympatyków
  • Analizy porównawcze podnajmu i zarządzania najmem, skierowane do osób kończących najróżniejsze, popularne na rynku kursy;
  • Wystąpienia na konferencjach dla profesjonalistów rynku nieruchomości wskazujące możliwe sposoby rozwijania usług dla najmu, korzystne dla firm, klientów i najemców;
  • Współpraca z ubezpieczycielami w upowszechnianiu wiedzy, docieraniu z informacjami do klientów, analiza rynku, analiza ryzyk;
  • Wsparcie indywidualnych członków w rozmowach z urzędami skarbowymi, analizy i dostarczanie wiedzy.

6. Edukacja dotycząca spraw mieszkaniowych.

Czym jest wspólnota, spółdzielnia mieszkaniowa, jakie ma obowiązki właściciel nieruchomości, w jakim zakresie gminy zarządzają swoją przestrzenią, jakie są w ogóle możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych? Ludzie kupują i sprzedają partycypację w TBSach, bo nawet nie rozróżniają tytułów własności i najmu. 

Promuje się budżety partycypacyjne, ale jako obywatele i współwłaściciele nie wiemy, jak działa wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia w zakresie funduszu remontowego, z kolei spółdzielnie i duzi właściciele nie dają możliwości nawet wypowiedzenia się na temat budynku osobom zamieszkującym, ale nie będącym właścicielami. Partycypacja w decyzjach, wpływ na najbliższe otoczenie jest potrzebny, żeby mieszkańcy (z dowolnym tytułem prawnym) czuli się ?u siebie? i dbali o otoczenie.

Działania Mieszkanicznika:

  • Edukacja: poprzez stronę internetową, na spotkaniach lokalnych, na Kongresie Mieszkanicznika
  • Wykłady na zaproszenie: targi mieszkaniowe, uczelnie i koła studenckie, konferencje
  • Kontakt z prasą, regularne informacje prasowe dotyczące podstawowych zasad najmu
  • Kontakty ze spółdzielniami: sprawa regulaminów porządku domowego, które powinny dotyczyć mieszkańców, a nie tylko właścicieli

7. Instrumenty finansowe i inwestycyjne

Zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania na wynajem wytwarza duży popyt na instrumenty pozwalające robić to bez bezpośredniego zaangażowania w zakup mieszkania, nadzór nad remontem i wyposażeniem, poszukiwanie najemcy i obsługa zgłoszeń. Powstają oddolnie różne formy: zakupu udziałów w samych nieruchomościach, przez udziały w spółkach mających całe budynki lub wiele rozproszonych mieszkań, do różnych konstrukcji mniej lub bardziej bezpiecznych i jasnych dla ich użytkowników. 

Czekamy na rozwiązania inwestycyjne specjalnie dla nieruchomości, zapowiadane fundusze typu REIT (FINN) byłyby rozwiązaniem dla osób chcących inwestować mniejsze i większe kwoty, długoterminowo, w bardzo stabilne instrumenty. Wynajem i taki sposób czerpania korzyści z majątku może być bardzo istotny również dla osób starszych, które nie chcą nieruchomości się pozbywać, ale potrzebują dodatkowych pieniędzy, poza wypracowaną emeryturą. Duże fundusze, nadzorowane przez instytucje państwowe, pozwalają na największe bezpieczeństwo inwestycji, dzięki wynajmowaniu mieszkań i zapewniają również większą stabilność rynku nieruchomości.

Działania Mieszkanicznika:

  • Konferencja Forum Dialogu Mieszkaniowego i wsparcie osób odpowiedzialnych za panel finansowania mieszkaniówki
  • Współpraca z BGK Nieruchomości (PFR Nieruchomości), REAS (JLL Residential), Stowarzyszenia REIT Polska w sprawie możliwości inwestowania w nieruchomości dla drobnych inwestorów;
  • Współpraca przy projekcie ustawy o REITach/ FINNach
  • Współpraca ze Związkiem Banków Polskich dotycząca kredytów BTL,
  • Współpraca z Centrum AMRON dotycząca zbierania danych o najmie, monitorowania tego rynku ? współtworzenie pól bazy danych i powiązań, promocja współpracy z Centrum AMRON wśród partnerów Mieszkanicznika;
  • Monitorowanie prób rejestracji Alternatywnych Spółek Inwestycyjnych przez KNF, analizy dotyczące FIZANów nieruchomościowych, monitorowanie crowdfundingów nieruchomościowych;
  • Udział w konferencjach dotyczących finansowania nieruchomości, pokazywanie roli drobnych inwestorów.

8. Dane o rynku najmu mieszkań, monitorowanie.

Potrzebujemy informacji i statystyk, ciągłego monitorowania rynku nieruchomości mieszkaniowych, nie mamy zupełnie danych o najmie mieszkań:

  • Brak lustra czynszowego (obowiązek tworzenia w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami), czyli informacji o czynszach z trwających umów;
  • Brak regularnych badań dot. tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania, czyli po prostu skali najmu, rynkowego, z zasobów gmin, służb mundurowych;
  • Brak badań dotyczących wynajmujących, najemców, geograficznego zróżnicowania najmu
  • Brak informacji o rzeczywistym ryzyku: niewypłacalności najemców, zaległościach czynszowych, czasie procedowania wniosków o eksmisję w sądach i czasie wykonywania eksmisji.

Skala najmu jest sprawdzana jedynie w spisach powszechnych, raz na 10 lat, opracowania GUS lub robione na zamówienie ministerstwa zajmującego się sprawami mieszkalnictwa nie mają w swoim zakresie nic o mieszkaniach wynajmowanych. Brak danych powoduje, że pewne sygnały są traktowane jako nieistotne, pojedyncze zjawiska.

Działania Mieszkanicznika: 

  • Analiza o publikacja dostępnych danych, szczególnie z Ministerstwa Finansów
  • Pytania kierowane do MF i GUS dotyczące najmu okazjonalnego, zadłużenia czynszowego, powodujące zmiany w prezentacji dostępnych danych;
  • Udział w planowaniu Spisu Powszechnego 2020 (analiza potrzeb statystycznych, pokazanie najmu i powiązań)
  • Uwagi do zamawianej co dwa lata przez właściwe do spraw mieszkaniowych ministerstwo ?Diagnozy sytuacji mieszkaniowej?, współpraca z wykonawcami tego opracowania;
  • Udział w konferencjach naukowych, dla zwrócenia uwagi na problemy i brak badań najmu mieszkaniowego na rynku;
  • Współpraca z naukowcami dotycząca realizacji ich badań i prac, proponowanie tematów, zachęcanie studentów do badania i opisywania najmu mieszkań;
  • Współpraca z Centrum AMRON w zakresie zbierania danych i regularnych publikacji statystyk o czynszach, tworzenia zasobu do analiz i testowania kolejnych produktów bankowych;
  • Badanie wynajmujących wraz z REAS, obecnie JLL Residential ? jedyne w Polsce badanie osób posiadających mieszkania na wynajem;
  • Udział w Laboratorium Rynku Najmu, konferencjach rynku nieruchomości, zwracanie uwagi na najem mieszkań. 

 

PODSUMOWANIE

Cywilizowanie rynku najmu oznacza, że wynajmujący i najemcy mają zagwarantowany zakres praw i obowiązków. Wynajmujący, bez względu na bycie osobą fizyczną czy instytucją, są traktowani podobnie, bez dużych ułatwień dla instytucji, a utrudnień dla osób indywidualnych. Osoby fizyczne, najemcy i wynajmujący, powinni być lepiej chronieni, niż osoby prawne. Ochronę przed bezdomnością i wsparcie w zaspokajaniu potrzeb powinny zapewniać instytucje powołane lub wspierane przez państwo i samorządy. 

Służyć temu może uproszczenie zasad najmu, system wspierania zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zróżnicowany i odpowiadający na zmieniające się warunki na rynku mieszkaniowym, promowanie profesjonalnych usług na rynku nieruchomości a w szczególności w najmie mieszkań, tworzenie nowych rozwiązań i usług łączących rynek nieruchomości i kapitałowy, w końcu edukacja, badanie i monitorowanie mieszkaniówki i zachodzących w niej zmian.