Inwestowanie w nieruchomości w Wielkiej Brytanii po Brexicie
Trend - Inwestowanie w nieruchomości w Wielkiej Brytanii
W ostatnich miesiącach daje się zauważyć coraz większe zainteresowanie ze strony Polaków tematyką inwestowania w nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Skąd wziął się ten trend, szczególnie w kontekście zmian, które przyniósł Brexit?
Jedynym z powodów, dla którego wielu Polaków, którym w ostatnich latach udało się uzbierać dość duży kapitał, decyzuje się na zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii, a w szczególności w Anglii, jest polska sytuacja polityczno-gospodarcza. Coraz bardziej uciążliwe przepisy i podatki powodują, że osoby takie szukają dywersyfikacji przychodów, szczególnie w dłuższej perspektywie finansowej.
Kolejnym powodem jest bez wątpienia sytuacja geopolityczna. Niewiele osób wyobraża sobie sytuację, że wojna na Ukrainie przeniesie się na teren NATO (a dokładnie Polski), ale czy można to absolutnie wykluczyc? Biorąc pod uwagę z kim mamy do czynienia na czele rosyjskiej władzy, każdy scenariusz powinien być rozważony i przemyślany.
Podczas rozważań na temat możliwości inwestowania w Anglii należy wziąć przede wszystkim jeden czynnik. Czy daną nieruchomość kupujemy za gotówkę, czy będziemy posiłkować się kredytem. W przypadku zakupu za gotowkę, nawet jeśli nie jesteśmy rezydentami brytyjskimi, bez problemu taką nieruchomość residential nabędziemy (co nie oznacza, że możemy automatycznie w niej mieszkać, czy mieszkać na stałe w UK, gdyż przepisy w kwestii rezydentury nadal będą nas obowiązywały). Nieco trudniejsza sytuacja jest w przypadku osób, które daną nieruchomość chcą zakupić, biorąc na nią choćby częściowy kredyt. Wielu brokerów jest w stanie znaleźć nam na rynku kredytowym taką ofertę, ale po pierwsze ęedzie ona miała wyższe oprocentowanie, a po drugie wciąż będziemy musieli wykazać określoną wysokość zarobków.
Banki angielskie nie mają dostępu do informacji na temat sytuacji kredytowej danej osoby z Polski. Jednak nie myślcie, że doświadczony broker pomoże komukolwiek zrobić interes na tzw. słupa, czy na naciągane zarobki. Żaden z nich nie weźmie na siebie takiej odpowiedzialności. Współpracuje z bardzo dobrym brokerem i mieliśmy już sytuację, kiedy to odmówiliśmy współpracy z inwestorem, gdyż ani broker, ani my (jako tzw. sourcer i firma pomagająca w takim zakupie), nie będziemy ryzykować utraty uprawnień do wykonywania zawodu, bo przecież „w Polsce się da”.
Drugą kwestią do rozważenia, jest kupienie nieruchomości jako firma, co może być lepszym wehikułem podatkowym (póki co obowiązuje podatek liniowy 19%). Zakłada się w tym celu specjalną formę spółki (limited company), której celem jest kupienie nieruchomości. Pieniądze do spółki osoba prywatna (dyrektor) pożycza na ten cel (directors loan), co powoduje, że nawet w przypadku wynajęcia nieruchomości, jakiekolwiek zyski spółki pojawiają się średnio po 1-2 latach, gdyż w pierwszej kolejności można daną pożyczkę spłacić. Dodatkowo tzw. stamp duty (podatek przy zakupie) jest przy LTD znacznie niższy niż w przypadku osoby prywatnej. Dodatkową korzyścią jest fakt, że dywidendy do £50.000 obarczone są jedynie 8,75% podatkiem. W przypadku zakupu nieruchomości BTL (Buy To Let) istnieje oczywiście możliwość skorzystania z kredytu na zakup nieruchomości, ale jak w przypadku każdego kredytu wysokość oprocentowania pożyczki jest sprawą bardzo indywidualną. Jaki jest minus BTL? Od całkiem niedawna nie istnieje w UK możliwość odliczenia odsetek z mortgage od kosztów działalności, co zdecydowanie doprowadziło do sytuacji, że wielu inwestorów BTL wycofało się z rynku (do czego doszły koszty utrzymania nieruchomości, konieczność doprowadzenia jej do określonego poziomu określanego przez obowiązkowe świadectwo energetyczne).
W obu przypadkach zakup nieruchomości za gotówkę daje możliwość, której w Polsce nie ma – czyli wyciągnięcie pieniędzy (equity) z naszej nieruchomości, celem zakupu kolejnej. Od lat ten sposób budowania portfolio jest na wyspach bardzo popularny, celem jego zbudowania dla kolejnego pokolenia. Bez wątpienia mniej doświadczeni inwestorzy w ostatnim czasie odkryli, że nie przeanalizowali zbyt dokładnie tej strategii, kiedy nagle koszty kredytowe ich BTL przewyższyły wysokość czynszu, który z niego dostają, ale świadczy to tylko o braku wiedzy, gdyż nie można traktować BTL jako szybkiego sposobu na wzbogacenie się. Bycie inwestorem to jednak przywilej, ale i obowiązek.
Wielka Brytania to wyspa. Z ograniczoną jakby nie było powierzchnią. Liczba imigrantów zawsze była i będzie wysoka. Do tego buduje się coraz mniej domów. Rodzi się też statystycznie dość dużo dzieci. Większości z nich nie prędko stać będzie, aby wejść na drabinę nieruchomościową. Oni wszyscy będą przez lata zmuszeni nieruchomości wynajmować. A podwyżki cen najmu nieruchomości w Anglii w ostatnich 6 miesiącach szczególnie w dużych miastach) są największe od dziesięcioleci (w Londynie średnio o £150-£200 za miesiąc). Co robią przeciętni ludzie? Płacą, bo nie mają wyboru. Jedynie niewielka część przenosi się dalej na północ Anglii, gdzie wynajem jest dużo tańszy, a zarobki jedynie trochę mniejsze.
Gdzie w Anglii warto inwestować i w jakie typy nieruchomości? Wszystko sprowadza się do kwestii naszego budżetu. Idealnie byłoby pierwszą nieruchomość kupić za gotówkę i to najlepiej w większym mieście, które ma duży potencjał i wysoki standard lokatorów w porównaniu z innymi miastami (Londyn, Bristol, Bath), ale tam oczywiście „próg wejścia” klienta gotówkowego to min. £350.000. Istnieje możliwość uzyskania kredytowania, ale bank będzie sprawdzał, jaki w danej miejscowości jest średni czynsz, więc im będzie on niższy, tym większy depozyt będzie wymagany (nawet 30%). Są oczywiście inne popularne rejony, gdzie można inwestować na niższym progu, ale należy być przygotowanym na to, że czynsze, a przez to poziom zwrotu z inwestycji, będzie dużo niższy. W sytuacji jednak, kiedy dysponujemy mniejszą ilością gotówki, zakup za gotówkę, kiedy w niedługim czasie (czasem już po roku), możemy wyciągnąc z takiej nieruchomości equity i zainwestować w kolejną nieruchomość, będzie z inwestycyjnego punktu widzenia najbardziej optymalne.
Jeśli zaciekawił Was temat, obserwujcie naszą stronę na Facebook Mieszkanicznik Londyn, na której już niebawem podamy termin webinaru na temat inwestowania w nieruchomości w UK, podczas którego porozmawiamy z brokerem i sourcerem nieruchomości w Anglii (i być może Walii, która w ostatnim czasie także zyskuje na popularności). Jeśli macie już gotowy wstępny plan i szukacie doświadczonych osób w temacie inwestowania w Anglii, zapraszam do kontaktu ze mną.
Alicja Skuza
Specjalistka ds. sprzedaży i wynajmu w Anglii
Otium Estate Agents
alicia@otiumestateagents.co.uk
+44 07799400185
