Po uruchomieniu programu 500+ premier zapowiada kolejny program, tym razem dotyczący mieszkań. Na razie informacje są bardzo ogólne, ale niewątpliwie odnoszą się do dużego zapotrzebowania na mieszkania i to dla osób obecnie niedysponujących wymaganą przez banki zdolnością kredytową, nawet ze wsparciem istniejących programów dopłat. Jakie mogą być efekty?

Przede wszystkim: ma być taniej

Priorytetowy jest jak najniższy możliwy koszt budowy nowych mieszkań, co da się uzyskać głównie likwidując cenę zakupu gruntu pod nowe osiedla. Tutaj wspominane są działki w miastach będące własnością agencji rządowych i nawet PKP. W pobliżu centrów, już uzbrojone, z dostępem do infrastruktury miejskiej.

Druga możliwość obniżenia progu finansowego dla średnio i mało zarabiających to mieszkania czynszowe. Wraca pomysł budowy czynszówek, całych bloków lub osiedli z mieszkaniami na wynajem, ale ze znacząco niższym czynszem od rynkowego. Dopuszcza się realizowanie takich inwestycji przez TBSy, które tuż przed zmianą rządu znów uzyskały dobre warunki finansowania ich inwestycji i sporą transzę na ten cel w BGK.

Rola spółdzielni mieszkaniowych może być ograniczona przez obecne prawne okrojenie ich do szczególnych deweloperów, bo nie ma w tej chwili możliwości ustanowienia ani spółdzielczego własnościowego, ani spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – po wybudowaniu wszystkie lokale są sprzedawane, a zawiązująca się wspólnota może wybrać spółdzielnię na zarządcę.

RnS i MdM

Dotychczasowe programy wspierania w nabywaniu pierwszego mieszkania polegały głównie na dopłatach do kredytów mieszkaniowych udzielanych przez komercyjne banki. Krytykowano je ze względu na pomoc skierowaną do już dość dobrze sytuowanych gospodarstw domowych, a dodatkowo niespełniające innych priorytetów polityki państwowej, np. wspierania dzietności. Dopiero od niedawna w programie MdM określono zasady wsparcia dla rodzin z dziećmi poszukujących większego mieszkania. Wcześniejsze limity powierzchni i ceny skłaniały do zakupu raczej niewielkich, głównie dwupokojowych mieszkań, i dodatkowo nakładały ograniczenia czasowe, co do możliwości zmiany mieszkania – bez uwzględniania sytuacji rodzinnej.

Do warunków dopłat do kredytów i limitów cen deweloperzy dostosowali się bardzo szybko, a klienci potrafili również wykorzystać dane możliwości. Już w pierwszym kwartale tego roku jeden z banków ogłaszał koniec naboru wniosków o kredyty z dopłatą – bokończy się transza dopłat przeznaczona na mieszkania oddawane w tym roku.

Nowe pomysły: czynszówki z dojściem do własności?

Do tej pory wsparcie ze strony państwa – czy to w formie preferencyjnych kredytów lub zwolnień podatkowych, czy też bezpośrednich dopłat – dotyczyło osobno dwóch form: najmu w TBSach i prywatnego budownictwa pod wynajem, albo własności: budowania lub kupowania na rynku. Teraz pojawia się zupełnie inna opcja.

Mimo coraz silniejszych nacisków ze strony mieszkańców, mieszkania w TBSach wciąż nie można wykupić na własność, zbyć można jedynie wkład własny. Czynsze są niższe od rynkowych, ale taka możliwość długotrwałego zamieszkania jednak nie spotkała się z entuzjastycznym przyjęciem i wciąż jest marginalną statystycznie formą zajmowania mieszkania.

Wydaje się, że dlatego teraz pojawia się propozycja spłacania zaciągniętych na budowę kredytów w formie czynszu – czyli właśnie dochodzenie do własności mieszkania. Od razu pojawiły się też zastrzeżenia, że osoby w ten sposób najmujące mieszkanie nie byłyby chronione przed eksmisją przy jakichkolwiek zaległościach w opłatach. Przeciwnicy takich rozwiązań, już wcześniej wypowiadający się na temat prywatyzowania TBSów, wskazują z kolei, że mimo spłaty preferencyjnego kredytu, przyszli właściciele nigdy nie zapłacą za przekazaną na takie inwestycje ziemię. Czy będzie to użytkowanie wieczyste i jeszcze bardziej skomplikowana sytuacja?

A gdzie w ogóle jest najem?

Jak na razie najem wydaje się być realizowany wyłącznie przez Fundusz Mieszkań na Wynajem, ale co do czynszów, to są one na podobnym do rynkowego poziomie, za to warunki umów mniej korzystne i wymagania wobec chętnych wysokie. Zamysłem Funduszu wydaje się być udowodnienie dużym inwestorom, że najem mieszkań w Polsce może być opłacalny, i stworzenie gotowych do zakupu, pracujących obiektów tego typu.

A najem jest niezbędny, żeby umożliwić i ułatwiać wyjazdy na studia, w poszukiwaniu pracy, wyprowadzkę od rodziców i usamodzielnienie się młodych ludzi. Najem mieszkania powinien być początkiem samodzielności, czasem testowania swoich preferencji i dokładnego określania możliwości finansowych – ile rzeczywiście jesteśmy w stanie wydawać na mieszkanie, czy to jako spłatę kredytu, czy jako czynsz najmu. Najem dużych mieszkań na preferencyjnych warunkach i na określony czas byłby też dobrym rozwiązaniem dla dużych rodzin, formą wsparcia wielodzietności.

Nikt w kontekście rozwiązań w mieszkalnictwie nie wymienia jak na razie mieszkań komunalnych, które są niezbędnym uzupełnieniem całej polityki mieszkaniowej. To gminy mają w swoich obowiązkach zapewnianie lokali najmniej zarabiającym, osobom w trudnych sytuacjach, eksmitowanym. Bez takiej poduszki, zabezpieczającej w sytuacjach losowych, wspinanie się po drabince własności może kończyć się bardzo bolesnymi upadkami. Gminy powinny jednak mieć możliwość gospodarowania swoimi lokalami w odpowiedzi na potrzeby mieszkańców.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę skalę kosztów związanych z mieszkalnictwem, mało prawdopodobne są duże i naprawdę wpływające na sytuację inwestycje. Sama kontynuacja dotychczasowych programów, poczynając od wypłat premii gwarancyjnych dla posiadaczy książeczek mieszkaniowych do obecnych dopłat z MdMu pochłania środki przeznaczone na politykę mieszkaniową. Prawdopodobnie część samorządów dobrze wykorzysta preferencje dla TBSów i możliwości z ustawy o rewitalizacji, ale nadal popierana będzie głównie własność mieszkań, a nie bardziej elastyczne formy najmu.

Rynek najmu mieszkań, i w części należącej do instytucji, i w sektorze prywatnych właścicieli, będzie się prawdopodobnie nadal dobrze rozwijał, odpowiadając na potrzeby migrujących, szczególnie do dużych miast. Nie zanosi się na znaczące zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów…, co zmieniłoby gospodarowanie gmin i zmieniło sytuację prawną na rynku. Ośrodki akademickie i biznesowe mają już wielu inwestorów prywatnych w mieszkania na wynajem, w mniejszych miastach też już można obserwować rosnące trendy kupowania pod wynajem. Wyłaniają się na rynku najmu mieszkań lokalni inwestorzy biznesowi i wyrażają zainteresowanie takimi formami zagraniczne instytucje. Młodsze generacje, które zaznajomiły się z wygodą najmu za granicą, chętnie korzystają też w Polsce z możliwości najęcia mieszkania na jakiś czas.

Hanna Milewska-Wilk