Mieszkanicznik dla Najemców

Hanna Milewska-Wilk

Często w umowach najmu jest zawarty zapis, że najemca zobowiązuje się przestrzegać zasad współżycia społecznego i regulaminu porządkowego danego budynku lub spółdzielni. Co to za zasady, czego w ogóle mogą dotyczyć i czy rzeczywiście ktoś może jakoś wymuszać ich przestrzeganie?

Współżycie i obyczaje

Ogólnie w różnych przepisach prawa jest odwołanie do zasad współżycia społecznego lub dobrych obyczajów, również w kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów. Chodzi o takie korzystanie ze swoich uprawnień, żeby nie naruszać praw innych osób, czyli w przypadku najmu mieszkania korzystać z niego zgodnie z przeznaczeniem i umową.

Naruszanie zasad współżycia społecznego może być powodem do wypowiedzenia umowy najmu, a jeśli robi to właściciel, to może być powodem jego eksmisji. Te zasady nie są nigdzie spisane, nie ma ich listy, dlatego bardzo często do formuły o naruszaniu zasad dodaje się jeszcze naruszanie regulaminu domowego.

Regulaminy lokalne (porządku domowego, segregacji śmieci, dotyczące zwierząt itp.)

Regulamin porządku domowego to doprecyzowanie ogólnych zasad współżycia społecznego w zakresie korzystania i zamieszkiwania w jednym budynku. Art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów podaje właśnie taki warunek wypowiedzenia najmu, że najemca ?wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali?.

Regulaminy porządku domowego zawierają najczęściej podstawowe zasady: godziny ciszy nocnej i prowadzenia prac głośnych i remontów, zasady korzystania z pomieszczeń wspólnych, obowiązki dotyczące dbałości o części wspólne (schody, korytarze, windy, tarasy i loggie), zgłaszania zmian dotyczących ilości osób zamieszkujących w lokalu, dbałości o czystość i przestrzegania zasad higieny, przepisów przeciwpożarowych itp. Często regulamin domowy, lub wspólnoty mieszkaniowej, odwołuje się do jeszcze innych regulacji, np. zasad dotyczących zwierząt domowych w danej gminie, regulaminu parkingu, zasad sortowania śmieci.

Takich dodatkowych regulacji należy szukać u instytucji posługujących się nimi. Zwierząt dotyczy wiele przepisów, ale ogólnie w kontekście mieszkaniowym chodzi o to, że właściciel odpowiada za wszelkie szkody przez nie wyrządzone, a domowe zwierzaki nie powinny być uciążliwe dla sąsiadów na najróżniejsze sposoby (hałas, zapach, utrzymanie czystości i jakości zieleni wokół budynku). Chomikiem w klatce nikt się nie będzie przejmował, ale zdarzają się wspólnoty zakazujące np. wyprowadzania psów na terenie zielonym przy budynku. Na szczęście są też wspólnoty organizujące gdzieś na uboczu małe wybiegi dla psów czy odizolowane od reszty budynku ogrzewalnie dla kotów w piwnicy. Podejście mieszkańców danego budynku do zwierząt dobrze jest brać pod uwagę.

Regulaminy parkingów to kolejna ciekawostka, ale niezbędna w miejscowościach gdzie parkowanie sporo kosztuje. Nie można w ogóle nie wpuszczać gości, ale jak przydzielać mieszkańcom miejsca, kiedy jest ich zawsze za mało? Takie regulaminy są przeważnie na parkingach przy budynkach spółdzielni mieszkaniowych, nowsze mieszkania mają często przypisane miejsca, ale z parkowaniem zawsze jest problem, dlatego też tworzone są regulaminy. Pojawiają się pomieszczenia, altany i parkingi na rowery, one też oczywiście mają swoje regulaminy?

Są jeszcze oczywiście zasady korzystania z pralni, suszarni, schowków, piwnic itp, ale ważniejsze i niezbędne jest jednak sprawdzenie zasad wyrzucania i sortowania śmieci w danej gminie i konkretnym budynku. Jeśli budynek ma zsypy, to nie można do nich wrzucać szkła, ceramiki, rzeczy mogących go uszkodzić lub zapchać. Wszelkie tekstylia powinny być wyrzucane do pojemników na odzież używaną; baterie, akumulatory i mała elektronika po zużyciu powinna się znaleźć w specjalnych punktach i pojemnikach - najczęściej w sklepach. Takie specjalistyczne kontenery mogą być nieco dalej, niż przy samym budynku, na miejscu są z reguły pojemniki na szkło, plastik, metal, odpady biodegradowalne i zmieszane. Dokładne zasady sortowania są określane przez odbiorcę śmieci lub dla całej gminy; jeśli nie ma instrukcji na samych pojemnikach, powinna być na parterze budynku.

?Uciążliwość? i możliwości radzenia sobie z nią

Najczęściej zdarza się chyba naruszanie ciszy nocnej, ale sama kwalifikacja ?naruszania? bywa bardzo różna. Każdy w końcu raz do roku ma urodziny, ale najemcy z reguły od razu są baczniej obserwowani, niż znajomi sąsiedzi. Palenie na balkonach i klatkach schodowych też nie jest mile widziane, ale na początku można jedynie zwracać uwagę i poprosić takich sąsiadów o zmianę zachowania. Żeby podjąć jakiekolwiek kroki formalne potrzebne są dowody naruszania zasad i utrudniania innym korzystania z ich mieszkań i z części wspólnych.

Takie dowody to kopie notatek z interwencji  policji, nagrania dokumentujące dokonywanie zniszczeń w częściach wspólnych budynku, inne dokumenty poświadczające naruszanie zasad bezpieczeństwa i czynów zagrażającym życiu i mieniu innych. Nie może to być pojedyncze wydarzenie, ale uporczywe, czyli przynajmniej trzykrotne naruszenie zasad.

Nadwrażliwość stałych mieszkańców

Możliwość wypowiedzenia najmu dotyczy tylko najemców, trudno natomiast radzić sobie z właścicielami-sąsiadami nie utrzymującymi czystości w swoich mieszkaniach, zbyt wrażliwymi na chodzenie po mieszkaniu lub trzaskanie drzwiami. Nie ma niestety możliwości mierzenia uciążliwości skarg na najemców, i każdy budynek ma oczywiście swoją specyfikę. Jeszcze niedawno dzieci bawiły się na małych placach zabaw pomiędzy blokami, teraz już niektórym przeszkadzają ich krzyki, i podobnie jest z sąsiadami.

Podsumowanie

Zasady współżycia to nieco innymi słowami po prostu dobre obyczaje i szacunek dla innych mieszkańców. W budynkach z wieloma mieszkaniami warto o nich pamiętać i podczas remontów, i w codziennych sytuacjach, bo chociaż nie ma bezpośrednich kar za przekraczanie pewnych granic, to życzliwość sąsiadów może być pomocna. Nasza codzienność jest coraz bardziej drobiazgowo opisywana, dlatego w nowym miejscu trudno od razu wiedzieć dokładnie co i jak się powinno, ale warto sprawdzać i po prostu pytać.