Hanna Milewska-Wilk

Od 11 września 2017 roku można podpisywać umowy najmu instytucjonalnego. Kto może tak wynajmować, jakie są wymogi formalne, po co stosować ten typ umowy najmu?

Krótko o genezie

Bardzo krótko i znacznie upraszczając, umowa najmu instytucjonalnego oznacza najem mieszkania od instytucji przez osobę fizyczną, bez wtrącania się jakichkolwiek innych instytucji. Najem ten wprowadzono w 2017 roku w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości, z myślą o rozpoczynanym wtedy na większa skalę programie ?Mieszkanie+?. Wcześniejsze doświadczenia Funduszu Mieszkań na Wynajem wskazywały, że najemcom było bardzo trudno dostarczyć wskazanie adresu do wyprowadzki, niezbędne przy najmie okazjonalnym, w związku z czym w najmie instytucjonalnym już nie jest ono potrzebne. Wejdźmy w te szczegóły, które czynią najem instytucjonalny.

Wynajmujący i Najemca

Jak wskazuje już nazwa, wynajmującym który może zastosować ten rodzaj umowy, jest instytucja, nie osoba fizyczna. Nie musi to być właściciel, może to być również firma zajmująca się obsługą najmu na zlecenie, ważne, żeby charakter działania miała wpisany w kodach PKD. Nie każda firma, która np. ma mieszkania dla pracowników, może stosować najem instytucjonalny. Ważna jest profesjonalizacja w tej dziedzinie, czyli jeśli nie ma działalności w zakresie najmu mieszkań, to firma może stosować najem okazjonalny lub zwykły.

Najemcą w najmie instytucjonalnym może być jedynie osoba fizyczna, podobnie jak w najmie okazjonalnym. Jak już wspomniane było wyżej, ta forma najmu powstała z myślą o Mieszkaniu+, czyli nie ma możliwości najmu dla firm.

Załączniki...

Największym wyzwaniem w najmie okazjonalnym była ilość załączników, to w instytucjonalnym ma być znacznie prościej. Jest tylko jeden załącznik: akt notarialny o poddaniu się egzekucji z tytułu wszelkich roszczeń wynikających z tej umowy najmu, również w zakresie opuszczenia i wydania lokalu. Nie ma wskazania adresu do wyprowadzki, nie trzeba zgłaszać umowy do urzędu skarbowego, bo przecież instytucja swoje podatki rozlicza i odprowadza.

W samej treści umowy lub w akcie notarialnym powinno się znaleźć jednak oświadczenie, że najemca zrzeka się wszelkiej pomocy mieszkaniowej ze strony gminy, czyli nie będzie się ubiegał o dodatek mieszkaniowy, mieszkanie komunalne lub socjalne. Najem instytucjonalny ogranicza możliwość ?wciągnięcia? do procesu eksmisji innych podmiotów, ramy czasowe są ustalone i nie trzeba czekać na inne decyzje.

Wątpliwości

W związku z bardzo dużym ograniczeniem ochrony lokatorów, brakiem wskazania miejsc do wyprowadzki, zrzeczeniem się prawa do pomocy mieszkaniowej od gminy, od razu po uchwaleniu ustawy określającej zasady najmu instytucjonalnego zainteresował się nią urząd Rzecznika Praw Obywatelskich. Głównym zarzutem jest brak ochrony przed bezdomnością, brak uwzględnienia grup szczególnie chronionych, wymóg zrzeczenia się praw konstytucyjnych (prawo do mieszkania). Na razie sprawa nie jest wyjaśniona, możliwe jest dalsze postępowanie RPO w postaci zaskarżenia przepisów o najmie instytucjonalnym do Trybunału Konstytucyjnego w celu sprawdzenia zgodności tych przepisów z nadrzędnymi regulacjami.

Procedury i zabezpieczenia

Umowę najmu instytucjonalnego można zawrzeć na czas określony do 30 lat, wymagana jest forma pisemna. Kaucja może być maksymalnie sześciokrotnością czynszu najmu, sposób zmiany wysokości czynszu należy zapisać w umowie.

Do umowy załącza się akt notarialny o poddaniu się egzekucji z tytułu wszelkich należności wynikających z danej umowy, do tego zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu. Ten sam dokument powinien zawierać też zapis, że najemca przyjmuje do wiadomości, że nie przysługuje mu prawo do lokalu najmu lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Zgodnie z przepisami umowę najmu instytucjonalnego może wypowiedzieć wynajmujący na zasadach takich, jak w najmie "zwykłym": najemca m. in. nie płaci pełne trzy okresy płatności, używa niezgodnie z umową, jest "uciążliwym lokatorem" dla innych, czyli rażąco i uporczywie narusza porządek domowy w budynku. Najemca nie może wypowiedzieć umowy zawartej na czas oznaczony, chyba że zawarto takie możliwości w umowie.

Jeśli czas umowy upłynął lub skutecznie ją wypowiedziano, a lokal nie został przekazany wynajmującemu, należy dostarczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, z terminem nie krótszym niż 14 dni od doręczenia na wykonanie tej czynności. Jeśli najemca nadal nie przekazał lokalu, należy uzyskać klauzulę wykonalności na akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji, z którym można sprawę przekazać do komornika. Kosztami całego procesu, powiększonymi o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu od momentu ustania najmu, możemy obciążyć dotychczasowego najemcę.

Podsumowanie

Najem instytucjonalny jest skonstruowany jako zabezpieczenie dla profesjonalnych wynajmujących, ma dawać sposób na odzyskanie lokalu w przewidywalnym czasie i zminimalizowanie kosztów firmy związanych z niepłacącymi najemcami. Jak będzie się sprawdzać w praktyce wciąż trudno prognozować, bo procedury dotyczące postępowania komorniczego również się zmieniają, podobnie jak przepisy o upadłości konsumenckiej, przedawnianiu należności w sporach cywilnych i inne. Niewątpliwie najem instytucjonalny wymaga mniej dokumentów i procedur od obu stron takiej umowy najmu.