Raport Stowarzyszenia Mieszkanicznik:
Szacowana wielkość rynku najmu

Popularne powiedzenie głosi, że są dwie pewne rzeczy na świecie.... W tym raporcie na podstawie danych statystycznych dotyczących podatków i spisu mieszkań określony zostanie w miarę precyzyjnie rynek najmu w Polsce.

Dane dotyczące tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania ze Spisu powszechnego z 2011 roku pokazują dość zróżnicowany i ciekawy obraz. Na 13.568 tysięcy lokali mieszkańcy 55,3% z nich deklarowali prawo własności domu lub mieszkania, 13,5% spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Na podstawie umowy najmu zajmowanych było 2.258,1 tys. nieruchomości mieszkalnych, czyli 16,6% wszystkich wykazanych przez Spis.

wykres1

Największą część najmu stanowią oczywiście mieszkania gmin i Skarbu Państwa - razem 9 % wszystkich mieszkań, ale zaraz dalej jest już najem prywatny, czyli mieszkania wynajęte od osób fizycznych będących właścicielami lub współwłaścicielami budynku - 4,2 % wszystkich mieszkań, czyli 575,5 tys. nieruchomości. 

wykres2

Należy zwrócić w tym miejscu  uwagę na podnajem i najem od "pozostałych podmiotów", nieujętych w wyszczególnieniu, gdyż mogą to być osoby prawne zajmujące się również najmem - i dalej wykazujące to w podatkach. Jest to niewielka część, odpowiednio 0,3% podnajem i 0,4% dla pozostałych podmiotów będących właścicielami nieruchomości.

W porównaniu do spisu z roku 2002 udział mieszkań najmowanych i podnajmowanych spadł z 18,4% do 16,9% w 2011 roku, ale należy uwzględnić wzrost ogólnej liczby mieszkań o 1,7% na przestrzeni tych lat. Daje to dość stabilną liczbę najmowanych nieruchomości. 

Drugie bardzo istotne źródło danych dla określenia skali rynku najmu to sprawozdania Ministerstwa Finansów dotyczące podatków. 
Są dwa sposoby opodatkowania przychodów z najmu: najpopularniejszy, obowiązujący od 2003 roku ryczałt 8,5%, i opodatkowanie przychodów wg skali, umożliwiające większe odliczenia.
Popularność opodatkowania najmu ryczałtem obrazuje poniższa tabela.

wykres3

Za rok 2013 podatnicy opodatkowani ryczałtem złożyli ogółem 921 938 zeznań, z czego 375 255 dotyczyło przychodów wyłącznie z tytułu najmu, a 9 557 dodatkowo z tytułu najmu. Profil przeciętnego podatnika osiągającego dochody wyłącznie z najmu zaprezentowany jest poniżej w tabeli.

wykres4

Przy podatku dochodowym obliczanym wg skali analiza danych jest nieco trudniejsza. Po pierwsze, pod uwagę brani są podatnicy uzyskujący przychody i wykazujący dochód. Po drugie, dochód z najmu jest często jedynie dodatkowy, co inaczej jest też pokazywane w ogólnodostępnych statystykach publikowanych przez Ministerstwo Finansów. 

Za 2013 rok 24 354 815 podatników wykazało dochód, z czego 23 905 osób wyłącznie z tytułu najmu lub dzierżawy. Prawie 9 milionów osób uzyskiwało dochody z więcej niż jednego źródła. 
Kwota dochodu z najmu lub dzierżawy wyniosła 973 629 tys. zł, co stanowi jedynie 0,15% udziału w ogólnej kwocie dochodu (po odliczeniu składek na ubezpieczenia społeczne).

Należy pamiętać, że podatnicy mogą rozliczać najem nie tylko mieszkań i domów, ale również innych nieruchomości, nie będących mieszkaniami, np. garaży, placów, jak również dzierżawę ziemi.

Podsumowując, liczba mieszkań wynajmowanych od osób fizycznych w 2011 roku od osób fizycznych i pozostałych podmiotów wynosiła ponad 623 tysiące. Liczba podatników, wykazujących przychody z najmu (lub dzierżawy) dochodzi do 409 tysięcy, przy czym nie wliczamy tu tych osób, dla których jest to jedynie niewielki dodatek w PIT-36. Niestety, nie można tych liczb porównywać bezpośrednio, określają one różne aspekty najmu. Natomiast rosnący trend w ilości podatników wybierających opodatkowanie najmu ryczałtem, wraz z tendencją do usamodzielniania się i zmniejszania ilości osób w gospodarstwach domowych, na tle rozwijającego się rynku mieszkań, pozwala prognozować wzrost wielkości rynku najmu prywatnego.

Hanna Milewska-Wilk, 04'2015 r.

Źródła:

Warunki mieszkaniowe gospodarstw domowych i rodzin. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, GUS, Warszawa 2014:
http://stat.gov.pl/spisy-powszechne/nsp-2011/nsp-2011-wyniki/warunki-mieszkaniowe-gospodarstw-domowych-i-rodzin-nsp-2011,4,1.html
Informacja dotycząca ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za 2013 rok, Ministerstwo Finansów, Departament Podatków Dochodowych, Warszawa, lipiec 2014
Informacja dotycząca rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych za 2013 rok, Ministerstwo Finansów, Departament Podatków Dochodowych, Warszawa, wrzesień 2014: http://www.finanse.mf.gov.pl/pit/statystyki/-/document_library_display/8Wpj/view/9671763