Kraków-ul.-Polonijna-9_nr.2Wszelkie znaki w regulacjach i finansach wskazują na to, że najem stanie się bardziej powszechny. Kończy się czas wspierania kredytobiorców, to budujący na wynajem mają z górki. Czy właściciele mieszkań na wynajem i ci, którzy właśnie je kupują mają już się o co martwić?

Nowi i starzy gracze

Najgłośniej w mediach jest o programie Mieszkanie+. Budzi też najwięcej nadziei wśród zainteresowanych najmem, ale zdecydowanie tańszym niż rynkowy. Ustawa powołująca Krajowy Zasób Mieszkaniowy już „działa”, ale same mieszkania pojawią się dopiero za kilkanaście miesięcy. Nie wiadomo jeszcze, gdzie się pojawią, bo same listy intencyjne z gminami są dopiero początkiem procedury, która zawiera również badanie lokalnego popytu. Jeśli do KZN zostaną włączone również grunty należące obecnie do kolei, to mogą to być również atrakcyjne tereny w dużych miastach. Same procedury i potem uzbrajanie terenów i budowa wymagają jednak czasu. Przewagę mają niewątpliwie właściciele mieszkań już dostępnych na rynku.

Pojawili się w Polsce inwestorzy instytucjonalni, duże fundusze zainteresowane całymi budynkami i osiedlami z mieszkaniami na wynajem. Fundusz Mieszkań na Wynajem wytyczył drogę, sam jednak, pomimo kolejnych inwestycji i powiększania portfela, jest raczej na rynku niewielką konkurencją. Duzi inwestorzy skupieni są na największych miastach i jest to na razie kilkanaście budynków. Kolejne projekty już są omawiane, możliwe, że pojawią się na rynku przed zapowiadanymi Mieszkaniami+, ale nadal nie będzie to skala, która znacznie zmieniłaby charakter rynku najmu w Polsce. Międzynarodowe fundusze dokładnie definiują również swoją docelową grupę najemców, z tego względu też mogą zagospodarowywać grupy największe lub prawie nieobecne na rynku najmu: studentów lub osoby starsze, obsługę mieszkaniową agencji pracy dla obcokrajowców. Może to oznaczać ciekawszą ofertę, ale znów: za jakiś czas.

Deweloperzy coraz uważniej przyglądają się możliwościom związanym z wynajmem mieszkań, szczególnie w kontekście proponowanych dofinansowań. W tej konkurencji już biorą udział TBSy, a wracają spółdzielnie mieszkaniowe, które na jakiś czas były wykluczone i wyprzedawały dawne mieszkania lokatorskie. TBSy będą mogły pobierać wyższe opłaty wstępne, co oznacza wyższe progi wejścia dla potencjalnych nowych najemców, a do tego wciąż obowiązują dolne i górne progi dochodowe – nie jest to najem całkiem rynkowy. Niewiele spółdzielni prowadzi projekty budowlane, chociaż mogą one mieć dobrze zlokalizowane grunty i stabilne finansowanie. Tutaj też potrzebny będzie czas na zorganizowanie nowych inwestycji: kto jest już członkiem spółdzielni mieszkaniowej niech pilnuje jej zebrań i uchwał. A deweloperzy sprzedają praktycznie wszystko, wynajem na razie nie jest bardziej opłacalny od ich bieżącej działalności. Chyba że nie będzie to oznaczać zamrożenia ich kapitału własnego – czyli dostęp do nowych instrumentów finansowych.

Konkurencja może przyjść z rynku kapitałowego. Kampania promująca REITy trwa już rok, przepisy ciągle są w fazie konsultacji, mimo planowanego już rok temu w Narodowym Programie Mieszkaniowym wykorzystania takich spółek do finansowania rządowych projektów. Spółki rynku wynajmu nieruchomości (polska nazwa REITów) miałyby zbierać z rynku pieniądze teraz bezpośrednio inwestowane w nieruchomości w zamian za gwarancję wypłacania właściwie nieopodatkowanej dywidendy i wygodę instrumentu finansowego. W praktyce pierwsze nieruchomości już gotowe do wykorzystania – i wypłacania zysków – to nieruchomości komercyjne: biurowce, centra handlowe, znów niewiele jest budynków mieszkalnych w najmie. [Uwaga: zmiana z 20 września: REITy będą prawdopodobnie ograniczone wyłącznie do mieszkaniówki.] I podobnie pierwsze do inwestowania w REITy będą duże firmy, przekonanie indywidualnych inwestorów może potrwać.

I jeszcze po prostu własność może być konkurencją dla najmu. Ceny mieszkań, warunki i koszty udzielanych przez banki kredytów i wciąż kontynuowany program MdM mogą zachęcać do zaciągania kredytu raczej niż płacenia czynszu najmu. Jeśli najem będzie bezpieczny i dobrze kojarzony, to przepływ klientów pomiędzy sektorami będzie przewidywalny. Większe zaburzenia mogą przyjść ze strony regulacji podatkowych dla indywidualnych wynajmujących, ale to niestety nie jest przewidywalne. [Uwaga: zmiana z 15 września: zmiana opodatkowania dla ryczałtowców: powyżej 100 tys. obrotów wzrośnie do 12,5% stawka opodatkowania.]

Czy wystarczy nam najemców?

Popyt na mieszkania i pokoje na wynajem nie słabnie, mimo bardzo dynamicznie rosnącej oferty. Deweloperzy szacują zakupy inwestycyjnych mieszkań na nawet 30% swojej sprzedaży, a sporo inwestorów wybiera też rynek wtórny. Nawet jednak wg danych Eurostatu do osiągnięcia poziomu około 17-20% zasobu mieszkaniowego w najmie mamy jeszcze trochę rezerwy. Taka pula mieszkań na wynajem (o czynszu rynkowym i regulowanym) pozwala na większą mobilność związaną z pracą, nauką, zmianą sytuacji rodzinnej. Wciąż w Polsce mamy mieszkania przeludnione, co w praktyce oznacza brak „własnego pokoju” dla wszystkich powyżej 6 lat lub każdej pary, nie liczymy oczywiście pokoju „dziennego”. Może dobrze postrzegany najem pozwoli nam lepiej dopasować mieszkania i domy do naszych potrzeb? Najemcy też mogą być właścicielami – innych mieszkań.

Najemcy są tam, gdzie jest dla nich praca, dlatego wciąż lokalizacja jest ważna. Dominują duże ośrodki i ich centra, ściągające do pracy ludzi z małych miast i miejscowości, również zza granicy. W Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu czy Aglomeracji Śląskiej szacunki już podają co najmniej 20% udziału mieszkań na wynajem w ogólnym zasobie. Ze względu na wzrost płacy minimalnej młodzi ludzie mogą też wyprowadzić się od rodziców w mniejszych miastach, niekoniecznie na studia. Dobre prognozy dla pracowników i wciąż rosnące wymogi dla kredytobiorców czynią najem atrakcyjnym i prostym sposobem na mieszkanie.

Czy Mieszkanie+ zabierze część zainteresowanych? Pojawią się ograniczenia dotyczące „list kolejkowych” i ustawowych preferencji dla konkretnych typów najemców, ich sytuacji rodzinnej, wypłacalności… Najem „ze wsparciem” będzie raczej długoterminowy, mniej będzie sprzyjał mobilności zawodowej. Ze względu na brak osoby właściciela i dobre standardy obsługi najem od instytucji może być atrakcyjny. Jeśli nie będzie wymagał zbyt wielu zaświadczeń, podań i czasu – czyli przewagę będą miały instytucje komercyjne lub profesjonalne firmy obsługi najmu, oferujące większą pulę mieszkań prywatnych właścicieli.

Czynsze i inne warunki najmu

Wysokość opłat za mieszkanie – czynszu i rachunków – ma bardzo duże znaczenie dla najemców. Nie ma jednak konkurencji wyłącznie cenowej, czynsze w ciągu ostatniego roku wzrosły, mimo dużej ilości mieszkań wprowadzanych do najmu. Jest to dla właścicieli i inwestorów dobry znak – szczególnie po kilku latach ich stabilności, bez względu na rosnące ceny nieruchomości. Czynsze mają jednak bardziej bezpośredni związek z poziomem płac i rynkiem pracy, dalej dopiero są ceny mieszkań i wysokości rat kredytów. Jeśli faktem stanie się prognozowany wzrost płac, to będzie również miejsce na kolejne podwyżki czynszów najmu.

Ostatnio ważny staje się również standard i wyposażenie lokalu. Duży napływ mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego remontowanych „pod wynajem” pozwala najemcom na wybieranie coraz lepszego standardu. Wciąż mieszkania na wynajem powinny być umeblowane i wyposażone w AGD – tutaj niewiele się zmienia, poza oczywiście coraz popularniejszą zmywarką i wykluczeniem meblościanek na rzecz nowych mebli przywożonych w płaskich paczkach J.

Warunki najmu, czyli czas trwania umowy, możliwość jej przedłużenia lub wypowiedzenia, przewidywane (lub nie) zmiany czynszu najmu to detale interesujące tych najbardziej doświadczonych najemców. Zmiany w prawie, a konkretnie wprowadzony właśnie najem instytucjonalny jest kolejnym gestem wobec biznesu wynajmu mieszkań, najemcy pozostawia niewiele możliwości negocjacji. Nowa forma najmu znacznie redukuje ryzyko wynajmującego, nie wyklucza najemców bez możliwości wskazania adresu do wyprowadzki. Najem instytucjonalny (dla podmiotów gospodarczych) narzuca teraz mniej wymogów formalnych niż okazjonalny (dla osób fizycznych). Gminy mogą swoje mieszkania komunalne wynajmować na dotychczasowych zasadach (umowy bezterminowe z dziedziczeniem), taki „przydział” będzie coraz trudniej uzyskać. Na ile będzie można z instytucjami negocjować np. czas umowy lub warunki wypowiedzenia – nie wiadomo.

Wiadomo coraz więcej o czynszach w Mieszkaniach+: poza stawką czynszu (10 – 20 zł/m2) najemcy płacić będą opłaty eksploatacyjne (6,50- 10 zł/m2) i wszystkie opłaty za media (woda i kanalizacja, ogrzewanie, śmieci, prąd). Dla Warszawy będzie to więc 30 zł/m2, dla mniejszych ośrodków od 16,50 zł/m2, wszędzie plus kilkaset złotych za media. Czynsze mają być ogłaszane i prawdopodobnie waloryzowane w rozporządzeniu co roku, opłaty eksploatacyjne przynajmniej raz na trzy lata. Coraz więcej wskazuje na to, że ten program będzie bardziej przedsięwzięciem komercyjnym, niż socjalnym: stawki czynszu, godziwy zysk dla przedsiębiorców korzystających z preferencyjnego finansowania, przewidywane mechanizmy pozyskiwania finansowania z rynku. Czynsze w mieszkaniach już oferowanych przez Fundusz Mieszkań na Wynajem we wszystkich miastach są nieco powyżej średniej rynkowej dla danego rodzaju mieszkania i jego lokalizacji. Ze względu na wymogi tych instytucji najem na rynku detalicznym dla klientów będzie bardziej atrakcyjny i łatwiej dostępny. Ryzykiem nie będzie prawdopodobnie samo istnienie i rozwój tego sektora najmu, ale wypłacalność najemców – dla tych najmniej zarabiających i z kłopotami nie przewiduje się zmian wsparcia ani finansowego (np. dodatki mieszkaniowe), ani w formie mieszkań komunalnych (brak płynności – umowy bezterminowe).

Rynek najmu zdominowany jest przez detalistów i nie ulegnie to zmianie w ciągu najbliższych 2-3 lat. Ci, którzy już mają nieruchomości, powinni pamiętać o konieczności ich dofinansowywania co 5-8 lat, aby utrzymać standard. Ważne będzie też edukowanie potencjalnych najemców i ich jak najlepsza, sprofesjonalizowana obsługa: tutaj oferta na rynku jest coraz obszerniejsza. Raczej nie grozi wszystkim Mieszkaniczkom konkurencja cenowa ze strony instytucji.

 

Hanna Milewska-Wilk

Ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik