Hanna Milewska-Wilk

Zbliżają się wybory i tematy mieszkaniowe wracają w ramach kampanii. Program Mieszkanie Plus, z
dopłatami do czynszów, plany największych samorządów co do mieszkań czynszowych budowanych
w różnych modelach, a w końcu sygnały z rynków sąsiednich, co do najmu, przynoszą pytania o
regulację czynszów. Jak to jest z regulacją?

Regulacja to nie limity

Czynsze najmu w Polsce są w pewien sposób regulowane: wynajmujący może wyliczać czynsz najmu
uwzględniając koszt utrzymania nieruchomości, zwrot kapitału przeznaczonego na zakup - 1,5%
rocznie (i remont nieruchomości - 10% rocznie), i do tego jeszcze godziwy zysk. Te zapisy są w
ustawie o ochronie praw lokatorów. Regulacje dotyczą wyliczeń dla nowych umów, ale i w trakcie
najmu nie jest łatwo podnieść czynsz.

Każda podwyżka czynszu musi być uzasadniona, albo nakładami na polepszenie nieruchomości, albo
w ostateczności godziwym zyskiem, czyli w praktyce jest to uzasadnienie "stawki najmu w tej okolicy
wzrosły". Podwyżkę w postaci corocznej waloryzacji o wskaźnik inflacji ogłaszany przez GUS uznaje
się za uzasadnioną. Jest jednak pułapka na wynajmujących na podstawie umów najmu okazjonalnego
i instytucjonalnego: jeśli nie zawarto w takiej umowie możliwości podniesienia czynszu lub jego
corocznej waloryzacji, to nie można tego robić.

Najczęściej podpisywane "zwykłe" umowy najmu umożliwiają podwyżki, ale z reguły są to też umowy
na czas określony. Trudno byłoby przeprowadzać standardową procedurę podwyżki czynszu,
praktyka to nowe umowy najmu z nowym czynszem.

A może jednak wprowadzić limity?

Regulacja czynszów najmu dążąca do ograniczenia ich wzrostu z reguły ma na celu zwiększenie
dostępności tych mieszkań dla najemców. Można to robić na wiele sposobów, na przykład promując
najem wieloletni i tak robi Nowy Jork: czynsze dla starszych osób, ale z odpowiednio długim czasem
zamieszkiwania w danym lokalu przestają rosnąć. Mieliśmy nasze rozwiązanie: ulgę budowlaną dla
inwestorów w budynki na wynajem autorstwa prof. Herbst z lat '90. Czynsze praktycznie nie
wzrastały w tych budynkach, a najemcy w większości po 10 latach mogli je wykupić. Można po prostu
dać górny limit czynszów dla rynku i go nie waloryzować przez lata - w ten sposób Wielka Brytania
niemal całkowicie pozbawiła się prywatnych mieszkań na wynajem pod koniec lat '70 i do połowy '80.

Jest też inna droga: można interweniować zmniejszając ryzyko wynajmujących poprzez dopłaty do
czynszu dla najemców, przez co czynsze mogą nieco spaść, a mieszkania z dopłatą są dostępne dla
określonych grup. Taka polityk mieszkaniowa jest w Wielkiej Brytanii, częściowo w Niemczech, w tym
kierunku zmierzają Czechy. Rozwiązania generalnie są różne, ale docierają do nas pomysły z Berlina,
dotyczące prostego limitowania wysokości czynszów.

Skąd się biorą mieszkania na wynajem?

Najem wymaga dwóch stron: wynajmującego, dającego ten "wkład" w transakcję w postaci
mieszkania lub innego lokalu, i najemcy, który w zamian za to, że korzysta z lokalu, płaci czynsz.
Obecnie w dużych i średnich miastach jest wciąż popyt, wiele osób przyjeżdża do pracy lub na
uczelnie i najmuje mieszkania. Wg danych z podatków przybywa corocznie, od trzech lat, około 40
tysięcy lokali na wynajem długoterminowy, a wciąż nie zaspokaja to potrzeb. Nieruchomości
wymagają dużych nakładów pieniężnych, z analiz kwartalnych NBP wynika, że są to w przeważającej
części oszczędności. Z jednej strony dobrze, bo nie "zakredytowujemy się" i jest to bezpieczny dla
całego rynku nieruchomości sposób finansowania budowy. Z drugiej strony ci z gotówką przebijają
tych, którzy musieliby czekać na kredyt, i ceny rosną.

Jeśli wprowadzone zostałyby regulacje stwarzające większe ryzyko dla wynajmujących, mogą oni
szukać bezpieczniejszej formy lokowania pieniędzy. To oznaczałoby mniej mieszkań na wynajem, a
najemcy musieliby się jeszcze bardziej "ścigać" do tych mieszkań, które pozostałyby w najmie.
Mieszkania na wynajem budowane są również przez różne instytucje. Gminy budują bardzo mało
mieszkań komunalnych, nieco więcej w ramach TBSów, jeszcze więcej jest zapowiadanych w ramach
programu Mieszkanie Plus i budowane przez PFR Nieruchomości we współpracy z samorządami. Poza
najmem komunalnym i socjalnym cała reszta najmu jest na zasadach bardziej rynkowych: budynek
musi być utrzymywany, a kredyty na jego budowę muszą być spłacane. Do mieszkań budowanych
przez TBSy, do najmu komunalnego i socjalnego kolejki są kilkuletnie. Dopłaty do czynszów najmu
mają objąć jedynie najemców nowych mieszkań, budowanych na podstawie odpowiednich umów.

Wiedza podstawą

To, czego potrzeba na rynku najmu, to informacja jakie są czynsze, nie tak ogólnie, ale na tym
konkretnym osiedlu. Nie ma lustra czynszowego, które właścicielom pozwalałoby przewidywać
przychody, a najemcom sortować oferty i szacować koszty. Wiedza dawałaby większą przejrzystość,
ułatwiała wybór. Limity lub ograniczenia mogą spowodować powrót szarej strefy, w tej chwili
kilkuprocentowej, degradację jakości mieszkań, zmniejszenie dostępności najmu. Lepiej, jak najemcy
mają wybór na rynku, z możliwością poproszenia państwa/ samorządu o wsparcie w trudnych
sytuacjach, niż brak wyboru, ale z gwarancją niskiego czynszu.