InwDewelNiniejszy artykuł powstał na podstawie wykładu Radosława Bielińskiego z Dom Development, wygłoszonego podczas Real Estate Meeting 15 maja 2017 w SGH. Wiedza o całym przebiegu budowy, od poszukiwania i planowania budowy do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie może być przydatna jeśli jesteś lub chcesz zostać deweloperem, ale również jeśli na którymkolwiek etapie tego procesu stykasz się z firmą deweloperska jako klient lub dostawca usług.

Cały proces można podzielić ogólnie na trzy etapy: poszukiwanie i analiza potencjału działki, dokumentacja i budowa, sprzedaż i obsługa do czasu założenia wspólnoty. Choć na pierwszy rzut oka kolejność jest odpowiednia, to wiele procesów nakłada się na siebie, a ze względów również finansowych firmy deweloperskie tworzą swoje banki ziemi, co oznacza, że niektóre czynności się powtarzają. Ale od początku: jak kupić działkę?

Zanim kupimy, trzeba najpierw znaleźć i ocenić potencjał działki – czyli dotrzeć do sprzedawcy. W zależności od poszukiwanej powierzchni można korzystać z pośredników, miejskich biur obsługi inwestorów, publikowanych w prasie branżowej ogłoszeń dużych agencji. Bardzo ważna jest lokalizacja działki, ale też oczywiście jej stan prawny. Co jeszcze dobrze byłoby sprawdzić:

• Czy działka ma dojazd, nie tylko fizyczny, ale i w dokumentach (dostęp do drogi publicznej bezpośredni lub zagwarantowana służebność przejazdu);
• Plan zagospodarowania lub wydane WZtki, ewentualnie uzyskanie warunków;
• Warunki gruntowo-wodne, bo niekorzystne zmieniają znacząco koszty budowy;
• Możliwe niezinwentaryzowane media przebiegające przez działkę;
• Zieleń wartą zachowania lub wykorzystania;
• Obszary chronione (rezerwaty, pomniki przyrody)
• Ochrona przed hałasem – jeśli w pobliżu są jego znaczące źródła, np. drogi, lotnisko, przemysł;
• Możliwy system obsługi komunikacyjnej działki (podczas budowy) i później osiedla, tu jest też pytanie, jak długą drogę deweloper musi zbudować i przekazać potem gminie;
• Dostęp do mediów (woda, kanalizacja, miejska sieć ogrzewania, sieć gazowa, inne);
• Cena działki.

Na podstawie powyższych danych można określić tzw. chłonność nieruchomości, czyli ile da się na niej zbudować, a tę z kolei porównać z szacowanymi kosztami całego przedsięwzięcia i ze spodziewanymi zyskami ze sprzedaży. Już na etapie oceny potencjału działki trzeba współpracować z biurem architektonicznym, które wstępnie oszacuje pewne wartości, zgodnie z założeniami przyjętymi z kolei przez dział sprzedaży i marketingu: jakie mieszkania najlepiej się mogą sprzedać za 2-3 lata… Cała ta analiza, zarówno prawna, planistyczna, środowiskowa i techniczna, jest tak naprawdę przed zakupem. A jak już sama transakcja jest zrobiona, to rozpoczyna się etap przygotowania inwestycji.

Zanim przystąpimy do samej budowy, trzeba mieć wszystkie dokumenty. Jeśli udało się już wcześniej zrobić całą analizę, to sprawa jest szybsza: przede wszystkim trzeba wybrać projektanta lub biuro, w wybrany sposób, ale wcześniej zweryfikować założenia: co się najlepiej sprzeda, co ma być charakterystycznym znakiem dla tej realizacji. Kolejnym krokiem jest opracowanie projektu architektonicznego i wykonawczego, i uzyskanie pozwolenia na jego podstawie. To zostawmy już jako osobne zagadnienie, z możliwymi uwagami urzędów, protestami sąsiadów, analizą wpływu na środowisko, społeczną odpowiedzialnością biznesu… Na pewno jeśli mamy już ogólną wizualizację całości i projekty mieszkań z ich rozkładem i powierzchnią, możemy zacząć sprzedawać. W tym stadium realizacji inwestycji często można jako klient dostać „dobrą cenę” – deweloper sporo już wyłożył na zakup działki i organizację całego procesu, do tego za chwilę zaczną się wydatki na budowę – bankom trzeba pokazać, że jest zainteresowanie klientów.

Jak już sporo pracy i przygotowań mamy za sobą, można przystąpić do budowy. Przede wszystkim w tym momencie trzeba mieć prawo do dysponowania gruntem – nie musi to być koniecznie prawo własności, bo deweloper też może być „wynajęty” do zorganizowania całego procesu np. na gruncie gminy albo skarbu państwa. Zaczynamy od uzbrojenia gruntu i przygotowania dojazdów – to może obejmować tereny poza nasza działką (przyłącza mediów, przebudowy węzłów), również dojazdów na czas budowy. Kolejny krok to zabezpieczenie zieleni – jeśli są na działce duże drzewa, to może warto je przesadzić – inaczej wygląda inwestycja, gdzie jest już większa zieleń, a inaczej świeżo posadzone chudziutkie patyczki. Tutaj jest też uzyskanie decyzji o warunkach środowiskowych dla całej inwestycji – jeśli jest to duża powierzchnia i intensywna zabudowa, może to być bardziej złożone. Może się też okazać, głównie na terenach pofabrycznych, ale i po dawnych garażach lub małych warsztatach, że grunt jest zanieczyszczony i potrzebna jest remediacja: albo usunięcie ziemi i wywiezienie, albo lokalnie, np. za pomocą sadzenia roślin usuwających te zanieczyszczenia w naturalnych procesach.

Pozwolenie na budowę – ubieganie się o nie i czas oczekiwania na uprawomocnienie się, możemy wykorzystać na wybór sposobu realizacji robót budowlanych i sposobu rozliczania ich z wykonawcami. Można zdecydować się na zakontraktowania generalnego wykonawcy, który przejmie całą organizację i zatrudnianie podwykonawców, można zlecać różnym wykonawcom określone partie prac, na pewno trzeba wybrać też sposób wyłaniania firm: zapytania, licytacje, przetargi… Różne są też sposoby rozliczania się z wykonawcami, tutaj też albo trzeba zaproponować od razu albo negocjować. To wpływa na finanse i dlatego jest ważne – szczególnie jeśli naszym partnerem jest w tej kwestii bank i może nam narzucać swoje wymogi. W zależności od przyjętego modelu, po podpisaniu umowy z wykonawcą należy zorganizować zaplecze budowy wraz z przyłączami mediów do celów budowy i odpowiednimi umowami z dostawcami. Ogrodzenie, zabezpieczenie i … wbijamy pierwszą łopatę.

Prawdopodobnie od momentu znalezienia działki minęły 2-3 lata. Budowę większość deweloperów stara się rozpoczynać pod koniec zimy, ponieważ sam proces budowy trwa dość standardowo 18 miesięcy, więc lepiej jest mieć w nim tylko jedną zimę, która spowolni prace. Możliwe są jeszcze ostatnie drobne korekty, jeśli klienci chcą mieć połączone lub nieco inaczej rozplanowane mieszkania, ale trudno będzie zrobić więcej małych mieszkań, jeśli mamy same duże i kiepsko się sprzedają. Biuro projektowe, odpowiedzialne za dokumentację, cały czas powinno współpracować z działem sprzedaży i nanosić korekty. Biuro sprzedaży mieszkań też powinno być albo na terenie budowy, albo tuż obok, jeśli nie ma miejsca, ale klient przyjeżdżając może obejrzeć też postępy prac. Dokumentacja prowadzenia budowy to jest już w tym oczywista oczywistość.

Kończąc budowę przechodzimy przez odbiory: Straży Pożarnej, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, nadzoru budowlanego. Po tych wszystkich zatwierdzeniach uzyskujemy pozwolenie na użytkowanie, wtedy można wystąpić o nadanie numeru, jeśli zbudowaliśmy coś całkiem nowego. Budynek jest gotowy, więc to jest bardzo dobry czas na zagospodarowanie zieleni i małej architektury dookoła budynku, to tez podnosi atrakcyjność mieszkań – zaraz mieszkańcy będą się wprowadzać. Kolejny krok to uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali, co pozwala na ich wydzielenie i w końcu sprzedaż. Mamy mieszkania o konkretnych numerach, więc można przystępować do aktów notarialnych. Teraz mamy już mieszkańców, dobrze byłoby, żeby sprzedana była już większość mieszkań, a kolejny etap to obsługa gwarancyjna i zarządzanie nieruchomością do czasu założenia wspólnoty.

Biuro obsługi mieszkańców (lub administracja osiedla albo concierge lub opiekun mieszkańca, co tam marketing uzna za bardziej odpowiednie) ma trochę łatwiejsze zadanie, jeśli większość mieszkań jest wykańczana mniej więcej w jednym czasie, bo są to konkretne uciążliwości. Dobrze też by było, żeby mieszkańcy nie byli zaskakiwani koniecznością dużych dopłat za media, co dość ciężko jest ustalić na początkowych etapach eksploatacji budynku. Wszelkie zgłoszenia usterek i nieprawidłowości też muszą być przyjęte sprawnie i załatwione – o ile to możliwe – po myśli mieszkańca i jak najszybciej. Jeśli mamy się czym pochwalić: interesujący budynek, ładne otoczenie, w dodatku pozytywne opinie – pomaga to nam w sprzedaży pozostałych mieszkań i w znalezieniu najemców lub kupców lokali komercyjnych, co znów podnosi komfort mieszkańców – mają usługi i sklepy tuż obok. I buduje zaufanie do dewelopera i kolejnych inwestycji. Jeśli wizerunek ma być jeszcze bardziej dopracowany, to można nawet zorganizować „Dzień sąsiada”, czyli wydarzenie, kiedy mieszkańcy poznają się lepiej.

Przy dobrej organizacji i braku wielkich przeszkód cały proces powinien się zamknąć w około 5 latach – od znalezienia działki do przekazania zarządzania wspólnocie. Możliwe, że pozostanie wciąż kilka procent niesprzedanych lokali, ale już pojawiają się alternatywne sposoby wykorzystania takich lokali. W tym ogólnym schemacie na pewno brakuje np. części dot. pozyskiwania finansowania na zakup działki na budowę, nie ma również wszelkich zagadnień prawnych – a to również trzeba wziąć pod uwagę, bo może zmieniać kolejność czynności, czas, zakres możliwych działań.

To jest notatka z wykładu, proszę więc przyjąć, że wszelkie błędy wynikają z niedokładności mojego przekazu, a nie braku profesjonalizmu wykładowcy.

Hanna Milewska-Wilk