Stowarzyszenie Mieszkanicznik od momentu powstania 7 lat temu zwraca uwagę na znaczącą nierównowagę w przepisach dotyczących najmu mieszkań, znacznie utrudniającą właścicielom odzyskiwanie należności i możliwości dysponowania mieszkaniami, a ułatwiającą najemcom i lokatorom przedłużanie wszelkich procedur i postępowań. Jednocześnie nie ma w polskiej polityce społecznej systemu wsparcia mieszkaniowego i wsparcia gmin w wypełnianiu ich obowiązku zapewnienia schronienia mieszkańcom.

Nasi członkowie coraz częściej znajdują się w sytuacji, kiedy są całkowicie bezsilni, a jedyne co mogą, to czekać. Ponad dwa lata temu w Narodowym Programie Mieszkaniowym najem został wskazany jako sposób na zwiększenie dostępności mieszkań, wsparcie migracji wewnętrznych i rynku pracy, sposób na długoterminowe zaangażowanie kapitału i poprawę warunków mieszkaniowych jednocześnie. Najem spełnia tę rolę, ale wszelkie zmiany prawa i inne regulacje Strategii nie realizują.

Prawo do mieszkania gwarantowane w Konstytucji, rozumiane jako prawo do schronienia, zachowania miru domowego, życia rodzinnego i prywatności, ale także zdrowia, wchodzi w konflikt z prawem własności, gdzie mieszkanie jest traktowane jako prawo majątkowe, zabezpieczenie zobowiązań, którym to majątkiem dłużnik może zaryzykować. Wskazywaliśmy te problemy Rzecznikowi Praw Obywatelskich, który z jednej strony wciąż zwraca uwagę na istniejące rozwiązania prawne zagrażające bezdomnością, niedostateczną pomoc dla osób nią dotkniętych lub zagrożonych, ale z drugiej przyjmuje zgłoszenia osób pozbawionych możliwości dysponowania swoimi mieszkaniami, którym pomoc mieszkaniowa jako właścicielom się nie należy, mimo że ich kosztem są zaspokajane potrzeby lokatorów tych mieszkań.

Ludzie w bardzo trudnych sytuacjach życiowych, potrzebujący po prostu dachu nad głową, muszą czekać w czasem wieloletnich kolejkach na możliwość podpisania umowy najmu socjalnego lub komunalnego z gminą, i nie ma projektów w polityce państwa, które pozwalałaby szybko ten problem rozwiązać. Postulowane przy każdych konsultacjach zmian w Ustawie o ochronie lokatorów wprowadzenie najmu na czas określony w zasobach gmin wejdzie w życie po 20 kwietnia 2019 roku tylko dla nowych umów. Przez to lokale wynajęte przez gminy praktycznie nie wracają do zasobu, nie ma możliwości weryfikacji, czy dany najemca wciąż pomocy mieszkaniowej potrzebuje.

Najem mieszkań opiera się na Kodeksie cywilnym i Ustawie o ochronie praw lokatorów, ale po problemach z firmami nielegalnie pozbywającymi się lokatorów wynajmującym grożą również sankcje i ściganie z przepisów Kodeksu karnego, za nękanie. Właściciele mogą korzystać jedynie z możliwości dochodzenia swoich praw w procesach cywilnych, które niestety mogą trwać nawet kilka lat, a w tym czasie długi lokatorów mogą narastać, ale opłaty do wspólnot, spółdzielni i gmin, za media i nieruchomość, wnosić trzeba.

Pomoc dla najemców w trudnej, ale przejściowej sytuacji nie jest przewidziana w naszym systemie. Najemcy i w zasobach komunalnych, i płacący czynsze rynkowe, mogą korzystać jedynie z dodatków mieszkaniowych, które nie uwzględniają rzeczywistych wydatków i aktualnych dochodów, a liczone są w oparciu o czynsze najmu lokali komunalnych w danej gminie. Ze względu na wysokość dochodów najemcy "z rynku" nie kwalifikują się do takiej pomocy, bo nie są brane pod uwagę ich rzeczywiste wydatki. To z kolei łączy się z brakiem lustra czynszowego, czyli monitorowania poziomu czynszów najmu poza zasobami komunalnymi.

Gminy budują obecnie jedynie zasoby mieszkań na najem komunalny, bo jedyna "pomoc" w trudnej sytuacji życiowej to przyznanie przez sąd prawa do lokalu socjalnego, najczęściej przy orzeczeniu o eksmisji. Jeśli gmina takiego lokalu nie dostarcza, właściciel może się ubiegać o odszkodowanie, czasem w drodze negocjacji, czasem na drodze sądowej, ale je otrzymuje - w wysokości czynszu rynkowego, nie takiego dla lokali komunalnych.

Cały ciężar wsparcia obywateli w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych spoczywa obecnie w dużej mierze na właścicielach nieruchomości mieszkalnych, czyli w polskich warunkach gminach i osobach fizycznych, wynajmujących swoje mieszkania, bo taka jest charakterystyka najmu mieszkaniowego w Polsce. Długi z tytułu czynszów najmu są dla obu tych kategorii wierzycieli praktycznie nie do odzyskania, przez co znów gminy niechętnie inwestują w mieszkania komunalne, i podobnie jest z inwestorami instytucjonalnymi wchodzącymi na polski rynek.

Najem mieszkań, ze względu na połączenie przynajmniej dwóch bardzo ważnych sfer: społecznej i ekonomicznej, powinien być tak uregulowany, żeby bezpieczne były obie strony umowy: najemcy mający wsparcie w zaspokajaniu potrzeby, a wynajmujący w możliwości dysponowania swoim majątkiem po wygaśnięciu stosunku najmu. Stowarzyszenie Mieszkanicznik apeluje o uproszczenie zasad najmu dla wszystkich wynajmujących i najemców, i o efektywną pomoc szczególnie dla osób fizycznych, będących dowolną stroną umowy najmu mieszkania.

Najem, zgodnie z założeniami Narodowego Programu Mieszkaniowego, ale i ze względu na potrzeby istniejące na rynku, rozwija się coraz szybciej, ale wciąż nie jest nawet dobrze opisywany, badany i uwzględniany w statystykach. Czas najwyższy zmienić regulacje, bo wiele zjawisk zgodnych z prawem wydaje się stać w sprzeczności z prosto pojmowaną uczciwością.

Opracowanie: Hanna Milewska Wilk

 

Zarząd Stowarzyszenia Mieszkanicznik

Jacek Kusiak
Robert Kuliga