Jak bezpiecznie zakończyć najem i zgodnie z prawem rozwiązać umowę?
 

Stosunek najmu może ulec zakończeniu w następujących przypadkach:

a) upływu okresu na jaki umowa najmu została zawarta, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony,
b) upływu okresu wypowiedzenia, gdy umowa została zawarta na czas nieoznaczony,
c) ze skutkiem natychmiastowym na podstawie oświadczenia wynajmującego lub najemcy – bez względu na czas trwania umowy najmu,
d) na mocy porozumienia stron – bez względu na czas trwania umowy najmu.

Ad. a)
W przypadku umów najmu zawartych na czas oznaczony zasadą jest, że wygasają one z upływem okresu na jaki zostały zawarte. Możliwe jest jednak ich wcześniejsze rozwiązanie na mocy porozumienia stron lub w trybie natychmiastowym.

Ad. b)
Rozwiązanie umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia odnosi się do umów zawartych na czas nieoznaczony. Okresy wypowiedzenia umowy najmu mogą być dowolnie ustalone przez strony w umowie. Jeżeli strony umowy nie wskażą w umowie okresów wypowiedzenia wówczas znajduje zastosowanie art. 688 kodeksu cywilnego (przy czynszu płatnym miesięcznie okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące i upływa z końcem miesiąca). Wypowiedzenie umowy najmu powinno być dokonane na piśmie, chyba że wcześniej strony w umowie postanowiły inaczej. Pismo może być dostarczone pocztą lub osobiście. Okres wypowiedzenia biegnie od daty doręczenia drugiej stronie pisma zawierającego oświadczenie o wypowiedzeniu. W przypadku gdy najemca nie chce odebrać pisma (np. unika kontaktu z właścicielem) skutek doręczenia nastąpi wówczas, gdy pismo zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu zostanie wysłane najemcy na uzgodniony w umowie najmu adres do korespondencji listem poleconym. Wówczas za datę doręczenia pisma uznaje się ostatni dzień w jakim najemca mógł odebrać takie pismo z urzędu pocztowego.

Ad. c)
Rozwiązanie umowy najmu - zarówno tej zawartej na czas oznaczony jak i tej zawartej na czas nieoznaczony - ze skutkiem natychmiastowym jest możliwe przez każdą ze stron umowy w następujących przypadkach:

a) przez wynajmującego gdy:

  • najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia,
  • najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym,
  • najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, pomimo, że wynajmujący udzielił mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu    (z wyłączeniem sytuacji, gdy zastosowanie do najmu danego lokalu znajduje ustawa o ochronie praw lokatorów,  mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001r.).

b) przez najemcę gdy:

  • wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Ad. d)
W trybie porozumienia stron można rozwiązać każdą umowę najmu i w każdym czasie. Dla celów dowodowych porozumienie winno być zawarte na piśmie i podpisane przez obie stronu umowy najmu.

Przed upływem okresu wygaśnięcia umowy, po wręczeniu najemcy wypowiedzenia lub po ustaleniu zasad rozwiązania umowy na mocy porozumienia stron, należy:

  • ustalić datę przekazania mieszkania,
  • potwierdzić wymagany stan nieruchomości, by najemca dokładnie wiedział, co należy zrobić przed zdaniem nieruchomości. Jeśli najemca ma wątpliwości co do stanu, w jakim mieszkanie winno być zwrócone, można umówić się z nim na spotkanie przed datą zdania mieszkania by dokonać wykładni pojęcia „przywrócenie mieszkania do stanu z dnia przejęcia, z uwzględnieniem normalnego zużycia”.

Przekazując mieszkanie zasadnym jest spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Wzór tego dokumentu, (http://mieszkanicznik.org.pl/porady-i-podpowiedzi/wzory-dokumentow/proponowany przez Stowarzyszenie, jest jednym drukiem dla danej umowy najmu, z przekazaniem mieszkania najemcy i jego zwrotem, dzięki czemu bez problemu można ustalić ewentualne rozbieżności w elementach wyposażenia, stanie mieszkania i liczników.

Przy przekazaniu mieszkania ustalamy również ewentualne prace dodatkowe, których wymaga mieszkanie, a które mogą być pokryte z kaucji, termin i koszty ich wykonania. Jeśli niezbędne są jeszcze formalności związane z przepisaniem mediów lub meldunkiem, też ustalamy procedury i ostateczne terminy wykonania tych czynności. Termin zwrotu kaucji określa prawo na 30 dni od ustania umowy, sposób zwrotu strony mogą ustalić – Stowarzyszenie zaleca przelew bankowy z odpowiednim tytułem.

Dobrze jest ustalić również sposób kontaktu na wypadek np. przekazania byłemu już najemcy korespondencji.

Na koniec przekazujemy klucze i wzajemne referencje.

 

Rozwiązanie umowy najmu

1. Umowa najmu na czas oznaczony zawarta na piśmie

Taka umowa nie może zostać rozwiązana za wypowiedzeniem. Można ją tylko rozwiązać w trybie natychmiastowym z przyczyn wskazanych w kodeksie cywilnym albo na mocy porozumienia stron (za zgodą obu stron).

Jeżeli umowa dopuszcza cesję, czyli przejęcie zobowiązań przez kolejnego najemcę wówczas możemy zaproponować najemcy poszukanie na jego miejsce nowego najemcy, który „zajmie nasze miejsce”. Jeżeli sami jesteśmy najemcą w takie sytuacji możemy znaleźć osobę która zamiast nas zamieszka w lokalu na warunkach określonych naszą umową najmu.

W przypadku cesji nie obowiązują żadne terminy wypowiedzenia umowy najmu. Konieczna jest jednak akceptacja takiej zamiany przez wynajmującego i podpisanie odpowiednich dokumentów przez dotychczasowego najemcę, nowego najemcę i wynajmującego.

2. Umowa najmu na czas nieoznaczony zawarta na piśmie

Jeżeli umowa najmu nie określa terminu wypowiedzenia (istnieje dowolność w ustalaniu terminów wypowiedzenia) wówczas obowiązują terminy ustawowe, tzn., jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie termin wypowiedzenia lokalu mieszkalnego wynosi trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, czyli jeżeli wypowiemy umowę w maju (bez względu czy 1 czy ostatniego dnia miesiąca) termin 3 miesięcznego wypowiedzenia biegnie od 1 czerwca i upłynie z ostatnim dniem sierpnia.
Jeżeli mamy w umowie ustalony okres wypowiedzenia – obowiązują nas zasady ustalone w zakresie wypowiadania najmu zgodnie z umową.

3. Umowa najmu zawarta tylko ustnie

Taka sytuacja traktowana jest przez prawo jak umowa na czas nieoznaczony. W związku z tym obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia. lub najemca narusza ustalenia umowy, stosuje się przewidziane przez ustawodawcę terminy.

Konsultacja prawna: mec. Sylwia Staszewska-Lisiak