WERYFIKACJA NAJEMCÓW

Czy osoba oglądająca Twoje mieszkanie będzie dobrym najemcą?

Wielu właścicieli mieszkań na wynajem narzeka na kłopoty z najemcami. Ich dramatyczne i głośne narzekania powodują, że wiele osób boi się wynajmu. „Po co mam komuś nieznajomemu wynająć mieszkanie, skoro gdzieś przeczytałem/am w gazecie, że ktoś wynajął mieszkanie młodemu małżeństwu, które przestało płacić czynsz, narobili długów w administracji budynku oraz u dostawców energii i gazu, zdemolowali mieszkanie, na domiar złego nie chcieli się wyprowadzić i właściciel przeszedł koszmar, aby ich wyeksmitować bo najemców chroniła ustawa o ochronie lokatorów. Zresztą podobna sytuacja przydarzyła się kuzynce sąsiadki”. Pewnie słyszałeś/aś o takich przypadkach.

My też słyszeliśmy i słyszymy. Z opowiadań innych osób. My Mieszkanicznicy sami wynajmujemy mieszkania od kilkunastu lat. Mamy bogate i różne doświadczeni w tym zakresie. Dziś wiemy, że prawdziwy klucz do omijania opisanych powyżej problemów to rzetelna selekcja najemców. Róbmy selekcję najemców dla dobra nas Mieszkaniczników i także samych najemców poprzez eliminowanie ryzyk z najmem jeszcze przed jego rozpoczęciem.

W naszej ocenie 95% najemców to uczciwi ludzie, tak jak 95% całej populacji Polaków. Nie mniej jednak, jako właściciel/ka powinieneś/aś dawać sygnały, że jesteś zainteresowany/a swoim mieszkaniem, płatnościami na czas, masz zero tolerancji dla zniszczeń, że nie chcesz mieszkania oddać w pierwsze lepsze ręce, że po prostu pilnujesz swojego interesu. Jak mówi ludowe przysłowie, „okazja czyni złodzieja”. Nie stwarzaj okazji najemcom swoich mieszkań.

 

W jaki sposób ograniczać ryzyko najmu?

Ogólnie wszystkim wynajmującym chodzi o to, aby osoba, która ma zamieszkać w ich mieszkaniu czy domu dbała o nie, płaciła na czas, traktowała sąsiadów z respektem i nie zajmowała im niepotrzebnie czasu. Marzą o idealnym najemcy. Zamiast marzyć powinni weryfikować najemców, bo inaczej mogą tylko liczyć na łut szczęścia.

W przypadku najmu najważniejszymi działaniami na rzecz ograniczania ryzyka złych najemców są: rzetelna selekcja najemców; porządnie skonstruowana i czytelna dla najemcy umowa najmu; szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy; pobranie kaucji; regularne monitorowanie płatności oraz stanu mieszkania; zbudowanie odpowiedniej relacji biznesowej z najemcą. Żadne z tych narzędzi samo z siebie nie wyeliminuje całkowicie ryzyka wynajęcia twojego mieszkania niewłaściwej osobie, ale stosowanie całej palety narzędzi istotnie zmniejszy to ryzyko.

 

Narzędzia przydatne do selekcji najemców

Zadawanie pytań to najskuteczniejsze i najbardziej uniwersalne narzędzie zbierania danych potrzebnych ci do określenia tego na ile twój rozmówca spełnia profil idealnego najemcy. Już na etapie pierwszej rozmowy telefonicznej spróbuj odnotować sobie podstawowe dane. Na początek wystarczą 3 proste pytania wplecione w rozmowę: a) gdzie Pan/i teraz mieszka, czy może wynajmuje Pan/i obecnie mieszkanie?; b) od jak dawna?; c) dlaczego się stamtąd wyprowadza? Czasami można uzyskać bardzo humorystyczne odpowiedzi, np. że obecny wynajmujący naliczał odsetki karne, gdy najemca spóźniał się więcej niż 2 tygodnie z opłatą za czynsz, lub że sąsiedzi skarżyli się na głośne nocne przyjęcia. Jeśli odpowiedzi na te 3 pytania nie będą dla ciebie przekonujące, to pewnie nie warto sobie zawracać więcej głowy takimi kandydatami na najemców. Lepiej mieć przez jakiś czas pustostan, niż wynająć mieszkanie osobie, z którą będą w przyszłości problemy.

Kontynuuj zadawanie pytań podczas pokazywania mieszkania. Im więcej informacji zbierzesz, tym więcej podstaw będziesz miał/a do dokonania selekcji najemców.

 

Ankieta Danych Osobowych Najemcy

Jest to jeden ze stosowanych przez Mieszkaniczników załączników do umowy najmu dokument, w którym najemca podaje swoje dane osobowe (imię, nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego itp.), swoje dane kontaktowe (adres zameldowania, telefony, e-mail, miejsce pracy, telefon do pracy, miejsce dotychczasowego zamieszkania i telefon do właściciela tego mieszkania itp.), a także dane kontaktowe do co najmniej dwóch osób z grona najbliższych, do powiadomienia w razie sytuacji awaryjnych.

W Ankiecie pytamy również o wysokość comiesięcznych zarobków. A przed przekazaniem mieszkania wymagamy jakiejś formy poświadczenia wysokości zadeklarowanych zarobków. Może to być w formie tzw. „paska” z wypłatą, kopia umowy o pracę lub wyciąg z konta bankowego, na które wpływają comiesięczne zarobki.

 

Wierz i sprawdzaj

Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do prawdziwości podanych informacji, to postaraj się je sprawdzić. Możesz zadzwonić do miejsca pracy tylko po to, aby się upewnić, że pan Janek Informatycki albo pani Agata Reklamowska rzeczywiście tu pracują. Zadzwoń na recepcję firmy, poproś o nich, a gdy będą cię łączyć, to po prostu się rozłącz.

Zadzwoń też do właściciela poprzedniego wynajmowanego mieszkania. Nawet jeśli początkowo próbowałby cię zbyć zdawkowym „w porządku”, to po paru zdaniach rozmowy możesz uzyskać więcej interesujących cię informacji.

Możesz też sprawdzać prawdziwość informacji podawanych przez potencjalnych najemców na Facebook’u, Naszej Klasie czy na innych portalach społecznościowych.

W Polsce nie ma jeszcze tak rozbudowanych baz danych jak na rynku amerykańskim. Tam istnieją niezależne agencje scoringowe najemców, gdzie możemy zasięgnąć (za drobną opłatą) informacji o konkretnym potencjalnym najemcy. Istnieją też bazy danych złych najemców. Mamy nadzieję, że takie instytucje powstaną w Polsce dzięki wsparciu Stowarzyszenia Mieszkanicznik (www.mieszkanicznik.org.pl)

 

Czy skórka warta jest wyprawki?

To wszystko o czym pisaliśmy powyżej – zebranie wszystkich spostrzeżeń i informacji - wymaga czasu. Czy działania te dadzą ci 100% gwarancji, że w twoim mieszkaniu nie zamieszka najemca, z którym będziesz w przyszłości mieć kłopoty? Oczywiście nie. Czy istnieje ryzyko, że potencjalny najemca zrezygnuje z podpisania umowy najmu, bo twoje wymagania mogą mu się wydać przesadne? Niestety tak.

Mimo wszystko, silnie rekomendujemy, abyś nie akceptował/a „pierwszego lepszego”. Chcąc nie chcąc, z osobą najemcy wejdziesz w długotrwałą (czasami wieloletnią) relację biznesową i warto zrobić wszystko, co możliwe, aby uniknąć przyszłych bólów głowy związanych z koniecznością kontaktowania czy nawet udręczaniem się z ludźmi, którzy nie wywiązują się ze swoich zobowiązań wobec ciebie, właściciela/ki mieszkania. Gram prewencji jest wart więcej niż kilogram lekarstw.

 

Na podstawie książki "Zarządzanie najmem"