Za ile wynająć mieszkanie?

Za ile wynająć mieszkanie to jedno z trudniejszych pytań dla początkującego/ej właściciela/ki mieszkań pod wynajem. Jeśli cena jest zbyt wysoka, twoja nieruchomość będzie długo stała pusta i będziesz miał/a do czynienia z wyższą rotacją najemców (gdy zorientują się, że przepłacają, mogą się przenieść do tańszego lokum). Z kolei gdy cena jest zbyt niska, nie tylko będziesz co miesiąc tracić jakąś kwotę pieniędzy, ale też twoje lokum może być postrzegane jako tanie i mało atrakcyjne i może nawet przyciągać tzw. „margines” społeczny. 

 

Ustal średnią cenę rynkową

Punktem startu do wyznaczania ceny najmu twojego mieszkania powinno być badanie rynku. Przejrzyj oferty najmu podobnych mieszkań w pobliżu twojego mieszkania. Sprawdź ogłoszenia w gazetach i w internecie dotyczące podobnych mieszkań w twojej okolicy. Może odwiedź kilka z nich, aby się naocznie przekonać czy są podobnie wyposażone. Możesz popytać agentów nieruchomości lub znajomych. Warto również zorientować się jak długo mieszkania w danej chwili czekają na chętnych najemców – co z tego, że właściciele innych mieszkań w twojej okolicy żądają dajmy na to PLN 2500 jeśli ich mieszkania stoją puste po kilka miesięcy

Pamiętaj, że „średnia cena rynkowa” nie jest wcale tak łatwa do ustalenia. Każde mieszkanie jest inne: wielkość, położenie, które piętro, rozkład i ustawność, czy okna na podwórze czy na ruchliwą ulicę, nasłonecznione czy ciemne, wygląd klatki schodowej, przyzwoici sąsiedzi czy podejrzane typki, w końcu sama jakość wykończenia i wyposażenia mieszkania to wszystko przykłady czynników, które mogą wpłynąć na atrakcyjność mieszkania na rynku najmu. Postawienie się w roli najemcy i obdzwonienie ogłoszeń oraz przejście się i obejrzenie kilku mieszkań, da ci wgląd w to do jakich mieszkań potencjalny najemca będzie porównywał twoje.

 

Za ile wynająć twoje mieszkanie?

W segmencie ekonomicznym można zakładać, że wyższa cena oznacza wydłużenie średniego okresu pustostanu. Przy cenie najmu na poziomie „średniej rynkowej” w wysokości PLN 1500/miesiąc, twoje mieszkanie będzie stało puste średnio przez 1 miesiąc w roku i w tym czasie będziesz musiał/a je pokazać 10 osobom zanim znajdziesz chętnego do wynajmu najemcę. Przy cenie najmu na poziomie PLN 1800/miesiąc, twoje mieszkanie prawdopodobnie będzie puste przez średnio 2 miesiące i będziesz je musiał/a pokazać 25 osobom zanim ktoś się zdecyduje wynająć tak drogie mieszkanie. Z kolei jeśli zaoferujesz je za cenę 5% poniżej średniej rynkowej, czyli za PLN 1425/miesiąc, to mieszkanie będzie stało puste tylko 2 tygodnie i już 5-ta osoba się na nie zdecyduje.

Przyjmując, że koszty opłat administracyjnych za mieszkanie oraz stałych abonamentów za media (energię, gaz, inne) wynoszą PLN 500 miesięcznie, a koszty pokazywania mieszkania (zamieszczania ogłoszeń w prasie oraz na płatnych stronach internetowych, koszty i czas dojazdu, koszty telefonów itp.) wynoszą średnio PLN 50 za każdorazowe pokazanie, to możemy porównać te warianty w prostej tabelce, jak poniżej.

 

 

Wysokość

czynszu

m-ce

puste

m-ce

wynajete

Przychody

brutto

Koszt

puste

Przychody

netto (I)

Liczba pokazań

Koszty pokazań

Przychody

netto (II)

1500

1

11

16.500

(500)

16.000

10

(500)

15.500

1800

2

10

18.000

(1.000)

17.000

25

(1250)

15.750

1425

0.5

11.5

16.387

(250)

16.137

5

(250)

15.887

Z tabelki wynika, że osiągnięta cena najmu nie ma aż tak istotnego znaczenia jakby się mogło wydawać – wartości przychodów netto (II) są bardzo zbliżone. Zrób wyliczenia pod twoje konkretne mieszkanie i sytuację rynkową w twojej okolicy. Może być tak, że twoje mieszkanie na wynajem znajduje się w  sąsiednim bloku i koszty pokazywania mieszkania zainteresowanym najemcom będą dużo niższe.

 

Na podstawie książki "Zarządzanie najmem"