Hanna Milewska-Wilk

Od kilku lat na rynku mieszkaniowym trwa dobra passa dla wszystkich budujących i sprzedających, ceny mieszkań idą w górę, szczególnie w dużych miastach. Rośnie - wraz ze wzrostem płac - zainteresowanie kredytami hipotecznymi, ale banki starają się być dużo bardziej przezorne, niż 10 lat temu. I widać bardzo duży popyt inwestycyjny, kupowanie mieszkań na wynajem. No właśnie, inwestycja czy spekulacja mieszkaniowa?

W ostatnich miesiącach roku pojawia się sporo informacji i sygnałów dotyczących rynku, wyników firm deweloperskich, cen nieruchomości, popytu na kredyty ze strony osób fizycznych. Jest kilka ciekawych wskaźników, pokazujących ciekawe zmiany: po pierwsze ceny, po drugie popyt na mieszkania, i po trzecie akcja kredytowa, a dokładniej jej rozmiary. Ceny, co sygnalizowała prasa i widać to również w ogłoszeniach, osiągnęły i przekroczyły poziom z czasów przed kryzysem, czyli są najwyższe od początków obserwacji w latach ?90. Popyt na mieszkania jest na tyle duży, a klienci dzięki rachunkom powierniczymi ogólnemu rozwojowi sektora deweloperskiego czują się na tyle bezpiecznie, że sprzedają się mieszkania w budynkach przed wbiciem pierwszej łopaty, niemalże na trzy lata przed planowanym oddaniem do użytkowania. I trzeci czynnik, ten który częściowo przyczynił się do poprzedniej górki cenowej, czyli akcja kredytowa, która jest teraz stabilnie rosnąca, zarówno pod względem ilości, jak i sumy udzielanych kredytów. Inaczej niż 10 lat temu wymagany jest wkład własny, banki sprawdzają obciążenie bieżącego budżetu kosztami obsługi kredytu, a ustawa o kredycie hipotecznym jeszcze nieco wydłużyła proces jego udzielania, a ceny mieszkań wciąż rosną, i sprzedają się one jeszcze szybciej, niż udzielane są kredyty. Powód: zakupy gotówkowe.

Jakie mogą być powody tak dużego popytu? Nie jest on już stymulowany dopłatami do kredytów, nie ma limitów i progów ceny w poszczególnych miastach, nikt już nie musi ?załapać się? na kolejną transzę dopłat. Co ciekawe, na rynku właściwie nie zauważono braku tych klientów, bo coraz aktywniejsi są inwestorzy, osoby kupujące za gotówkę, czasem więcej niż jedno mieszkanie na raz. Deweloperzy mają nawet swoich "stałych klientów", kupujących kolejne mieszkania w nowych projektach. Ci klienci powracający, gotówkowi, lub wprost pytający o mieszkania dobre na wynajem są określani często jako inwestorzy. Na rynku pierwotnym ich zakupy szacowane są nawet powyżej 40% całej sprzedaży, a w niektórych lokalizacjach, w budynkach z kawalerkami i dwupokojowymi mieszkaniami, nawet powyżej 80% oferty może być kupowane jako ?inwestycja mieszkaniowa?.

Czy ma to być na wynajem, czy po prostu jako zabezpieczenie kapitału przy rosnących tendencjach inflacyjnych i bardzo małym oprocentowaniu depozytów - nie wiadomo. Nikt nie robi dokładnych i regularnych badań, jak wykorzystywane są mieszkania, jakim tytułem prawnym dysponują ich mieszkańcy, ile jest najmu, własności, mieszkań wykorzystywanych jako drugie lub weekendowe, mieszkań wynajmowanych w całości w trybie hotelowym. Nie da się nawet po kredytach ocenić, czy ma to być zgodnie z przepisami ?na zaspokojenie własnych po trzeb mieszkaniowych?, bo rosnące rodziny mogą się starać o drugi kredyt - na większy lokal, rodzice kupować mieszkanie dla wyjeżdżających na studia lub usamodzielniających się dzieci, starsi zmieniają na wygodniejsze, ale nie sprzedając swoich dotychczasowych, tylko budując majątek dla dzieci i wnuków. Jakie kryteria można byłoby zastosować, żeby podzielić kupujących na tych ?na potrzeby własne? i tych ?spekulacyjnych?? Czy jedno własne mieszkanie oznacza, że wszelkie kolejne to już spekulacja?

Programy rządowe lub samorządowe z reguły są nastawione właśnie na ?zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych?, czyli wsparcie osób nie mających gdzie mieszkać i najpowszechniejszym kryterium jest brak tytułu własności do nieruchomości mieszkalnej. Tak było przy programach dopłat do kredytów, podobnie jest w nowym programie dopłat do czynszów najmu, od bardzo dawna ubiegający się o mieszkanie komunalne również nie mogą być właścicielami. Z drugiej, rynkowej strony, nieruchomości są majątkiem i sposobem na jego budowanie, w formie łatwej do przekazania kolejnym pokoleniom, jako bezpieczna forma zachowania wartości pieniądza. Czy popyt stymulowany obawą, że będzie drożej, więc może lepiej kupić mieszkanie dla dziecka już teraz, i przez kilka lat, do jego usamodzielnienia się wynajmować, to popyt spekulacyjny, czy na własne potrzeby? I jeżeli Polacy generalnie się bogacą, to czy kupowanie nieruchomości powinno się ograniczać, w trosce o nie wspieranie wzrostu cen i dostępność dla tych jeszcze nie posiadających? Ciekawa teza o ryzyku i barierze wkładu własnego pada w "Rekomendacjach" think tanku Heritage RE, gdzie rozważane jest zniesienie wymogu wkładu własnego właśnie dla gospodarstw dopiero wskakujących na drabinkę własności, a zwiększone wymogi dla tych zaciągających kredyty na ?zakupy spekulacyjne?, czyli kolejne mieszkania. Motywowane jest to właśnie większym ryzykiem w przypadku mieszkań nie wykorzystywanych na własne potrzeby, i wysoką pozycją własności i utrzymania mieszkania w hierarchii wartości polskiego społeczeństwa. Stoi to jednak w sprzeczności ze stopniem zaangażowania emocjonalnego: dla siebie i pierwsze mieszkanie z reguły nie jest tym najrozsądniej wybranym, decydują bardziej emocje. To właśnie mieszkania kolejne, dla siebie lub inwestycyjne, są dokładniej przeliczane w zakupie i klienci są bardziej doświadczeni.

"Inwestycje mieszkaniowe", czyli mieszkania przeznaczone na wynajem, są bardzo potrzebne, a podmioty instytucjonalne dopiero się w Polsce rozwijają i organizują. Jedynie detaliczny najem tworzy rynek, na którym mieszkań poszukują ludzie najczęściej migrujący za pracą, w coraz mniejszej części studenci. Elastyczność indywidualnych właścicieli polega między innymi na szybkim uruchamianiu zasobów i kupowaniu mieszkań, podobnie regulują się rynkowo czynsze najmu. Rozwinięty rynek najmu wpływa stabilizująco również na ceny nieruchomości, nie tylko wspiera elastyczność rynku pracy. Czy obostrzenia dotyczące zakupu drugiego i kolejnych mieszkań mogą wspomóc zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych jeszcze bez własności? Raczej nie, a inwestorzy też rozsądnie korzystają z kredytów i nie zadłużają się ponad swoje możliwości - w systemie przyznawania kredytów hipotecznych brane są pod uwagę jedynie wykazane już dochody, a nie dopiero przyszłe z najmu, jak w innych krajach.

Czy zatem mamy na rynku mieszkaniowym spekulację? Na niewielka skalę zawsze pewnie można coś znaleźć, ale to właśnie popyt tych z gotówką i inwestorów pozwala na łagodzenie większych wstrząsów i zmniejszenie ryzyka w budownictwie mieszkaniowym. Wysokość wkładu własnego jest niewątpliwie instrumentem wpływającym na bezpieczeństwo i popyt, ale popyt gotówkowy nie jest złym zjawiskiem, chyba że dla rynków kapitałowych, które zdecydowanie mniej wtedy korzystają. Trudno będzie oddzielić kupujących "na własne potrzeby" i "spekulacyjnie", bo te potrzeby mogą być definiowane nieco inaczej niż ?jedno mieszkanie na rodzinę?, a i proces zmiany i dopasowywania mieszkania do aktualnych potrzeb może zaburzać proste rozróżnienia. Tak, mieszkania to majątek, na którym można zarabiać na różne sposoby, ale czy to spekulacja?