Hanna Milewska-Wilk

22 i 23 września w Warszawie odbyła się dwudniowa konferencja poświęcona dyskusji o "mieszkaniówce" - bardziej pod kątem budowania, jednak coraz więcej dyskusji jest poświęcone szerszym kwestiom. Co się działo?

Pierwsze dwa wykłady pozwoliły na zarysowanie dużego tła, co w ogóle się dzieje w kwestii mieszkań, miast, ludności, trendów i jak to wpływa na to, jak ludzie mieszkają i chcą mieszkać, a także czego mogą potrzebować. Same punkty odniesienia do tego szkicu sytuacji to kilkadziesiąt t pozycji: starzenie się społeczeństw, przenoszenie się ludzi do miast i jednoczesne rozrastanie się przedmieść, zagadnienia finansowania mieszkań, czyli kredyty, dopłaty, preferencje i pominięte grupy, popyt i standardy, również w kwestii wieku budynków i udogodnień w mieszkaniach, miasta zagrożone marginalizacją i niski kapitał społeczny w ramach wspólnot lokalnych, co przenosi się na zarządzanie nieruchomościami, w końcu zagadnienia środowiskowe: smog, sieci komunikacji publicznej, problem samochodów w centrach i nawet ogrzewania. To prezentował Piotr Salata-Kochanowski.

Po takim szerokim wstępie możliwe rozwiązania architektoniczne przedstawił Jan Knikker, partner w pracowni MVRDV, jeden z ich budynków stał się już znanym punktem w Poznaniu. Jak pogodzić zwiększające się zagęszczenie w miastach z ich tkanką historyczną, z przyzwyczajeniami ludzi i możliwościami interakcji w ramach sąsiedztwa. Potrzeba nam więcej zieleni, wracamy też do życia ?na ulicy? ? ogródków restauracji, stolików kawiarnianych, grillowania w parku czy na podwórku, znów cieszą się powodzeniem hale targowe, jako miejsca nie tylko do zakupów, ale i jedzenia, spotkań i miejsca przechadzek. Taką właśnie halę, pomiędzy dwoma budynkami mieszkalnymi, postawioną w miejscu zniszczonego historycznego centrum miasta pokazał Knikker i wywołało to spore poruszenie wśród słuchaczy. Projekt zaskakujący, realizacja stosunkowo tania, efekty dla miasta bardzo znaczące: mieszkania socjalne, wielokrotny wzrost ruchu turystycznego w centrum, rozwój lokalnych przedsiębiorstw. Ale wszystko oparte o bardzo szczegółowe programy modelowania matematycznego przestrzeni i projektowania sposobu poruszania się i funkcjonowania ludzi w takim miejscu.

Potem już były konkretne dane z rynku, czyli ?wizja Kasandry?, jak nazywano ostrożne prognozy Katarzyny Kuniewicz z REASa, czyli o trendzie spadkowym i w ilości sprzedaży, i we wprowadzaniu nowych mieszkań na rynek. Ceny po okresie wzrostów ogólnie się stabilizują, ale w niektórych miastach również nieco spadły. Na pytanie ?Co dalej?? panel iści odpowiadali raczej ze spokojem, podnosząc argumenty dotyczące potrzeb mieszkaniowych, przyrostu gotówki na rynku, mimo wszystko dobrej rentowności najmu ze względu na rosnące czynsze, popytu na kredyty. Atmosferę znacznie podgrzały wypowiedzi, a dokładniej pytania do Włodzimierza Stasiaka, dotyczące konkretnych ilości: budowanych mieszkań, rozpoczętych budów, działek i projektów dotyczących właśnie mieszań na wynajem. Po dość długiej wymianie zdań ustalono, że jest oddane w tym roku 500 mieszkań, a kolejne 1000 jest ?w procesie komercjalizacji?, czyli przygotowywane do wynajęcia. Nie są to tak duże ilości, jak pierwotnie zapowiadano, ale w praktyce nikogo to nie dziwiło, bo czas niezbędny do przygotowania inwestycji, rynek pracy i nawet produkcja materiałów i prefabrykatów nie pozwala na dużo więcej. Wspominano ustawę o REITach, ?deweloperską?, zagadnienia rewitalizacji centrów miast.

Kolejne panele pierwszego dnia były już spokojniejsze i nie wzbudzały aż takiej reakcji na sali. Przy temacie kredytów dyskutowano o potencjalnym zamknięciu rachunków powierniczych, co spowodowałoby bardzo dużą potrzebę kredytowania dla deweloperów. Dla klientów indywidualnych z kolei istotna jest stabilność stóp procentowych i możliwe kredyty o stałej (lub długookresowo zmiennej) stopie procentowej. Prefabrykacja i w ogóle technologia budowy nie jest już dla klientów kluczowym czynnikiem decydującym o atrakcyjności inwestycji, ale i polskie siły wytwórcze, obecnie ukierunkowane na produkcję na eksport, nie będą w stanie bardzo szybko zwiększyć produkcji. Ale jest to bardzo obiecujący kierunek, również dla projektantów, bo obecne technologie wcale nie oznaczają całych osiedli z kilkoma tylko typami mieszkań. Główny argument za prefabrykacją: kurczące się i drożejące zasoby siły roboczej.

Bardzo ciekawy była panel o nowych narzędziach i kanałach sprzedaży nowych projektów mieszkaniowych. Bardzo ciekawy okazał się "klient powracający" i jego kategoryzacja ze względu na potrzeby. Kto wraca po drugie lub kolejne mieszkanie do tego samego dewelopera? Klienci z powiększającą się rodziną (szukają dużych), kupujący mieszkania inwestycyjne (szukają małych) i kupujący mieszkania dla rodziców (średnie, brak barier architektonicznych). Coraz więcej "robi" też technologia: wizualizacje, spacery 3D i wirtualne, rzeczywistość rozszerzona, ale na samym końcu sprzedaje dział sprzedaży i konkretny człowiek. Najlepsze agencje marketingowe nie zastąpią dobrego sprzedawcy?

Są jednak produkty, które sprzedają się bardzo dobrze, a są to produkty pod wynajem: kawalerki, studia, lokale nie do końca mieszkalne. Jeszcze nie ma dobrego schematu liczenia rentowności, bo jest to inwestycja długodystansowa, ale i detaliści i instytucje widzą potencjał. Można założyć, że większość takich mieszkań kupowana jest za gotówkę, mają coraz lepszy standard, ale nieznane na razie konsekwencje form prawnych w przyszłości. Obecnie prosto liczona rentowność, faktyczna pokazywana przez Artura Kaźmierczaka z Mzuri, i oczekiwana dla nowej inwestycji pokazywana przez Roberta Kieresia z firmy Rozsądni Bracia, była dla wszystkich obecnych na tym panelu bardzo interesująca (intensywnie notowano telefonami). Jak jednak będzie to funkcjonowało w długim terminie, jak będą się kształtowały rentowności, koszty remontów i zarządzania, obłożenie przy zmieniających się warunkach demograficznych i stylach życia.

Jacek Kusiak, prezes zarządu Mieszkanicznika, podkreślał, że jest możliwe i byłoby bardzo pożądane, przy obecnych chęciach inwestorów, profesjonalizowanie rynku najmu przez tworzenie funduszy inwestycyjnych bazujących właśnie na nieruchomościach na wynajem. Są różne style, ale coraz więcej właśnie inwestorów, nie mających wiedzy i ochoty do samodzielnego zajmowania się nieruchomościami na wynajmem. Dobrze byłoby przygotować duże spółki i fundusze, które w sposób zorganizowany zajmowałoby się inwestowaniem pieniędzy, profesjonalnym zarządzaniem i wypłatą zysków. Jest zainteresowanie tego typu usługami i polski rynek kapitałowy dojrzał już do takich rozwiązań.

Konferencja była bardzo interesujące, dlatego relacja musi być podzielona również na dwie części. Notatka z drugiego dnia spotkanie pojawi się wkrótce.