PODATKI OD NAJMU

Podatek od przychodów (lub dochodów) z najmu możemy rozliczać na kilka sposobów. Wybór sposobu opodatkowania związany jest nie tylko z kwotami odprowadzanymi fiskusowi, ale też z nakładami pracy związanymi z prowadzeniem wymaganej dokumentacji.

Forma opodatkowania

Pierwszy wybór dotyczy tego, kto wynajmuje: czy wynajmujemy nieruchomość mieszkalną jako osoba fizyczna (odrębne źródło przychodów, czyli tzw. najem prywatny) czy poprzez zarejestrowaną działalność gospodarczą (firmę). Dla firm otwierają się dalej rozmaite możliwości formalne, ale generalnie jest do wyboru skala podatkowa albo podatek liniowy i obowiązek prowadzenia dość dokładnej dokumentacji prowadzenia działalności - również w zakresie najmu.

PodatkiPodzial
Źródło: podatekodwynajmu.pl

Dla wszystkich osób fizycznych (najmu prywatnego) są dwie opcje: podatek zryczałtowany 8,5% od przychodu i podatek od dochodów z najmu płacony wg skali podatkowej (na zasadach ogólnych).
Z każdą z tych form związane są dalsze obowiązki: przy ryczałcie trzeba jeszcze wybrać częstotliwość wnoszenia zaliczek: miesięcznie albo kwartalnie (kwartalne rozliczenie jest możliwe, jeśli nie przekraczamy progu przychodów 25 tys. EURO za zeszły rok). Przy skali podatkowej większe są obowiązki dotyczące prowadzenia dokumentacji, ponieważ można odliczać od przychodu z najmu koszty z nim związane, a szczególnie amortyzację - wymaga to prowadzenia ewidencji wszystkich przychodów i kosztów, a także gromadzenia wszystkich związanych z nimi dokumentów. 
Wszystkie sposoby wymagają wykonania rozliczenia rocznego – każdy z nich innego - ale nakład pracy w każdym przypadku będzie podobny. 

Oczywiście, powyższa lista to tylko te najbardziej popularne formy rozliczania najmu. Można również rozliczać najem poprzez różnego rodzaju spółki cywilne czy też spółki prawa handlowego, niemniej są to bardziej skomplikowane rozwiązania, stosowane w szczególnych przypadkach. 

Uwaga:
Przy większej skali najmu Urząd Skarbowy może uznać to za działalność gospodarczą i konieczne będzie wtedy zarejestrowanie się jako osoba fizyczna prowadząca działalności gospodarczej lub zarejestrowanie spółki.

Obowiązki podatnika

Przede wszystkim istotne jest złożenie oświadczeń w Urzędzie Skarbowym:
- dotyczącego wyboru formy opodatkowania, 
- dotyczącego kwartalnego rozliczania ryczałtu, 
- dotyczącego opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego ze współmałżonków. 
Oświadczenia te należy złożyć do 20 stycznia na dany rok, lub w ciągu roku, do 20 dnia kolejnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu (ale nie można wtedy wybrać kwartalnego rozliczania ryczałtu).
Zgodnie z wybranym przez nas sposobem dokumentujemy, naliczamy i odprowadzamy zaliczki na podatek, a po zakończeniu roku składamy rozliczenie roczne. Termin złożenia rozliczenia dla ryczałtu jest krótszy – do końca stycznia za poprzedni rok podatkowy, rozliczenie na zasadach ogólnych wymaga złożenia zeznania do końca kwietnia następnego roku.
Nie można zmienić formy w danym roku podatkowym, nawet jeśli zmieniamy lub wynajmujemy kolejną nieruchomość: rozliczamy ją na zasadach wybranych w danym roku podatkowym.

Konsekwencje

Wybór jakiejkolwiek formy opodatkowania na pewno nie wpływa na możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego. Mogą w ten sposób wynajmować lokale mieszkalne i firmy, i osoby prywatne.
Na co wpływa wybór formy opodatkowania najmu?
- Do pewnego stopnia wybór formy opodatkowania wpływa na wysokość płaconego podatku, ale Stowarzyszenie zaleca wziąć również pod uwagę inne obowiązki wynikające z wyboru danej formy.
- Forma opodatkowania przychodów wpływa na sposób liczenia naszej zdolności kredytowej w bankach. Najlepiej postrzegany jest ryczałt, natomiast jeśli w ramach opodatkowania wg skali mamy wysokie koszty (dzięki np. amortyzacji mieszkania, odsetkom od kredytu), to właśnie tak może być postrzegany nasz najem przez banki: jako generujący koszty, a nie dochód. 
- Wybór osoby będącej podatnikiem i formy opodatkowania może mieć pewne konsekwencje przy ewentualnej sprzedaży mieszkania i związanymi z tym podatkami. Polecamy w tej kwestii indywidualne konsultacje ze specjalistami.

Opracowanie: Hanna Milewska-Wilk
Konsultacje: Grzegorz Grabowski www.wynajmistrz.pl
Polecamy książkę "Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami" dostępną w naszym SKLEPIKU