Hanna Milewska-Wilk

We wtorek 30 października w Warszawie w Centrum Kreatywności na Targowej po raz pierwszy odbyła się konferencja poświęcona głównie najmowi. Rozmawialiśmy nie tylko o mieszkaniach, ale też o kształtowaniu przyjaznego miasta, bo organizatorem było warszawskie Biuro Polityki Lokalowej.

Grzegorz Okoński otworzył konferencję i poprowadził pierwszy, bardzo ciekawie obsadzony panel. Pomiędzy tymi wystąpieniami był jednak jeszcze bardzo ciekawy, bo odpowiadający na ogólne pytania czym jest i po co jest mieszkanie wykład pod tytułem "Pryncypia mieszkaniowe", otwierający konferencję profesora Marka Bryxa. Wykład, mimo że trwał nieco ponad kwadrans, pokazywał sposób myślenia o najmie mieszkań i mieście bardzo szeroko. Przewijały się oczywiście różne pojęcia mieszkaniowe: usługa, oferta, potrzeby, polityka, do tego jeszcze jakość mieszkań i mieszkanie jako dobro społeczne, inwestycyjne i jako wartość, na kilku płaszczyznach. Główne punkty: mieszkanie ogólnie rzecz biorąc jest w mieście, i to przestrzeń miasta podpowiada, jak się zachowywać, co można robić, jak korzystać z przestrzeni. Miasto to miejsce spotkań, co daje wiele możliwości, ale rodzi też  konflikty i problemy - wciąż nie myślimy szerzej o naszej własności i jej otoczeniu jako o całości, która powinna się uzupełniać, dobro indywidualne współtworzyć wspólne. Ludzie z wieloma talentami, z wykorzystaniem technologii, mogą być coraz bardziej kreatywni - a to znów przyciąga do miasta. Funkcje mieszkania można porównać do piramidy potrzeb: od zaspokojenia podstawowych (ciepło, higiena, schronienie przed innymi), poprzez wyższe jak nauka, zabawa, rozrywka, po samorealizację. Nie przekłada się to na wielkość mieszkań, ale na całą usługę mieszkaniową, czyli mieszkanie i jego otoczenia, komunikacja, zieleń, brak uciążliwości. Dlatego nie da się oddzielić polityki miejskiej od mieszkaniowej, ale zawsze powstaje pytanie o dostępność cenową mieszkań lub najmu i konieczność zaangażowania środków nie tylko miejskich do tworzenia mieszkań.

Zakończenie dotyczące finansowania przedsięwzięć mieszkaniowych płynnie przeniosło uczestników do pierwszego panelu i konkretnych pytań: dla kogo są mieszkania na wynajem? Ogólna odpowiedź padła, że dla wszystkich, którzy chcą mieć lepsze warunki mieszkaniowe, ale dość szybko ustalono, że nie jest to obecnie segment budżetowy, bo panel iści reprezentowali firmy już wynajmujące w budynkach Złotej 44, Pereca 11, Przy Agorze, a wkrótce w Browarach Warszawskich. Wyzwaniem jest w ogóle ustalenie standardów, bo ?standard deweloperski? nie nadaje się do wynajmowania, potrzeba wykończenia podłóg, ścian, łazienek i kuchni, również standaryzacji dotyczącej umeblowania. Deweloperzy nie będą finansować działania długoterminowego takich budynków na wynajem, to zadanie funduszy inwestycyjnych, poszukujących właśnie długoterminowych, bezpiecznych inwestycji. Czy miasto powinno samo budować? Raczej nie, elastyczniejsze jest wynajmowanie od instytucji i wprowadzanie swoich lokatorów, na jasnych zasadach. Obecnie zasób jest właściwie "tracony", ze względu na brak możliwości sprawdzenia, czy najemca komunalny wciąż pomocy potrzebuje i dopuszczalność dziedziczenia prawa najmu mieszkania. Polityka mieszkaniowa będzie musiała uwzględniać potrzebę różnorodności, i rosnące potrzeby przyjmowania migrantów z innych krajów. Czyli nie tylko polityka miejska, ale praca, integracja, wdrażanie ogólnopolskich wytycznych, z wykorzystaniem środków nie tylko z kasy miejskiej.

Drugi panel dotyczył bezpośrednio prawa najmu i bezpieczeństwa stron. Mamy coraz większe zamieszanie, do Biura Porad Obywatelskich zgłaszają się najemcy rynkowi, nie tylko ci z zasobu komunalnego, ale i czasami przychodzą bardzo zagubieni właściciele, którzy albo chcą wynająć, albo to zrobili i przeczytali coś w mediach i mają coraz większe wątpliwości. Praktycznie ochrona lokatorów nie jest aż tak dobra i skuteczna, a rynek znajduje już powoli swoje sposoby na zmniejszenie ryzyka dla obu stron. Pomoc mieszkaniowa może być ograniczona w czasie, żeby pomóc przetrwać często największe wstrząsy w życiu ludzi potrzebujących wsparcia. Po kilku miesiącach lub przy odpowiednim wsparciu i pomocy najemcy mogą z powodzeniem wrócić do samodzielnego radzenia sobie na rynku, ale nasze przepisy nie przewidują takiego wsparcia kryzysowego. Na rynku najmu mieszkań najbardziej istotnym jest pilnowanie terminowości płacenia czynszów i innych zobowiązań, nie ma takich mechanizmów w zasobie komunalnym, co prowadzi do zadłużeń w wysokości nie do udźwignięcia dla napiętych budżetów i ratowania się "chwilówkami". Pomoc w płaceniu czynszów może być skuteczniejsza, lepiej ukierunkowana, a ubezpieczyciele nie traktują tego sektora jako bardzo ryzykownego. Mimo problemów ze zrozumieniem i stosowaniem prawa najem jest coraz popularniejszy, sektor prywatny rośnie intensywnie i strony jakoś dochodzą do porozumienia.

Multiserwis mieszkaniowy był panelem dotyczącym profesjonalistów zarządzających budynkami, którzy coraz częściej są traktowani jak dawny dozorca i nie są tym zachwyceni. Coraz częściej rzeczywiście oddziela się obsługę techniczną od zarządzania. W przypadku sektora mieszkaniowego to jest zarządzanie wspólnotą właścicieli, czyli nie do końca sprawami technicznymi, ale relacjami międzyludzkimi. W przypadku najmu relacje są jeszcze bardziej złożone, bo zleceniodawcą i płatnikiem jest właściciel, a obsługiwaną stroną najemcy. Może dlatego zarządzanie najmem jest traktowane w ogóle jako osobny zawód, nie w zakresie zarządzania nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej. A częstsze przeprowadzki i sporo wynajmowanych mieszkań to jednak praca ze wspólnotą, ułatwianie ludziom wzajemnych interakcji, sterowanie działaniem wspólnoty. Do takiego współdziałania już wykorzystywane są media społecznościowe, gdzie ludzie mogą łatwiej porozumieć się w sprawie problemów. To właśnie najczęściej skłania mieszkańców do poznawani się i robienia czegoś: problem, definiowany w różny sposób. Dobry zarządca potrafi zapobiegać zaognianiu sytuacji, i ma do tego coraz więcej zaawansowanych narzędzi i aplikacji, szczególnie w nowych budynkach, gdzie można łatwiej takie nowinki wprowadzić.

Ostatni panel pod hasłem osiedla przyszłości dotyczył właśnie tworzenia nie-osiedli, czyli braku podziału miasta na strefy funkcjonalne. Osiedle ma być w pełni samodzielną częścią miasta, z miejscami, gdzie można zrobić zakupy, pracować w biurach, iść do parku lub na boisko. Po doświadczeniach dzielnic sypialnych i całkowicie wymarłych wieczorami dzielnicach biurowych, teraz wszyscy zgadzają się, że niezbędne są bardziej różnorodne funkcje, nawet w jednym budynku. Przeszkadzają w tym czasem plany zagospodarowania, gdzie jest już konkretne przeznaczenie: zajezdnia autobusowa, teren przemysłowy, biura. A w Warszawie rosną budynki, które będą miały i centrum handlowe, i biura, i część hotelową, i mieszkania do najmu na dłużej - wszystko w kolejnych warstwach, otwarte na wspólną przestrzeń miejską. Wszyscy występujący w panelu, i to najbardziej licznym, ku swemu zdumieniu się zgadzali. Nie jest jednak łatwo zastosować te najnowsze pomysły do całego miasta i zastanych uwarunkowań prawnych, również z długimi tradycjami i uwarunkowaniami. Do problemów przestrzennych dochodzą jeszcze problemy związane z miejscem, nieco luźniej: smog i ogólnie dostępność mediów miejskich, parkowanie i transport wewnątrz miast i poza nimi, i oczywiście pieniądze.

Tak rozpoczął prof. Bryx: mieszkanie to nie tylko wnętrze, w którym można znaleźć schronienie, ale i wszystko to, co jest dookoła, co przyciąga ludzi do miasta. Praca i miejsca rozrywki, ale i wnętrza zmieniające się pod wpływem stylu życia i potrzeb, dopasowujące się standardem do aspiracji mieszkańców - i potencjalnych najemców. To ciekawy kierunek, da się przełożyć na praktykę.

Zdjęcia dzięki uprzejmości organizatora z albumu na profilu FB Mieszkania2030 fotografował Radosław Ziębora.