Ile mogą trwać procedury związane z Mieszkaniem+?

7 listopada ogłoszono hucznie możliwość wykupienie gruntów od Poczty Polskiej i PKP Nieruchomości przez Krajowy Zasób Nieruchomości – pod budowę w ramach programu Mieszkania+. Liczby miejscowości i ilości działek robią wrażenie, ale do wejścia najemców jest jeszcze sporo rzeczy do zrobienia. Jak wyglądać ma ten proces wg ustawy o KZN?

Bardzo dużym zainteresowaniem cieszył się zamieszczony w maju 2017 opis procesu deweloperskiego. Ponieważ w przypadku budowy sama technologia i procedury formalne niewiele się różnią, skupimy się przede wszystkim na różnicach, bo w przypadku tego ustawowego rozwiązania mamy dużo więcej uczestników procesu: począwszy od właścicieli działek, poprzez KZN, gminy i ich spółki zależne, wybranych operatorów, Bank Gospodarstwa Krajowego finansujący całość, potencjalnych najemców i klientów… Do tego, poza ogólnymi przepisami dochodzą jeszcze wymogi architektoniczne, terminowe, sposobu późniejszego funkcjonowania najmu. Jest tego sporo. Ale od początku.

Duże państwowe spółki przekazały wykaz działek, które mogą być wykorzystane pod zabudowę mieszkaniową. Wcześniej jeszcze podobne grunty wskazywały samorządy, Lasy Państwowe i agencje rządowe, a wszystkie te informacje o działkach są zbierane w bazie KZN. Tak jak w przypadku działań komercyjnych deweloperów, zanim zostanie w sprawie danej działki podjęta decyzja, sprawdzić należy wszelkie możliwe uwarunkowania: sąsiedztwo (już odrzucono działki wskazywane przez gminy ze względu na np. pobliskie wysypisko), lokalne plany zagospodarowania, czy możliwa jest zabudowa mieszkaniowa i jak intensywna, jaka jest infrastruktura (dojazd, media). Żeby jednak podjąć decyzję o zakupie działki od spółki potrzebna jest nie tylko szczegółowa inwentaryzacja, ale jeszcze deklaracja gminy o budowie brakującej infrastruktury – drogi, uzbrojenia gruntu. Deklaracja powinna być uzyskana przed podjęciem ostatecznej decyzji co do działki, ale jedna nieduża gmina już została postawiona przed faktem dokonanym: podpisaną umową pomiędzy BGK Nieruchomości a prywatnym przedsiębiorcą budującym na zlecenie osiedle pod Wrocławiem. Jak dojadą najemcy?

Jeśli wstępne procedury wykażą dobry potencjał działki, to kolejnym etapem jest badanie zainteresowania. Oczywiście niektóre działki o dużej potencjalnej wartości lub nieodpowiednich warunkach zabudowy (np. możliwość budowy powyżej 3 kondygnacji) będą mogły być sprzedawane, co pozwoli uzyskać finansowanie innych działek i utrzymanie samego KZN. Dalej możliwych jest kilka scenariuszy: budowa przez gminny TBS lub inną spółkę osiedla „mieszanego” (komunalne, chronione, M+, na sprzedaż), „czysty” TBS, całkiem komercyjny operator. Wybierzmy opcję najbardziej zbliżoną do rynkowej, czyli że budować i potem obsługiwać całość będzie komercyjny operator, wyłoniony w przetargu. Operator będzie mógł część mieszkań sprzedać, ale większość będzie wynajmowana – maksymalną wysokość czynszu określana będzie w rozporządzeniu, do tego można będzie pobierać opłaty eksploatacyjne, też o ograniczonej wysokości, i opłaty za wszystkie media: wodę i kanalizację, ogrzewanie, prąd, gaz, śmieci. Zanim jednak dojdzie do takiego przetargu trzeba sprawdzić, czy jest rynek.

Należy zbadać zainteresowanie, czyli czy w danej miejscowości będzie odpowiednia liczba chętnych, dodatkowo jeszcze o wymaganych parametrach: wypłacalnych, o odpowiedniej sytuacji rodzinnej (określona część mieszkań dla rodzin), gotowych do podpisania umowy na kilkanaście lat. Pierwsza gmina już przeprowadziła testowy nabór, ale poza informacją ile wniosków zostało pobranych ze strony gminy nie podano niestety, ile ich wróciło i ile z tych złożonych się zakwalifikowało. Istnieje na razie dość prosta strona z ankietami dla wszystkich zainteresowanych programem Mieszkanie+, może później będzie bardziej rozbudowana, tak jak dla Funduszu Mieszkań na Wynajem. Na razie nie ma żadnych szczegółowych informacji, w każdej inwestycji inne bowiem będą koszty i czynsze, a możliwość wykupu też będzie wpływać na te kwoty. No dobrze, jakoś sprawdzono, czy są potencjalni najemcy.

W całej komunikacji dotyczącej Mieszkania+ nikt nie sygnalizuje tego etapu: jeśli dana lokalizacja nie będzie się cieszyła zainteresowaniem i braknie nie tylko potencjalnych, ale i dobrych najemców, to budowa mieszkań na wynajem tam się nie rozpocznie. Jeśli będzie to działka gminy, to ta gmina będzie mogła tam budować mieszkania komunalne, chronione, noclegownie i schroniska dla bezdomnych. Będzie mogła skorzystać z odpowiedniego dofinansowania z BGK na te cele. Jest to część Narodowego Programu Mieszkaniowego, ale bardziej w gestii gmin niż centralnych instytucji, które jedynie mogą na wniosek gminy udostępnić finansowanie. Mieszkania+ powstaną wyłącznie tam, gdzie to się będzie opłacało, czyli jeśli będzie odpowiednie zainteresowanie najemców i działka o odpowiednich warunkach.

Chętni najemcy są, działka kupiona, przetarg na operatora zrobiony, komuś udało się spełnić warunki (wkład własny i koszt budowy m2 powierzchni użytkowej do 2500 zł) i ma już gotowy projekt. Komunikacja i powierzchnie niemieszkalne (np. schowki) to maksymalnie 20% całej powierzchni budynku. Do 30% powierzchni mieszkań można sprzedać. Zaproponowana operatorowi marża to 10%. Ma być tanio, czyli bez miejsc garażowych i wind, budynki trzykondygnacyjne. I 30 lat wychodzenia z inwestycji od dnia podpisania pierwszej umowy najmu z opcją, pod ciągłą kontrolą KZN, czy nie pobiera się zbyt dużych opłat. Polski Związek Firm Deweloperskich policzył, że przy obecnie proponowanych stawkach czynszu z opcją najemca prawdopodobnie spłaci jedynie około 1/3 tego, co zostało zainwestowane i że prawdopodobnie niewielu będzie chętnych.

Doszliśmy tak naprawdę do momentu przekazania działki operatorowi i teraz to on kontraktuje podwykonawców, organizuje budowę, dopilnowuje wykończenia (kuchnia i łazienka umeblowane i z AGD, pokoje z odpowiednim wykończeniem podłóg, pomalowane i posprzątane) i może przyjąć najemców wybranych przez KZN i podpisywać z nimi umowy najmu instytucjonalnego, z opcją wykupu lub bez niej. Co prawda kaucja maksymalnie może wynieść tylko trzykrotność czynszu najmu, ale zawsze jest możliwość potrącania zaległości z pieniędzy z „opcji wykupu”.

Same czynności przed uruchomieniem najmu z powyższego akapitu potrwają około 2 lat – budowa i wykończenie mieszkań. Nie wiadomo, jak szybko KZN upora się z inwentaryzacją i samym podziałem działek na kategorie „sprzedać”, „zabudować”, „odrzucić”, ile czasu potrwa kupowanie konkretnych nieruchomości spoza zasobów państwowych, akceptowanie projektów do finansowania i realizacji (i jeszcze konkursy architektoniczne, ładne obrazki dla mediów), procedury wyboru operatorów, umowy. Rozbudzono gigantyczne nadzieje na „dostępne mieszkania o niskim czynszu”, ale to po prostu musi trochę trwać. Kto chciałby pomóc niech sprawdzi oferty pracy w KZN – długa lista. A i pieniądze: „Zgodnie z założeniami KZN, maksymalny limit pieniędzy z budżetu państwa wynosi w tym roku do 25 mln zł, w 2018 r. – do 125 mln zł, a w 2019 r. – do 50 mln zł.” podaje PAP. Ile działek i przetargów da się zorganizować?

8 listopada 2017, Hanna Milewska-Wilk, ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik