Hanna Milewska-Wilk

W dniach 8-9 grudnia odbył się przygotowywany od roku pierwszy Kongres Praw Obywatelskich, mający przypomnieć już 30 lat istnienia i dorobku tego urzędu. Poza bardzo ogólnymi tematami na sesjach głównych odbywały się równolegle panele tematyczne, jeden z nich zatytułowany był „Prawa lokatorów – chronione wystarczająco, czy „za bardzo”?”.

Do dyskusji zaproszonych było pięcioro ekspertów i można powiedzieć, że przeprowadzili analizę dotyczącą praw lokatorów od założeń teoretycznych i zasad zawartych w Konstytucji poprzez praktykę realizowania tych praw przez instytucje państwowe i gminne, rozwiązania rynkowe, problemy z realizacją tych założeń w konkretnych przypadkach, dalej na temat już problemów rozwiązywanych przez sądy, a kończąc na postępowaniach komorniczych. Przekrój bardzo duży, wiele tematów, ale też sporo zgodności.

W jakich punktach zgadzali się i eksperci, i publiczność biorąca udział w dyskusji?

  1. Brak wiedzy. Nie rozróżniamy pomiędzy własnością, najmem, spółdzielczym prawem do lokalu, mieszkaniem służbowym, komunalnym i socjalnym. Prof. Małgorzata Bednarek wyraziła to zdaniem, że „prawo do mieszkania” nie oznacza prawa majątkowego, ale raczej prawo realizowania prywatności, zgodnie z zasadą godności i dobra rodziny. Prawo to nie jest niezmienne i wieczyste, ale takie jest oczekiwanie. Istnieje założenie istnienia konfliktów pomiędzy najemcami i wynajmującymi, ale wynika ono też z niewiedzy: o prawach i obowiązkach stron, ale największe napięcia w relacjach, gdzie któraś ze stron czuje się bardzo poszkodowana, nie na rynku. Brak wiedzy wielkim zagrożeniem dla starszych właścicieli nieruchomości.
  2. Dwie kategorie najemców/ lokatorów i odpowiednio – wynajmujących i właścicieli. Są grupy wyjątkowo chronione (najemcy komunalni), gdzie wynajmujący właściwie traci możliwość dysponowania mieszkaniami, i coraz liczniejsze grupy wyłączane z ochrony (najem instytucjonalny, lokatorzy „mundurowi”). Sprzyja temu coraz bardziej dostępna droga pozasądowa odzyskiwania wierzytelności i egzekucje z nieruchomości.
  3. Pieniądze i regulacja czynszów: niezbędna jest ochrona najemców przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, ale obecnie odbywa się ona kosztem właścicieli nieruchomości: nie ma możliwości odzyskania mieszkania w przewidywalnym czasie. Nadmierna regulacja powoduje jednak największe napięcia, czyli sytuacje, kiedy czynsz jest niewspółmierny do jakości lokalu. Najlepsza współpraca: kiedy gmina musi zapewnić albo lokal, albo pieniądze na czynsz komercyjny po orzeczeniu eksmisji. Na rozwiązanie problemów mieszkaniowych potrzebne są gigantyczne pieniądze, których nie mają gminy.
  4. Zmiany prawne bardzo potrzebne: uelastycznienie najmu, możliwość sprawdzania przez gminy zasobności najemców, odejście od „dziedziczenia” najmu lokali komunalnych. Nie do końca obietnice o dochodzeniu do własności można pogodzić z elastycznością, jaką ma dawać najem. Gminy nie powinny się też pozbywać swoich nieruchomości, bez względu na sposób finansowania ich budowy (TBS, Mieszkania+, zasób komunalny). Dobrze byłoby zapewnić większą pomoc w postaci dodatków mieszkaniowych. Niestety zmiany, mimo kolejnych projektów ustaw, mało prawdopodobne przed wyborami samorządowymi.
  5. Dochodzenie wierzytelności: jeśli mieszkanie/ dom jest zabezpieczeniem: nie ma ochrony lokatora, jeśli jest najem: brak narzędzi do egzekwowania prawa właściciela. Mały zakres stosowania umów najmu okazjonalnego, początkujący najem instytucjonalny i problem zabezpieczenia przed bezdomnością właśnie w przypadku takich luk.

Podsumowanie

W mediach społecznościowych Kongres RPO korzystał z tagu #rozmawiajMY – jeśli rzeczowo będziemy przedstawiać swoje stanowiska i słuchać innych, to porozumienie jest możliwe, pomiędzy ludźmi, instytucjami, organizacjami, bo wszyscy tworzą dialog. Ciekawe jest w tym kontekście stwierdzenie jednego z panelistów, że na rynku problemy są stosunkowo rzadkie, bo tam strony rozmawiają i traktują najem właśnie jako rozwiązanie elastyczne, jeśli czynsz wzrasta to najemca poszukuje innego mieszkania.

Pozostaje jedynie powtórzyć za wstępem teoretycznym w panelu: nie jest dobre narzucanie reguł, ale wzajemne respektowanie swoich praw przez właścicieli i lokatorów. I głos praktyków: prawo niestety nie jest doskonałe, podobnie jak narzędzia jego egzekwowania.

Notatka z wystąpień panelistów:

https://www.rpo.gov.pl/pl/content/kpo/panel/prawa-lokatorow

Relacja z całego I Kongresu Praw Obywatelskich:

https://www.rpo.gov.pl/pl/content/kpo