Hanna Milewska-Wilk

Czy to już przesyt na rynku najmu krótkoterminowego, czy tylko chwilowe mniejsze zainteresowanie klientów? Czy problem stałych mieszkańców w postaci hałaśliwych turystów zniknie samoczynnie? I czy mamy w Polsce te same zależności pomiędzy krótkim i długim najmem, co w Europie Zachodniej?

Ostatnio na forach i grupach dyskusje o najmie krótkoterminowym zdominowane są przez pytania dotyczące małej ilości rezerwacji w styczniu, podniesienia podstawy do naliczania prowizji przez duże serwisy, kłopotów ze zniszczeniami i kradzieżami. A ogólnie, rozkwit wynajmu mieszkań na potrzeby turystów, na krótkie pobyty, rozkwitł w Polsce po EURO 2012, czyli całkiem niedawno. Wtedy okazało się, że Internet ma wielką siłę łączenia poszukujących i oferujących, a w niecałe dwa tygodnie mistrzostw można było zarobić tyle, co przez pół roku z najemcami długoterminowymi.

Część mieszkań na wynajem stała się apartamentami i mieszkaniami hotelowymi ? różne były określenia. Jak zawsze detaliści najmu wypełnili znaczącą lukę rynkową: brak miejsc w hotelach uwzględniający rosnącą popularność Polski i najazd turystów przybywających nowymi, tanimi liniami lotniczymi. Na początku wszystko było robione niemalże domowo: pranie pościeli w swoich pralkach, odbieranie gości z lotniska, informacje o mieście, drobne poczęstunki. Ale profesjonalizacja wkroczyła bardzo szybko, w pierwszej kolejności w pranie całej bielizny, potem w coraz bardziej zaawansowane systemy koordynujące kalendarze rezerwacji z różnych serwisów, wciąż jeszcze jest problem z przekazywaniem kluczy, ale tutaj też już sporo się zmieniło. Oferty ?prywatne? zaczęły konkurować z hotelami w oferowanym standardzie. Hotele musiały nieco zmienić swoje ceny.

Ciekawym problemem są czynsze i potencjalny zysk: w krajach Europu Zachodniej sprawdzono, że turyści wypierają stałych mieszkańców, i usługi hotelowe są dużo bardziej korzystne finansowo dla wynajmujących, niż czynsze za mieszkanie. W Polsce nie sprawdzono tego dokładnie, nie wiemy nawet, ile jest mieszkań hotelowych, ile jest wynajmowanych na cele mieszkaniowe, ile stoi w ogóle pustych i niewykorzystywanych. Podobnie jest z czynszami i zyskami: nie ma dużych i wiarygodnych baz danych o czynszach na rynku, nie wiadomo również, czy rosną w rejonach atrakcyjnych turystycznie. Co ciekawe, obserwujemy przeciwne zjawiska: po pewnym czasie mieszkania wynajmowane na doby, ze względu na spadające ceny za nocleg i nakład pracy na obsługę, wracają na rynek najmu długoterminowego. Powodem są rosnące czynsze w tym sektorze, znacznie mniej pracy niezbędnej na co dzień i prostsza organizacja i rozliczenia podatków.

Kolejnym ciekawym zjawiskiem jest generalnie wzrost liczby miejsc noclegowych w hotelach i ilości nowych hoteli. Branża narzeka na ceny, ale inwestorom opłaca się budowanie nowych obiektów, z coraz większą liczbą pokoi. Są też usługi, które świadczą w dobrym standardzie wyłącznie hotele: wszelkie centra konferencyjne lub szkoleniowe z nowoczesnym osprzętem, czyli przestrzenie do spotykania się, połączone z dobrym jedzeniem, gdzie pokoje są dobrym uzupełnieniem oferty. Pokoje w małych pensjonatach lub ?na mieście? nie dają możliwości wspólnego zjedzenia śniadania, to jedynie miejsca do spania. Hotele optymalizują i zaczynają konkurować ofertą. Możliwe, że jednak większość ruchu turystycznego przeniesie się do obiektów hotelowych, o zróżnicowanym standardzie i cenach, ale zawsze pozostanie ta część odwiedzających, która preferować będzie samodzielne mieszkania.

Czy problem hałaśliwych turystów jako sąsiadów zniknie? W miejscowościach atrakcyjnych dla turystów na pewno nie, bo klientów wciąż jest więcej, niż dostępnych noclegów, a rodziny większe niż 2+1 zawsze poszukują czegoś większego, niż pokój. Z kwater prywatnych korzystamy tam nawet dłużej, niż istnieje Internet, i interes wciąż się opłaca. W dużych miastach widać rosnącą ofertę ze strony hoteli, a klienci oczekują obecnie podobnego standardu od mieszkań hotelowych. Dlatego trudno jest indywidualnym osobom tak zorganizować obsługę jednego lub dwóch mieszkań, żeby spełniać i normy, i oczekiwania, i mieć jeszcze zysk ? większy niż przy najmie na długi termin, na cele mieszkaniowe. Specjalizacja sprzyja koncentrowaniu lokali hotelowych, i dzięki nowym formom inwestowania to się również dzieje. Turyści wciąż będą, ale czasy ?domowej? obsługi już minęły. Najem na cele mieszkalne i lokale w standardzie hotelowym powoli wracają na swoje miejsca.