Hanna Milewska-Wilk

Wrzesień to jeszcze trochę wakacje, ale i powrót do normalnych, codziennych obowiązków. Mieliśmy coroczny raport o aparthotelach robiony przez InwestyjewKurortach.pl, a zaraz potem ostrzeżenie KNF i UOKiK dotyczące dokładnie tego sektora. O co chodzi?

Dużo reklam

Od kilku już lat pojawiają się dość głośne reklamy, podkreślające pewny zysk, 10 lat określonych zysków, wysokie stopy zwrotu, rzędu 7-10 % rocznie. Reklamy kierowane są do osób fizycznych, a pokazywanie ich jako inwestycji w nieruchomości ma podkreślać pewność i stabilność.

W sprzedaż różnych form udziałów lub inwestycji nazywanych aparthotelami lub condohotelami zaangażowały się również firmy doradztwa inwestycyjnego i z dziedziny finansów i inwestycji kapitałowych, więc w końcu KNF zareagował.

Nie lokata!

Komunikat to przede wszystkim podkreślenie, że żadna inwestycja nie jest lokatą, bo zawsze jest ryzyko nietrafienia, małej płynności kupowanych aktywów, w końcu bankructwa deweloperów, wykonawców, firm obsługujących inwestycję, nawet nieruchomościową. Dlatego nie można używać porównań typu ?bezpiecznie jak na lokacie? do inwestycji, ani wykorzystywać autorytetu instytucji nadzorowanej przez KNF do wzbudzania zaufania do takich inwestycji, nie będących pod nadzorem.

Nieruchomości same z siebie wydają się bardzo wiarygodne i stabilne, ale to, co jest czasem oferowane w ramach takiej inwestycji, trudno jest dokładnie zdefiniować. Szczególnie trudno jest dokładnie powiedzieć, jakie prawa ma inwestor, czy ma wpływ na zarządzanie, czy i jak będzie mógł sprzedać, czy w ogóle ma wgląd w wyniki finansowe całego przedsięwzięcia. Nie ma standaryzacji, ale tego warto dokładnie sprawdzać umowy i konsultować się ze specjalistami.

Nieprofesjonalny inwestor

W nieruchomościach ulokowałoby swoje zasoby finansowe bardzo wielu Polaków, dlatego właśnie ze względu na nich, skuszonych obietnicami, wydano ostrzeżenia. UOKiK odnosi się nawet w swoim komunikacie do rachunków powierniczych, jako formy zabezpieczenia dla osoby kupującej nieruchomość od dewelopera, ale dla inwestycji nie da się stworzyć podobnej konstrukcji, jak dla mieszkania. Inwestycje, ze względu na ryzyko, nie mogą być zabezpieczone na nieruchomości i mieć całkowicie gwarantowanego zwrotu.

Jeśli nawet jest zabezpieczenie, udział, własność, wpis do księgi wieczystej lub inne gwarancje, to zysk jest wynikiem dobrego zarządzania i ogólnych uwarunkowań rynkowych, a nie wynika z wartości samej nieruchomości. Apart- i Condo- to są hotele, to działalność usługowa, oparta na nieruchomości. Lokalizacja i jakość obsługi mają wpływ na ilość gości, podobnie jak wiele innych czynników: dobry marketing, marka hotelowa, ogólna sytuacja w gospodarce.

Nic o kosztach

Działalność hotelowa i zwykły wynajem wymagają od czasu do czasu doinwestowania nieruchomości. Obietnice zysków nie wspominają jednak nic o kosztach utrzymania, podatkach od nieruchomości, kosztach poprawy jakości samego lokalu jak i pozostałych części budynku. Same nieruchomości owszem, mogą być coraz więcej warte, ale w przypadku oferty dla osób indywidualnych mamy możliwość kupna jedynie niewielkiego fragmentu całości. Zarządzanie całością decyduje o przyszłej wartości nieruchomości.

Podsumowanie

Polacy bogacą się i poszukują inwestycji, bo lokaty bankowe są bardzo nisko oprocentowane. Wobec niskiego zaufania do najróżniejszych instrumentów finansowych i małej wiedzy o giełdzie, najbezpieczniejsze wydają się nieruchomości. W UOKiK i KNF uznano, że to zaufanie do nieruchomości może być celowo wykorzystywane w reklamach, a ten segment rynku inwestycyjnego jest poza kontrolą państwową, i dlatego wydano takie ostrzeżenia.

 

Linki bezpośrednio do komunikatów:
https://www.knf.gov.pl/o_nas/komunikaty?articleId=67218&p_id=18
https://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=15799

Polecamy zalinkowany pod komunikatem UOKiK raport Inwestycje Polaków