Jak co roku Stowarzyszenie Mieszkanicznik prezentuje dane z podatków od osób fizycznych, zestawione pod kątem przychodów z najmu, rejestrowanych umów najmu okazjonalnego i obrotów na tym rynku. Znów mamy wzrost, tym razem większy, mimo trwających procedur związanych z Mieszkaniem+, mającym być znaczącą konkurencją dla rynku. Dajmy przemówić liczbom.

Ilość podatników
 

Nie ma statystyk pokazujących, ile mieszkań jest wynajmowanych, ile jest mieszkaniami lub domami wakacyjnymi, a ile jest na granicy: nie mają pozwolenia na użytkowanie, ale są zamieszkałe, albo już są gotowe, ale nie mają mieszkańców. Możemy – z dużą wiarygodnością – szacować jedynie ilość osób fizycznych, które zgłosiły w urzędach skarbowych jakiekolwiek przychody z tytułu najmu i dzierżawy w 2016 roku.

obraz 1

Przychody z najmu osoby fizyczne mogą opodatkować na dwa sposoby: ryczałtem 8,5% od przychodów lub na zasadach ogólnych, w ramach PIT 36, co wymaga większej staranności w wykazywaniu kosztów, które zmniejszają opodatkowywany przychód. Nasze zestawienie uwzględnia dane opublikowane w standardowych zestawieniach Ministerstwa Finansów1, ale też dane uzyskane w drodze zapytania o informację publiczną, tutaj w szczególności chodzi o liczbę podatników mających przychody, a nie wykazujących dochodu. Przejdźmy do liczb.

Ryczałtowcy to kilka kategorii: największa grupa w ten sposób rozlicza jedynie najem, to 508 993 podatników. Pozostała grupa to drobni przedsiębiorcy, którzy korzystają z ryczałtu w ramach swojej działalności, i jest to 11 395 podatników. Dołączyło do nich jeszcze 37 osób łączących przychody z najmu ze sprzedażą przetworów. W sumie: 520 425 podatników.

Podatnicy „z zasad ogólnych” to mniejsza grupa, ale też stabilnie rosnąca. Trudniej jest dokładnie ich liczyć, bo jedynie około 29 tysięcy ma przychody wyłącznie z najmu i dzierżawy, a 111 tysięcy również z innych źródeł – i z najmu. Razem 140 000 zeznań zawierało przychody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych.

Łącznie w 2016 roku wykazało przychody z najmu i dzierżawy 660 452 podatników. Przyrost w porównaniu z rokiem 2015 to niespełna 50 tysięcy – ale jest to większy przyrost, niż w latach poprzednich, od 2010 roku było to około 40 tysięcy podatników rocznie.

Obroty

 

Mieszkania to majątek o dużej wartości, a kupowanie ich specjalnie na wynajem, w celach inwestycyjnych, cieszy się popularnością. W najmie prywatnym nie da się określić wielkości inwestycji, bo wynajmowane są mieszkania okresowo niewykorzystywane lub dziedziczone, można określić obroty. Czynsze w 2016 roku po okresie stabilności zaczęły rosnąć, a że rośnie też pula nieruchomości na wynajem, obroty są coraz wyższe. Oznacza to, że rosną możliwości finansowania usług związanych z najmem: pośrednictwa, zarządzania, fotografii, obsługi księgowej, ale i remontów i wyposażenia.

Rosnące obroty w najmie oznaczają również, że gospodarstwa domowe najemców wydają w formie czynszów, a właściciele, usługodawcy i skarb państwa zyskują. W 2016 roku przychody z tytułu najmu i dzierżawy z rozliczeń ryczałtem wyniosły 9 814,5 miliona złotych, a przychody (przed odliczeniem kosztów i opodatkowaniem) wykazane w zeznaniach PIT 36 to 2 612 milionów złotych. Na wykresie poniżej uwzględnione są tylko dochody podatników, którzy wybrali skalę, bo pozwala to na porównania z latami poprzednimi. Przyrost liczby podatników jest stabilny – około 10% co roku, podobnie wzrastają też przychody w ramach ryczałtu – dochód podatników z zasad ogólnych nawet nieco spada. Całkowite przychody z najmu prywatnego w 2016 roku to 12,5 miliarda złotych.

obraz 2

Nieruchomości mieszkalne są coraz ważniejszą dziedziną gospodarki, i to nie tylko ich budowa i utrzymanie, ale również najem i jego obsługa. Rosnąca ilość mieszkań na wynajem sprawia, że coraz częściej zajmują się tym specjaliści, a właściciele poszukują profesjonalnych usług. Zawodowi zarządcy najmu są też niezbędni ze względu na zmieniające się prawo i potrzebę edukowania obu stron umów najmu.

Najem okazjonalny
 

Najem okazjonalny to forma umowy pozwalająca właścicielowi nieruchomości na lepsze zabezpieczenie się na wypadek niewypełniania warunków umowy przez najemcę. Procedura najmu okazjonalnego jest dość złożona, wymaga wiedzy i umiejętności przekonywania najemców do tej formy. W 2016 roku mogli z niej korzystać wynajmujący będący i osobami prawnymi i fizycznymi – ci ostatni muszą jednak rejestrować umowy najmu okazjonalnego w urzędach skarbowych.

W 2016 roku umowy najmu okazjonalnego zarejestrowało 9 884 podatników z ryczałtu i 1 372 podatników rozliczających najem na zasadach ogólnych. W sumie 11 256 podatników zarejestrowało umowy najmu okazjonalnego, co stanowi 1,7% wykazujących dochód z najmu. Nie jest to więc bardzo popularna na rynku forma zabezpieczenia interesów wynajmującego, ale przyrost jest widoczny i znaczący. Znów wskazuje to na profesjonalizację najmu mieszkań, większą wiedzę i umiejętności obsługujących najem. Z informacji Stowarzyszenia Mieszkanicznik wynika bowiem, że podpisywanie tego rodzaju umowy jest najczęściej efektem zatrudnienia zarządcy najmu, a nie indywidualnych zabiegów właścicieli.

obraz 3

 

Czynsze, szacowana ilość mieszkań
 

Jaka jest ilość mieszkań zajmowanych na podstawie umów najmu? GUS nie podaje takich danych regularnie, bada to jedynie przy spisach powszechnych1, a skalę najmu (na warunkach rynkowych) szacuje co roku EUROSTAT. W roku 2016 było to około 4,5% gospodarstw domowych2. Nie wszystkie gospodarstwa zajmują jednak osobne mieszkania, a młodzi ludzie na utrzymaniu rodziców nie są liczeni jako samodzielni – nie da się prosto przełożyć ilości gospodarstw na ilość mieszkań.

Ogólne zasoby mieszkań na koniec 2016 roku wynosiły 14 272 0103, czyli 4,5%to około 642 240 mieszkań. Koresponduje to z liczbą podatników wykazujących przychody z najmu i dzierżawy, ale znów trzeba skorygować te wyliczenia o ilość mieszkań przypadającą na jednego wynajmującego. Nie da się tego zrobić dokładnie, bo nie znamy „średniego czynszu najmu” – te są tak zróżnicowane, jak ceny nieruchomości. Nie da się więc oszacować, jak średni przychód podatnika koresponduje ze średnim czynszem, ale mamy dane z zarejestrowanych umów najmu okazjonalnego.

Średni przychód „ryczałtowca” wg danych Ministerstwa Finansów to około 17 269 złotych rocznie, a z najmu okazjonalnego 11 333 złote. Można ostrożnie szacować, że na rynku jest o około 25% więcej mieszkań, niż podatników, czyli szacunkowo 900 tysięcy wynajmowanych mieszkań.

Niedoszacowanie najmu rynkowego wynika z kilku czynników: brak jest dokładnych badań najmu, najwięcej mieszkań jest skupiony w kilku dużych ośrodkach miejskich, a dodatkowo nie jest w ogóle liczony wynajem mieszkań będących własnością firm. Dane oficjalne (podatkowe) wskazują na więcej niż wskazywałyby statystyki Eurostatu, a dane deweloperów o sprzedaży mieszkań „inwestycyjnych”, szacunki spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, i analizy ogłoszeń w serwisach na jeszcze większy zasób. Czy jest szara strefa?

Szara strefa
 

Niewielka i malejąca na pewno wciąż istnieje: większość ma świadomość, że może to być narzędziem szantażu dla najemcy lub sąsiadów. Majętni ludzie nie mogą sobie ze względów zawodowych pozwolić na problemy z urzędami podatkowymi, dla inwestorów wykazywanie większych przychodów jest sposobem na uzyskanie kredytów. Wciąż jednak problem mają np. emigranci, którzy zostawili swoje mieszkania pod opieką rodziny – kto ma rozliczać dochód i na jakich zasadach? Urzędy Skarbowe nie wyjaśniają podatnikom regulacji i zasad.

Mieszkania wynajmowane są też na biura i w trybie hotelowym, na doby – wtedy opodatkowanie robi się bardziej złożone. Te lokale nie są jednocześnie wykorzystywane na cele mieszkalne, a zjawisko apartamentów hotelowych w dużych, atrakcyjnych turystycznie miastach, jest coraz bardziej zauważalne. Nadal jest to najem, ale też nie można dokładnie określić jego skali.

Inne ciekawe zjawiska powiązane z najmem
 

Zachodzą na rynku nieruchomości zjawiska, które nie są w ogóle badane i opisywane: to przede wszystkim rosnący intensywnie podnajem, który jest w pewnym aspekcie wskaźnikiem profesjonalizowania się rynku najmu. Nie można go jednak jak na razie dokładnie uchwycić w statystykach, bo to są po prostu firmy zarządzające nieruchomościami własnymi i powierzonymi. W statystyki „wchodzą” umowy właściciel-firma podnajmująca, ale już nie firma-mieszkańcy.

Podkategorią takiej działalności jest podnajem, ale hotelowy, czyli wynajmowanie na doby najętych lokali. Mieszkania w dobrych lokalizacjach są albo długoterminowo najmowane, albo czynsz dla właściciela jest częścią zysku firmy obsługującej taką działalność. Jest to niewątpliwie konkurencja dla hoteli pod względem ceny i jakości oferty – dla więcej niż dwóch osób.

Drugim, może trochę importowanym zjawiskiem są flipy – szybki obrót mieszkaniami intensyfikuje się4, można tutaj wskazać kilka powodów. „Flipujący” kupuje mieszkanie, najczęściej do remontu lub sprzedawane mało profesjonalnie, często też na licytacjach lub od dłużników, z problemami w dokumentach. Po większym lub mniejszym remoncie, a czasem nawet wyłącznie po wyprostowaniu spraw formalnych i zrobieniu dobrych zdjęć, mieszkanie w ciągu kilku tygodni wraca do sprzedaży. Kupujący mają jasną sytuację prawną, mieszkanie gotowe do wprowadzenia się i często zaprojektowane według najnowszych trendów i rozwiązań technicznych. I nie trzeba wybierać płytek i pilnować ekipy remontowej. Jest to dla przedsiębiorców dochodowe zajęcie, dużo mniej ryzykowne niż wynajem, a popyt jest duży.

Podsumowanie
 

Rynek najmu detalicznego stabilnie rośnie, nieco tylko przyspieszają ten proces niskie stopy procentowe od depozytów i niski koszt kredytów. Zapotrzebowanie na mieszkania jest duże ze względu na rozwój miast i zmiany na rynku pracy, nie ma więc problemu z popytem – w większych ośrodkach małe mieszkania lub pokoje czekają na chętnych kilka godzin.

Rynek najmu w coraz większym zakresie profesjonalizuje się. Nie jest to spowodowane konkurencją ze strony instytucji organizujących najem mieszkań, ale skalą przedsięwzięcia: osoby fizyczne mające mieszkanie w innej miejscowości, niż pracują, często korzystają z profesjonalnych usług, podobnie właściciele kilku mieszkań na wynajem, a czasem też osoby zrażone wcześniejszymi trudnościami i stopniem skomplikowania najmu w kontekście prawnym.

Niestety za rozwojem samej oferty na rynku jak na razie nie postępuje wiedza o zasadach najmu i rozwiązania prawne wspierające bezpieczny i prosty najem. Pozytywne wydaje się jednak promowanie przez państwo samego najmu jako sposobu na długoterminowe zamieszkiwanie lub dopasowanie mieszkania do zmieniających się potrzeb: lokalizacji względem pracy, wielkości rodziny itp. Nie ma jak na razie żadnych zachęt – poza czysto ekonomicznymi – do powiększania puli mieszkań na wynajem, czy to dla inwestorów finansowych, czy w formie wsparcia najemców rynkowych i zmniejszenia ryzyka na rynku. Rozwój rynku napędza po prostu rentowność najmu.

1 Zestawienie „Tytuł zajmowania mieszkania przez gospodarstwo domowe”, GUS, Warunki mieszkaniowe gospodarstw domowych i rodzin, Warszawa 2014, str. 28
2 http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics/pl
3 Raport GUS Gospodarka mieszkaniowa w 2016 roku

4 GUS, Obrót nieruchomościami w 2016 roku

 

Załącznik: opowiedż MRiF na wniosek

 

Hanna Milewska-Wilk, ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik