Hanna Milewska-Wilk

Co jakiś czas, przy pojawiających się gdzieś kłopotach wynajmującego albo przy publikowaniu statystyk dla rynku najmu wraca pytanie o "szarą strefę" albo właśnie wynajmowanie "na czarno". O ile nie całkiem legalnie się da, o tyle całkowicie poza systemem się raczej nie da. Dlaczego?

Ochrona lokatorów jest w odpowiednio nazwanej ustawie dość mocna, wielu wynajmujących słysząc o problemach z odzyskaniem mieszkania od lokatorów chciałoby jednak się lepiej zabezpieczyć. Rzeczywiście jest tak, że jeśli najemca nie płaci czynszu albo niszczy mieszkanie, to procedury wypowiedzenia umowy, wezwania do wydania mieszkania, ewentualne sprawy sądowe mogą trwać dość długo - około 2 lat i więcej. W tym czasie właściciel musi pokrywać wszelkie opłaty związane z korzystaniem z mieszkania - za ciepło, wodę i kanalizację, czasem też za prąd i gaz. Pokusa ?ominięcia? tych potencjalnie bardzo kosztownych dla właściciela, oficjalnych regulacji jest duża. Jak to najłatwiej zrobić? Może po prostu nie mieć umowy?

Nie ma umowy, to nie ma kłopotu z lokatorem? Nie tak łatwo, w końcu z osobą, która ma mieszkać w naszym mieszkaniu jakoś się umawiamy: ile ma płacić i jak, często jeszcze kiedy i komu mają być przekazywane pieniądze, przekazujemy klucze do konkretnego mieszkania, ustalamy kto płaci rachunki, czy da się może kablówkę zainstalować? Kodeks cywilny dla umowy najmu przewiduje również formę ustną, czyli umowę mamy. Problem w tym, że jeśli dojdzie do nieporozumień, to nie ma się do czego odnieść, bo na przykład na jaki okres została zawarta umowa? Jeśli strony nie są zgodne albo tego po prostu nie ustaliły, to jest to umowa na czas nieokreślony, co ma znaczące konsekwencje dla wynajmującego, choćby dotyczący możliwości jej wypowiedzenia.

Czy łatwiej jest pozbyć się lokatora, jeśli mamy tylko umowę ustną? Znów: lokator znający nieco swoje prawa tak samo może się bronić, jak w przypadku umowy pisemnej, a działania niezgodne z prawem, podejmowane przez właściciela, są tak samo niedopuszczalne bez względu na formę umowy. A dodatkowo, jeśli sprawa znajdzie się w sądzie, to trwać może nawet dłużej, ze względu na to, że nie ma dokumentów, a tylko zeznania stron, świadków, interweniujących służb - kolejne posiedzenia.

Trzecią kwestią, też bardzo niekorzystną dla wynajmującego, mogą być kłopoty z Urzędem Skarbowym. Jeśli właściciel uznał, że nie ma umowy, to też prawdopodobnie nie był rozliczany podatek od przychodów z najmu. Nie ma udokumentowanych przychodów? Urząd sobie wyliczy prawdopodobny czynsz dla takiego mieszkania, a że nie ma też daty, od kiedy było wynajmowane, to pewnie pięć lat wstecz, z odsetkami? Ze względu właśnie na podatki umowa pisemna jest potrzebna, a jeszcze lepiej jest od najemców pobierać czynsze najmu przelewem - obie strony mają pokwitowanie do rozliczeń.

Nie da się wynająć mieszkania całkiem bez umowy. Stowarzyszenie Mieszkanicznik zaleca: sporządzajcie pisemnie umowy najmu, najlepiej na czas określony. Próbujcie w razie kłopotów zawsze najpierw znaleźć jakieś porozumienie z najemcą, ale na wypadek, gdyby się nie dawało, to polecamy wpisanie do umowy Sądu Arbitrażowego przy Stowarzyszeniu Mieszkaniacznik. Sąd Arbitrażowy pozwala na znaczne przyspieszenie rozwiązywania sporów i jego wyrok wymaga jedynie klauzuli wykonalności nadawanej przez sąd powszechny. A podatki należy dobrze rozliczać.