Hanna Milewska-Wilk

Przez dwa czerwcowe dni (i wieczory) przy sopockim molo dyskutowano o rynku nieruchomości, zarówno mieszkaniowych, jak i użytkowych. Podsumowano dokonania i zamknięte projekty i rozmawiano o tendencjach, strategiach i planach. Były ciekawe rozmowy i coraz więcej Mieszkaniczników.

Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie już po raz trzeci podzielone było na dwie sale: rynku komercyjnego i mieszkaniowego. Do tej pory poruszane tematy były dość dokładnie rozgraniczone, może poza prezentacją założeń Mieszkania+ dwa lata temu. W tym roku zaznaczyły się już tematy wspólne: wzrost cen materiałów i wykonawstwa, pozyskiwanie gruntów pod budowę nowych projektów, mieszanie się funkcji w obiektach i wpływ takiej sytuacji na zarządzanie. Ogólnie: jest dobrze.

Szczegółowe dane z pierwotnego rynku mieszkaniowego za zeszły rok i pierwszy kwartał bieżącego były przedstawiane i dyskutowane na pierwszym panelu przez przedstawicieli REAS, Centrum AMRON i Emmerson. Tendencje sprzedażowe są bardzo stabilne: od 5 lat wzrost co roku o około 18-20%, stopy procentowe bardzo stabilne i niskie, rośnie optymizm kredytobiorców i średnia wysokość kredytu mieszkaniowego. Z drugiej strony jednak maleje ilość mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i niesprzedanych - odnotowano najmniejszy zasób mieszkań gotowych, do wyboru dla kupujących. W 2017 roku sprzedano około 72 tysiące mieszkań w 6 największych miastach, szacunki z ankiety skierowanej do deweloperów wskazują, że około ? to były zakupy gotówkowe, w przeważającej części inwestycyjne. Co najmniej podobna wielkość obrotu dokonała się na rynku wtórnym, co w porównaniu z dojrzałymi stabilnymi rynkami mieszkaniowymi oznacza, że nowe mieszkania cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem.

Jak polityka wpływa na zainteresowanie kupnem mieszkań? MdM nieco mógł przyspieszyć decyzje zakupowe, ale właśnie się skończył. Program Mieszkanie+ jak na razie nie jest dostępny i nie wpływa na wstrzymywanie decyzji zakupowych przez klientów poszukujących mieszkań dla siebie. Ale nacisk na najem jeszcze zwiększył zainteresowanie inwestorów, indywidualnych i zwrócił uwagę klientów instytucjonalnych na tę możliwość. Rozpędu nabierają inwestycje w akademiki, budynki na długoterminowy najem z dodatkowymi usługami, powstają coraz ciekawsze produkty inwestycyjne. To zmienia kształt rynku i proporcje zakupów z już istniejącego zasobu, ale i plany inwestycyjne i budowlane.

Ciekawy dla osób rozwijających swoją działalność w nieruchomościach był panel o ewolucji zarządzania firmą deweloperską. Uczestnicy mówili o wyborze konkretnego pola działalności firmy (land developement, projekty komercyjne, mieszkaniowe, hotelowe), o strategii i nastawieniu: od małych, szybkich projektów po lata rozwoju firmy, o pozyskiwaniu finansowania i współpracy z różnymi partnerami z tej branży: od drobnych inwestorów, poprzez banki, małe fundusze, po duże banki i fundusze. Zwracano także uwagę na ryzyka prawne i dynamicznie zmieniające się zasady w tej branży. Ze względu na rozwój i różnorodność możliwości jest jeszcze sporo miejsca na firmy deweloperskie: w miastach poza główną i najczęściej pokazywaną szóstką największych też ludzie chcą kupować nowe mieszkania, są wspaniałe obiekty do remontów i adaptacji, powstają nowe obiekty komercyjne.

Nastrój mogły nieco zburzyć panele, gdzie dyskutowano o dostępności gruntów - i dla mieszkaniówki i obiektów użytkowych, i dyskusja o problemach firm budowlanych i ogólnie z pracownikami i materiałami. W dyskusjach uczestniczyli przedstawiciele wielu zaangażowanych stron. Na temat dostępności gruntów wypowiadał się prezydent Kielc i wskazywał, że istniejące już plany zagospodarowania przewidują bardzo duże powierzchnie pod zabudowę mieszkaniową, powtarzał też dość znany pogląd ?kto to kupi?? odnośnie już budowanych obiektów. Z centrami handlowymi może i nieco przesadzono, ale na sprzedaż mieszkań nikt nie narzekał. Przedstawiciele wykonawców wskazywali na problemy z rozłożeniem ryzyka wzrostu cen, co było źródłem wielu upadłości. Z drugiej strony samorządowcy wskazywali na pojawiające się problemy z przetargami: nikt nie jest zainteresowany, a jeśli już to koszty proponowane kwoty są co najmniej 20% wyższe od szacowanych. A w związku z zatrudnianiem pracowników w ośrodkach, gdzie się dużo buduje rośnie znów popyt na mieszkania?

Jedna z ostatnich dyskusji dotyczyła zmieniających się funkcji i roli zarządcy nieruchomości, ale w zasobie komercyjnym. Ze względu jednak na coraz popularniejsze mieszkanie funkcji biurowce coraz częściej mają część handlowo-usługową, powstają też budynki mieszkaniowe połączone z hotelowymi, handlowymi, usługowymi - różnorodność najemców i ich interesów, do tego uwzględnianie wszystkich odwiedzających coraz bardziej zróżnicowanych właścicieli - zarządcy mają coraz ciekawszą pracę. Wciąż jednak najważniejsza jest dbałość o sprawne funkcjonowanie budynku i jego efektywność ekonomiczna. Nowym wyzwaniem jest marketing nieruchomości, gdzie niezbędne staje się projektowanie unikalnych dla danego budynku ścieżek doświadczenia klientów indywidualnych. Strona wizualna i funkcjonalna budynku muszą być wzbogacane o dobre skojarzenia, możliwości spędzania czasu w częściach wspólnych lub otwartych, również na przyrodę.

Rynek nieruchomości rozwija się dynamicznie, mamy już nie tylko mieszkaniówkę i nieruchomości komercyjne, ale coraz bardziej złożone projekty i rozwiązania, coraz szersze zainteresowanie inwestorów i ciekawe instrumenty, zapowiedzi bardziej bezpośrednio działającej na rynku polityki mieszkaniowej państwa. To było bardzo ciekawe spotkanie, polecamy kolejne organizowane przez Nowy Adres.