Stowarzyszenie Mieszkanicznik monitoruje corocznie publikowane statystyki z zakresu PIT – podatków od osób fizycznych, pod kątem ilości osób zgłaszających i rozliczających przychody z najmu. Znów zanotowano znaczący wzrost, czyli w 2015 roku było już ponad 611 tysięcy podatników, ponad 40 tysięcy „nowych”. Pojawia się też grupa, która ma przychody wyłącznie z najmu. Ale wygląda na to, że wcale nie przestaje pracować.

Już pod koniec wakacji opublikowano dane dotyczące osób rozliczających się ryczałtem, ale dopiero pod koniec października pojawiły się zestawienia dla skali podatkowej. Dodatkowo jeszcze poprosiliśmy Ministerstwo Finansów o uzupełnienie tych ostatnich statystyk o podatników, którzy nie wykazali dochodów z najmu w 2015 roku, ale mieli przychód – niższy niż wykazywane koszty.

Ile zeznań?
Ilu było w 2015 roku podatników wykazujących przychody z najmu, podnajmu i dzierżawy? Znów o 42 352 zeznań więcej było od podatników rozliczających przychody z najmu ryczałtem, czyli 458 415 zeznań – co stanowi 45% wszystkich „ryczałtowców”. To liczba określająca zeznania dotyczące wyłącznie przychodów z najmu, a do niej możemy dodać jeszcze podatników rozliczających ryczałtem przychody z działalności gospodarczej, w tym również przychody z najmu: 10 585 zeznań. Ale można jeszcze rozliczać najem prywatny na zasadach ogólnych, czyli wg skali, na formularzu PIT-36. Ponieważ w zestawieniach Ministerstwo Finansów publikuje dane dotyczące podatników, którzy wykazali dochód, Mieszkanicznik poprosił o bardziej ogólne dane: ilu podatników wykazało przychody z najmu. I tak 142 tysiące zeznań dotyczyło przychodów z najmu, z czego 28 tysięcy zawierało przychody wyłącznie z tego tytułu. Podsumowując: 611 002 zeznań wykazujących przychody z najmu złożyli podatnicy za 2015 rok.

Przychody w najmie prywatnym
Jest to kontynuacja trendu z ostatnich lat: corocznie przybywa około 40 tysięcy podatników rozliczających najem, i coraz większe są obroty sektora najmu prywatnego, jak i odprowadzane podatki. Dokładne obroty są prezentowane jedynie dla rozliczających podarek ryczałtem, przy skali jest jednak pokazywany wyłącznie dochód, którego nie wykazał w 2014 i 2015 roku 17 tysięcy podatników.

Można jednak juz pokazać skalę i związanego z najmem rynku usług. Przynajmniej 10% obrotów, które już przekroczyły w 2015 roku 9,6 miliarda złotych, przeznaczane jest na drobne remonty, wyposażenie, usługi pośredników, księgowych, fotografów, czy w końcu sprzątanie i zarządzanie. Do dynamicznego wzrostu sfery usług wspierających najem przyczyniają się przede wszystkim osoby traktujące mieszkania na wynajem jako inwestycję – wolą zapłacić za poszukiwanie najemcy, remont, a finanse zlecić wyspecjalizowanej firmie księgowej, niż zajmować się tym samemu. Dobra obsługa może również zwiększyć bezpieczeństwo najmu i całościowy zysk.

Przeciętny podatnik
Średni przychód podatnika, który dokonał zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego wyniósł w 2015 roku 11543 złote rocznie, natomiast przychód przeciętnego ryczałtowca osiągającego przychody wyłącznie najmu wyniósł 18 238 zł w skali roku. Ze względu na rozmaite odliczenia od przychodu podatników rozliczających najem wg skali podatkowej nie można podać podobnych wartości średnich, jednak bardzo interesująca jest w tej kategorii grupa 17 tysięcy podatników nie wykazujących przychodu lub wykazujących straty z najmu.

Nie da się też oszacować, jak wiele osób utrzymuje się z najmu: jeśli rozliczają te przychody w ryczałcie, to pozostałe mogą rozliczać na zasadach ogólnych. W latach 2014 i 2015 aż 28 tysięcy podatników rozliczających się na zasadach ogólnych osiągało przychody wyłącznie z najmu, ale nadal nie da się tego odnieść do gospodarstw domowych – jedno z małżonków może rozliczać najem mieszkania, a drugie mieć pracę na etacie. Statystyki GUS, szczególnie dotyczące aktywności ekonomicznej ludności, osoby osiągające przychody z najmu klasyfikują razem z przedsiębiorcami jednoosobowymi, przez co nie można odnieść danych z podatków do danych GUS.

Biorąc jednak pod uwagę średnie przychody w odniesieniu do przeciętnych stawek czynszów najmu, czyli miesięczny przychód na podatnika rejestrującego umowy najmu okazjonalnego – około 1000 złotych, i ryczałtowca – ponad 1500 złotych, jak również informacje od członków Stowarzyszenia Mieszkanicznik, można domniemywać, że zaczyna się wykształcać grupa profesjonalnych właścicieli, posiadających kilka nieruchomości na wynajem i utrzymujących się z najmu prywatnego, poza działalnością gospodarczą. Dla ludzi wolnych zawodów i drobnych przedsiębiorców może to być wręcz podstawowy sposób na zapewnienie sobie regularnego dochodu, a w przyszłości emerytury.

Szara strefa
Rynek najmu rozwija się dynamicznie, ale wciąż bardzo stabilnie – zachęcają do tego wciąż bardzo niskie stopy procentowe, co skłania do lokowania w mieszkaniach na wynajem i oszczędności, i pieniędzy z kredytów. Szara strefa niewątpliwie istnieje, ale raczej nie jest to celowe omijanie opodatkowania, a problemy z wyjaśnieniem różnych sytuacji, brak wiedzy i pełnomocnictw, jasnych instrukcji w kwestiach podatkowych. Dla osób świadomie inwestujących w lokale pod wynajem podatki są kwestią bezdyskusyjną, jakiekolwiek postępowania karno-skarbowe mogą ich wręcz pozbawić podstawowych źródeł dochodu.


Uwzględniając wielkość rynku najmu – 4,5% gospodarstw domowych w 2015 roku – podawaną przez Eurostat dla Polski, czyli około 635 tysięcy mieszkań (z 14119500) i to, że kilka do kilkunastu procent podatników (611 tysięcy zeznań) może mieć więcej niż jedno mieszkanie na wynajem, to szara strefa wydaje się być bardzo mała – około 15-20 tysięcy lokali w całej Polsce. W poprzednim Raporcie Mieszkanicznika, gdzie również opracowywane były dane z podatków za 2014 rok, nie była uwzględniona liczba podatników rozliczających się na zasadach ogólnych z najmu jako jednego ze źródeł przychodów.

Rentierzy czy inwestorzy?
Stabilny i dynamiczny wzrost rynku najmu jak na razie jest zasługą wyłącznie inwestorów indywidualnych. Pierwsze oferty inwestorów instytucjonalnych – a konkretnie Funduszu Mieszkań na Wynajem, pojawiły się właśnie w 2015 roku – 380 mieszkań w Poznaniu, Piasecznie i Gdańsku. Aktywność osób fizycznych, kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych, a nie tylko dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, niewątpliwie spowodowana jest coraz niższym oprocentowaniem depozytów i spadającą atrakcyjnością papierów wartościowych i bardziej zaawansowanych instrumentów finansowych. Powoli, ale wzrasta też jednak zamożność Polaków, a dostępność odpowiedniej oferty – niewielkich mieszkań, często oferowanych razem z obsługą najmu, i to również na rynku wtórnym – ułatwia znacznie zaangażowanie większych środków, często również kredytu, w namacalną i widoczną nieruchomość. Sporo osób, które uznały ten sposób inwestowania za bezpieczny, nie poprzestaje jednak na jednej nieruchomości, wykorzystując kredyty i uznawanie przez banki przychodów z najmu już posiadanych nieruchomości inwestują w kolejne, remontują wyposażają i udostępniają – na czym zyskuje cała gospodarka, od branży budowlanej, poprzez wszelkie usługi, do końcowych klientów, czyli najemców, którzy mogą wybierać i w ramach bardzo stabilnych czynszów znajdują coraz lepszy standard. Stowarzyszenie Mieszkanicznik będzie promować również dobre standardy w obsłudze najmu i relacjach pomiędzy stronami umów najmu, szczególnie ważne w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych.

Źródła:
Dane Ministerstwa Finansów dotyczące rozliczeń PIT za lata 2011-2015: http://www.finanse.mf.gov.pl/pit/statystyki/
Dane dot. zeznań PIT uzyskane w drodze zapytania o informację publiczną (plik PDF do pobrania) GUS – zasoby mieszkaniowe:
http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/gospodarka-mieszkaniowa-w-2015-r-,7,11.html
Eurostat: http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics/pl -
Źródło do wykresu drugiego, czyli tabela przestawna ilc_lvho02
Dane własne publikowane przez Fundusz Mieszkań na Wynajem: https://funduszmieszkan.pl/pierwszy-rok-dzialalnosci-funduszu-mieszkan-na-wynajem/

Opracowanie: Hanna Milewska-Wilk, 1'2017