Ogólnodostępne fundusze rynku nieruchomości zapowiadane były oficjalnie na początku wakacji, w Narodowym Programie Mieszkaniowym. Już mamy projekt ustawy, już trwają konsultacje (do 28 października), ale to raczej nie są te zapowiadane REITy. Pytanie, czy w ogóle będzie to interesujący produkt też może się pojawić.

Co to jest REIT?
Real Estate Investment Trusts przełożono na polskie warunki pod nazwą „spółki rynku wynajmu nieruchomości”, a maja służyć przede wszystkim uniknięciu podwójnego opodatkowania dochodów z wynajmu nieruchomości, czyli według projektu ustawy zwolnione z podatku CIT będą przychody z najmu, a podatek będzie odprowadzany przy wypłacie dywidendy dla udziałowców takiej spółki. REIT ma umożliwiać osobom prywatnym inwestowanie w nieruchomości w takiej skali, jak jest to dla nich wygodne, dając również możliwość wycofania się poprzez sprzedaż udziałów w dowolnym momencie. Spółki, których głównym majątkiem i zabezpieczeniem dla inwestorów są nieruchomości, przynoszące corocznie dobre dywidendy są też bardzo dobrym składnikiem zdywersyfikowanego portfolio inwestycyjnego – i dla osób prywatnych i dla inwestorów instytucjonalnych.

Po co REITy na polskiej giełdzie?
Dostrzeżono w końcu chęć Polaków do inwestowania w nieruchomości, również poprzez odpowiednie konstrukcje finansowe, które zapewnia profesjonalne zarządzanie nieruchomościami i dobrą obsługę najmu. Od ponad dwóch lat widać odpływ gotówki z depozytów bankowych i od roku odpływ pieniędzy z giełdy – właśnie w stronę nieruchomości, jak na razie głównie mieszkalnych na wynajem. Nie każdego jednak stać od razu na kawalerkę do wynajęcia, a tym bardziej niewielkie centrum biurowo-handlowe.
W narodowym Programie Mieszkaniowym zaplanowano przegląd prawa pod kątem różnych form i możliwości inwestowania w nieruchomości, z uwzględnieniem możliwości pozyskania w ten sposób finansowania budowy państwowych mieszkań czynszowych. Harmonogram wskazywał drugi kwartał 2017 roku, po dokładniejszym określeniu modelu działania instytucji mających za Mieszkanie+ odpowiadać. Teraz mamy nagle bardzo szybko wprowadzaną ustawę o spółkach rynku wynajmu nieruchomości, znacznie odbiegającą od założeń z Programu sprzed paru miesięcy. Ustawa ma obowiązywać od 1 stycznia 2017, więc powinna być przegłosowana przez obie izby najpóźniej do końca listopada.

Co proponuje projekt Ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości?
Przede wszystkim spółki tego typu będą mogły inwestować w „budynki (…) lub części takich budynków (…), z wyłączeniem budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych” (Art. 8. Projektu). Wyklucza się w ten sposób właśnie ten sektor, do którego REITy miały być wykorzystane. Uzasadnienie dodatkowo podnosi jeszcze konkurowanie polskiego kapitału z kapitałem zagranicznym w sektorze nieruchomości komercyjnych. Tyle tylko, że obecne warunki rynkowe wskazują na większą opłacalność przy inwestowaniu w sektor najmu mieszkaniowego, a z części nieruchomości komercyjnych, szczególnie w mniejszych miastach. Inwestorzy zagraniczni właśnie chcą się wycofywać. Zwolnienie z opodatkowania dotyczyć miałoby przychodów z najmu, sprzedaży nieruchomości, i również z dywidend od spółek zależnych i ich dochodów z tych samych tytułów. W efekcie podatek odprowadzany byłby na końcu – przy wypłacaniu dywidendy udziałowcom innym niż spółki rynku wynajmu nieruchomości, czyli w wysokości 19% od dochodów kapitałowych (wg obecnych regulacji). Wymagania w stosunku do takich spółek, które pozwoliłyby na uzyskanie tego typu zwolnienia, są jednak dość wysokie, między innymi to: kapitał zakładowy min. 60 milionów zł, ulokowany w przynajmniej trzech nieruchomościach, przychody z najmu i sprzedaży stanowią przynajmniej 70% całości sprzedaży, ograniczone możliwości zapożyczania się i co najmniej dwuosobowy zarząd spółki. Oczywiście siedziby spółek mają być w Polsce, a akcje notowane na giełdzie.

Co z mieszkaniówką?
Nie ma ani w uzasadnieniu, ani w samym projekcie ustawy żadnej informacji, dlaczego właściwie rynek najmu mieszkań jest wykluczony dla REITów. Wspomnine są „wysokiej jakości nieruchomości”, „atrakcyjny profil ryzyka” i „źródło dochodu pasywnego w postaci dywidendy” jako argumenty mające przekonać i zachęcić indywidualnych i nie związanych z branżą nieruchomości inwestorów. Czy zatem byłaby jeszcze szansa na wykorzystanie i dopisanie nieruchomości mieszkaniowych do portfeli spółek rynku wynajmu nieruchomości? Raczej nie ma przeciwwskazań, chyba że jednak mieszkaniówka ma mniej zachęcający profil ryzyka, a na pewno nieco gorszą sytuację startową: ciężko byłoby znaleźć kilka nieruchomości wyłącznie mieszkalnych na wynajem wartych razem co najmniej tyle, ile wymaga ustawa.

Podsumowanie
Nie widać żadnych prób wykorzystania kapitału indywidualnych inwestorów w sektorze mieszkaniowym, przynamniej w zakresie zgłoszonego i procedowanego obecnie projektu. Wydaje się on być inicjatywą wykorzystującą obecne nastroje do promowania „polskiego kapitału” i ułatwiającą funkcjonowanie dużych firm, które dzięki zaistnieniu konstrukcji spółek rynku wynajmu nieruchomości miałyby swobodę operacyjną i możliwość pozyskania kapitału na rynku, od indywidualnych inwestorów. Niestety inwestorzy instytucjonalni przesuwają właśnie swoje zainteresowanie na rynek najmu mieszkaniowego, bo w związku z dużą konkurencją w największych miastach bardziej się to opłaca.

Link do dokumentów (projekt Ustawy, uzasadnienie, ocena skutków regulacji) na stronie Rządowego Centrum Legislacji:
https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12290954/katalog/12384356

Hanna Milewska-Wilk, 10'2016