7 stycznia weszły w życie znowelizowane przepisy kodeksu karnego, prawa budowlanego i kodeksu w sprawach o wykroczenia, dotyczące najmu, a konkretnie kolejne ograniczenia dla właścicieli nieruchomości. Przepisy uchwalone były jeszcze w sierpniu i była to reakcja na rzeczywiście przerażające i karygodne praktyki tzw. „czyścicieli kamienic”, ale teraz znowelizowane prawo dotyczy już wszystkich wynajmujących.

Katalog rzeczy, których właścicielowi nie można zrobić znacząco się rozszerzył. W efekcie jakiekolwiek nieporozumienie z najemcą lub nawet nielegalnie zajmującym mieszkanie lokatorem może się dla właściciela skończyć długotrwałym procesem sądowym lub nawet dość szybkim aresztem.

Nie można nie dbać i nie remontować, bo to zagraża zdrowiu i życiu lokatora. Nie można remontować, bo to może być nękanie. Zarządca lub właściciel nie może odciąć nieopłacanych mediów, co zdarza się w spółdzielniach i wspólnotach z np. ciepłą wodą. Nie można oczywiście wejść do mieszkania bez zgody najemcy, bo przepisy chroniące lokatora są równie silne, co prawo własności. Prawodawca niestety próbując zaradzić skrajnym zachowaniom nielicznych – głównie firm odzyskujących kamienice w centrach miast – związał ręce wszystkim, również tym z jednym mieszkaniem, w dodatku komuś wynajętym.

Co można? Można zawsze próbować dojść z najemcą lub nawet „bezumownym” lokatorem do porozumienia, bo większość remontów jest uzasadniona lub niezbędna, a szczególnie dobrze wiedzą o tym mieszkańcy. Niestety w sytuacji zalegania z płatnościami i niszczenia mieszkania pozostaje droga sądowa. Trzeba zdać się na sąd i czekać na decyzję. I opłacać wszystkie rachunki związane z mieszkaniem, żeby z kolei zarządca nie miał powodu do zlicytowania nam nieruchomości.

Niestety interes właścicieli nie jest tutaj w żaden sposób chroniony. Postępowania sądowe są długotrwałe, szanse odzyskania należności lub uzyskania odszkodowania znikome, a nawet wyrok eksmisji nie daje gwarancji szybkiego odzyskania nieruchomości. Jeśli lokator naszej nieruchomości nie ma własnego mieszkania lub udziału w nieruchomości mieszkalnej, gmina musi wskazać odpowiednie pomieszczenie lub lokal. Prawo dotyczące najmu lokali komunalnych jest jeszcze bardziej niekorzystne, niż w przypadku innych podmiotów, umowy bezterminowe nie ułatwiają gminom zarządzania zasobami mieszkalnymi, czas oczekiwania w kolejce liczony jest z reguły w latach lub nawet dziesiątkach lat. Jedyne pocieszenie dla właściciela, któremu sąd przyznał rację w sporze z najemcą, to możliwość uzyskania od gminy odszkodowania – w wysokości mniej więcej czynszu rynkowego – za dalsze zajmowanie mieszkania.

Jak się chronić? Jedynym dość skutecznym sposobem ochrony przed niepłacącym najemcą jest podpisanie umowy najmu okazjonalnego z odpowiednimi załącznikami w formie aktów notarialnych. Do tego obowiązuje oczywiście rejestracja takiej umowy w urzędzie skarbowym, ale te wszystkie przygotowania pozwalają nam znacząco skrócić procedurę odzyskiwania mieszkania od nierzetelnego najemcy i ograniczyć straty finansowe związane z niewywiązywaniem się z umowy. Stowarzyszenie Mieszkanicznik działając na rzecz obu stron umowy najmu powołało Sąd Arbitrażowy dla szybkiego rozwiązywania wszelkich sporów związanych z najmem. Jeśli mamy umowy „zwykłe”, zalecamy wpisanie do nich zgody stron na rozstrzyganie wszystkich sporów przez ten właśnie Sąd Arbitrażowy. Pozwala to znacznie skrócić procedury i ograniczyć koszty postępowania. Potrzebne jest jednak lepsze prawne uregulowanie stosunków pomiędzy właścicielami i najemcami.

Hanna Milewska-Wilk, 2'2016