Czy najem jest dla właściciela opłacalny, jak policzyć rentowność dla mieszkań już w najmie lub opłacalność zakupu oferowanej nam nieruchomości? Do czego można takie parametry wykorzystywać i kiedy – z Tomaszem Kaplanem, liderem Oddziału Stowarzyszenia w Dublinie rozmawia Hanna Milewska-Wilk.

Hanna Milewska-Wilk: Tomku, masz może trochę dystansu do reklam deweloperów z wyliczeniami rentowności w największych polskich miastach i w dodatku dobre odniesienie do dość długich wyspiarskich sposobów zarządzania nieruchomościami na wynajem, jak liczyć tą rentowność? Część rzeczy jest rzeczywiście bardzo prosta, ale już drobne różnice w konkretnych przypadkach mogą powodować bardzo różne wyniki. Podasz jakiś prosty wzór?

Tomasz Kaplan: Osobiście rozróżniam dla uproszczenia 2 wersje rentowności: pierwsza to

Rentowność inwestycji ROI (Return on Investment)

Przychody roczne z najmu dzielone przez cenę zakupu, gdzie:

Przychody roczne z najmu to wyłącznie pieniądze dla właściciela, z wyłączeniem opłat do spółdzielni, na fundusz remontowy, za zarzadzanie, za prąd i gaz.

image001 image002

 

Cena zakupu, to łączna cena nieruchomości, powiększona o opłaty notarialne, podatki, wstępny remont lub wykończenie i początkowe wyposażenie. Naprawy później to już są koszty. Tu rentowność może wynieść 3-15% realnie.

Są inwestorzy, którzy odliczają jeszcze uśredniony wskaźnik pustostanu (np. 1 miesiąc rocznie), to jednak zaburza nam wynik, gdyż to tylko ekstrapolacja naszych oczekiwań. Są mieszkania, które wynajmują się przez szereg lat bez jednego dnia pustostanu – jest to zapewne wynikiem mieszanki odpowiedniej ceny najmu, lokalizacji i odrobiny szczęścia. Są też takie, gdzie pustostan występuje co 3 miesiące, bo pojawiają się jakieś problemy lub lokale są błędnie zarządzane. Ciężko to prognozować przy zakupie.

HMW: To jest rzeczywiście najłatwiejszy sposób liczenia, jeśli po prostu kupiłam mieszkanie za gotówkę, bez wspomagania się kredytem lub inną pożyczką, i oczywiście nie zadziała, jeśli mieszkanie dostałam bądź odziedziczyłam. A ta druga możliwość liczenia?

TK: Rentowność kapitału ROE (Return on Equity) – tu bardziej chodzi o cashflow (utrzymanie płynności finansowej).

Przychody roczne z najmu minus koszty kredytu dzielone przez wkład własny kapitału, gdzie:

Przychody roczne z najmu, to wyłącznie pieniądze dla właściciela, z wyłączeniem opłat do spółdzielni, na fundusz remontowy, za zarzadzanie, za prąd i gaz i jeszcze minus rata za kredyt.

image003 image004

 

Wkład własny kapitału - czyli ile gotówki w to włożyłem. Tu rentowność może być 30%, 50%, albo nawet nieskończoność, jeśli brak wkładu własnego lub mamy cashback.

image005

 

Co ciekawe, oba obliczenia rentowności możemy zastosować do tego samego mieszkania i wyjdą nam diametralnie różne wyniki!

HMW: A jest jakiś wzór, gdzie mogłabym podstawić dane z odziedziczonego mieszkania?

TK: Co do rentowności od odziedziczonego mieszkania, to byłyby to czysto teoretyczne wyliczenia, oparte na wartości rynkowej – czyli coś co w przyrodzie nie występuje. Od tylu lat działam na rynku nieruchomości i każdy, kogo zapytać, ma inną definicję ceny rynkowej (śmiech).

HMW: Co z wydatkami na remonty i ulepszenia, wymianę sprzętów i mebli?

TK: Oczywiście wszystkie bieżące ulepszenia i naprawy to koszty, natomiast wydatki początkowe na remont i umeblowanie powiększają cenę zakupu.

HMW: Podatki od najmu nie wliczają się do kosztów związanych z mieszkaniem na wynajem, a co z podatkami od nieruchomości i ewentualnie użytkowaniem wieczystym?

TK: Podatki od najmu się nie wliczają do tych obliczeń rentowności, głównie z takiego powodu, że można je rozliczać na kilka sposobów, a np. stosując przyspieszoną amortyzację wykazywać nawet straty. Wszystkie inne koszty oczywiście zmniejszają zysk właściciela, w tym podatek od nieruchomości.

HMW: Kiedy warto albo należy liczyć rentowność? Czy to wskaźnik do ciągłego monitorowania efektywności naszych nieruchomości?

TK: Obliczanie rentowności jest dla mnie głownie przydatne w momencie podjęcia decyzji o inwestycji i do porównywania ofert. Jak już mamy mieszkanie kupione, to traci to na znaczeniu. Rentowność można jeszcze liczyć, jeśli chcemy sprzedać mieszkania o słabych wynikach i reinwestować środki w coś lepszego, albo szukamy czegoś nowego w tej samej okolicy i porównujemy wyniki historyczne.

HMW: A jak oceniłbyś takie reklamy, które pojawiają się ostatnio, np. „50 % zwrotu z inwestycji w ciągu 5 lat!”, „Gwarantujemy 5% rocznej stopy zwrotu.”? Da się prognozować takie rentowności dla właśnie powstających budynków?

TK: Porządna i jednolita definicja rentowności jest niezbędna, żebyśmy się umieli między sobą w gronie Mieszkaniczników dogadać J. Niejednokrotnie spotykam się z sytuacjami, że ktoś mówi o rentowności 45%, a ktoś inny o 5%, podczas gdy obie osoby mówią o tej samej nieruchomości, podstawiając jedynie inne kwoty do obliczeń. To jest też pole do nadużyć, gdy ktoś próbuje nam sprzedać coś, co nie jest warte swojej ceny. Operowanie odpowiednio nagiętą rentownością pomaga przedstawiać nierealne wyniki inwestycyjne niedoświadczonym inwestorom.

Odrębnym problemem jest takie podnoszenie ceny, aby można było zagwarantować dowolnie wysoką rentowność przez założony okres. Teoretycznie można by sprzedać mieszkanie za 400.000 złotych o wartości 200.000 złotych i „gwarantować” przychody przez 5 lat na poziomie 2500 miesięcznie (5% rocznie). Pytanie, co się stanie po tych 5 latach, gdy gwarancja się skończy?

HMW: Nieruchomości są raczej długodystansowym sposobem na inwestowanie. Teraz – ze względu na bardzo niskie stopy procentowe dookoła – nieruchomości zrobiły się nagle bardziej interesujące. Czy przy założeniu rzeczywiście długiego czasu inwestowania – 10 i więcej lat – nieruchomości nadal mogą być konkurencyjne w stosunku do innych inwestycji, np. obligacji?

TK: Byłbym tutaj ostrożny. Nieruchomości to tylko jeden ze sposobów inwestowania kapitału i jak każdy rynek podlega cykliczności. Mam wrażenie, że gdy ktoś posiada jakiekolwiek rezerwy finansowe kupuje obecnie nieruchomości. Rynek jest gorący, wystarczy porozmawiać z osobami, które inwestują od dawna, ciężko kupić coś okazyjnie, podczas gdy kilka lat temu to było łatwiejsze. Czas pokaże jak to będzie wyglądało za 10 lat. Już teraz obserwuję, że aby dobrze i szybko wynająć, należy się bardziej postarać niż kiedyś (np. zwiększając standard mieszkania lub obniżając cenę).

Pewnie okazjonalni inwestorzy i osoby przypadkowe się na tym poślizgną, a zarobią jak zwykle pośrednicy i ludzie, dla których inwestycje w mieszkania pod wynajem to pasja życiowa. Obserwowałem to w Irlandii, gdy nadszedł kryzys, to mieszkania w ciągu kilkunastu miesięcy w niekontrolowany sposób potaniały aż o 70%! Trzeba było mieć nerwy ze stali, aby to przetrwać J. To był czas na zakupy, ale wtedy nikt nie udzielał kredytów, więc najlepsze okazje były dostępne za gotówkę. Oby nas takie perturbacje w Polsce ominęły...

 

Tomasz J. Kaplan, Ekspert ds. podatków w Irlandii, księgowy i doradca podatkowy. Absolwent Akademii Ekonomicznej w Katowicach na kierunku finanse i bankowość, o specjalności: rachunkowość oraz studiów Executive MBA (Dublin Business School/Liverpool John Moores University). Członek Stowarzyszenia Księgowych ACCA oraz Polskiego Klubu Biznesu w Irlandii. Prowadzi Polskie Biuro Rachunkowe w Irlandii (www.kaplan.pl) oraz portal o podatkach, biznesie i pracy w Irlandii (www.podatki.ie), a także regularnie publikuje w polonijnych mediach. Aktywnie wspiera przedsiębiorczą Polonię w Irlandii.

Specjalizuje się w podatkach, księgowości i doradztwie podatkowym w Irlandii. Posiada ponad 10 lat doświadczenia na stanowiskach specjalistycznych i menedżerskich w działach finansów międzynarodowych firm konsultingowych, telekomunikacyjnych oraz IT. Oferuje wsparcie dla Polaków w Irlandii w zakresie efektywnych podatkowo transferów przychodów z wynajmu nieruchomości w Polsce do Irlandii oraz dokumentowania osiąganych dochodów w Irlandii dla celów polskiego urzędu skarbowego i na potrzeby zaciągnięcia kredytu bankowego. Pomaga także zakładać i prowadzić firmę w Irlandii oraz optymalnie i zgodnie z prawem opodatkowywać osiągane dochody. Doradza również w zakresie opodatkowania przychodów z najmu i podatku katastralnego w Irlandii. Prywatnie mąż i ojciec. Uwielbia podróżować z rodziną.

Hanna Milewska-Wilk. Członek i pracownik Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zajmuje się swoimi mieszkaniami na wynajem od 8 lat, wcześniej przez kilka lat praktykowała bycie najemcą. Z wykształcenia socjolog i filolog, odpowiada za kontakty Stowarzyszenia z otoczeniem biznesowym, instytucjami naukowymi, samorządowymi i innymi organizacjami pozarządowymi; regularnie pisze artykuły dotyczące rynku najmu.