Co możemy powiedzieć o właścicielach mieszkań na wynajem? Nie ma jak na razie badań dotyczących naszej grupy, możemy jednak dowiedzieć się kilku ciekawych rzeczy z ogólnodostępnych statystyk.

W naszym poprzednim Raporcie o wielkości rynku najmu na podstawie danych ze spisu powszechnego podawaliśmy, że mieszkania wynajęte od osób fizycznych będących właścicielami lub współwłaścicielami budynku stanowią 4,2% wszystkich mieszkań, czyli jest to około 575,5 tys. nieruchomości. Liczby nieruchomości nie można odnieść do liczby podatników rozliczających najem ze względu na różne sposoby opodatkowywania tego typu działalności.  Można jednak przeanalizować dane dotyczące umów najmu okazjonalnego i odnieść je do publikowanego w corocznych raportach Ministerstwa Finansów "średniego ryczałtowca", czyli podatnika płacącego podatek zryczałtowany 8,5%  wyłącznie od przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze.

Przepisy prawne dotyczące opodatkowania najmu zmieniały się stopniowo na przestrzeni ostatnich lat, najważniejsze zmiany zaszły jednak w 2009 roku: zniesiono limit 4000 Euro dochodu, powyżej którego ustalano sposób naliczania podatku indywidualnie, i do tego wprowadzono umowę najmu okazjonalnego, dzięki której właściciel mieszkania może lepiej zabezpieczyć się przed niepłacącymi, a silnie chronionymi przez polskie prawo lokatorami. 
Umowy najmu okazjonalnego muszą być rejestrowane w urzędach skarbowych, w związku z tym mamy dość dokładne dane na ich temat. Ilość tego typu umów jest wciąż stosunkowo niewielka w odniesieniu do liczby nieruchomości w najmie prywatnym, jednak systematycznie rośnie - uczymy się stosować ten instrument.

obraz 1

Urzędy zbierają również dane, co do zapisanej wartości tych umów. Jest to ciekawy punkt odniesienia dla wszystkich wyceniających 
najem mieszkania, ale i planujących inwestowanie w mieszkania na wynajem. Można dodać tutaj jeszcze zastrzeżenie, że umowy najmu okazjonalnego stosują głównie osoby dobrze zorientowane w prawnych i finansowych aspektach najmu.
Możemy jednak ten pokazywany przez statystyki średni roczny dochód na podatnika łatwiej odnieść do naszego mieszkania na wynajem, niż podawane przez prasę i firmy pośredniczące np. średnie ceny najmu za metr kwadratowy mieszkania lub ogólne trendy w wysokości czynszów najmu.

r2wykres2

Uwzględniając okresy pustostanów i możliwość przeniesienia części opłat na najemcę, możemy uznać, że podane w tabeli kwoty przychodu są - po uwzględnieniu wielkości i lokalizacji mieszkań w różnych punktach kraju - dość wiarygodnym odzwierciedleniem możliwych przychodów z najmu z jednego wynajmowanego mieszkania.

Przy takim założeniu możemy jeszcze odnieść kwotę rocznego przychodu podatnika zgłaszającego umowę najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego do statystycznego profilu podatnika rozliczającego wyłącznie najem na zasadzie ryczałtu od przychodów. Ponieważ obie te statystyki bazują na kwocie przychodu i obie odnoszą się do najmu, zestawiając je możemy wyciągnąć ciekawe wnioski.

r2wykres3

Osoby rejestrujące umowy najmu okazjonalnego mają swobodę wyboru sposobu opodatkowania - nie musi być to ryczałt, a nawet wynajmującym może być firma (od listopada 2013 roku), więc spektrum wyboru jest pełne. Ryczałt jest jednak najbardziej rozpowszechnioną formą opodatkowania.
Uwidaczniająca się różnica przychodu, nawet po odliczeniach, jest jednak zastanawiająca. Od 2011 roku włącznie statystyczny ryczałtowiec ma przychód o około 70% większy niż ze średniej zgłoszonej w danym roku umowy najmu okazjonalnego. W zestawieniu z różnicą pomiędzy ilością mieszkań deklarowanych jako zajmowane na podstawie umowy najmu z osoba prywatną a ilością podatników rozliczających najem, które to zestawienia prezentowane były w poprzednim Raporcie, możemy zakładać, że statystyczny "ryczałtowiec" ma więcej niż jedno mieszkanie na wynajem. 
Na podstawie zaprezentowanych wyżej danych możemy szacować względną dojrzałość rynku najmu prywatnego w Polsce, mimo że dopiero zaczynają raczkować firmy zajmujące się najmem lokali mieszkalnych. Ze względu na możliwe inne wybory formy opodatkowania najmu i istniejącą szarą strefę można uznać, że na jednego właściciela przypada około 1,4 mieszkania na wynajem.

Jeśli rośnie liczba posiadanych lokali mieszkalnych w najmie, rośnie również doświadczenie i wiedza właścicieli, w związku z czym powinny również podnosić się standardy obsługi. Stowarzyszenie Mieszkanicznik będzie się starało nadal spełniać swoją rolę: upowszechniać najlepsze praktyki i być forum wymiany wiedzy i doświadczeń dla profesjonalizującej się grupy właścicieli.

Opracowanie: Hanna Milewska-Wilk

Wszystkie dane za:
http://www.finanse.mf.gov.pl/pl/pit/statystyki