Powszechne jest przekonanie, że bardziej się opłaca kupić mieszkanie, nawet wspomagając się kredytem, niż wynajmować i po latach „zostać z niczym”. Długoterminowe obliczenia zawsze mogą się jednak nie sprawdzić, więc spójrzmy na zwykły roczny budżet. Jakie wydatki musi uwzględnić gospodarstwo domowe właścicieli, a co najemców mieszkania? Kto ma trochę swobody, a kto sztywne zobowiązania?

W tym artykule przedstawione są poszczególne kategorie wydatków związanych z najmem bądź własnością użytkowanego mieszkania, a konkretne kwoty wydatków porównane będą w tabeli. Dalsza część dotyczy kosztów transakcyjnych związanych z zakupem nieruchomości. Na koniec prezentowane jest zestawienie potencjalnych kosztów najmu i zakupu w perspektywie pięciu lat: co jest w takim okresie tańsze lub bardziej opłacalne.

Energia, (prąd, gaz, ogrzewanie), woda, media (TV, internet, telefon)

Zdecydowana większość gospodarstw korzysta z energii i wody z sieci publicznych i płaci wystawiane przez dostawców rachunki za zużycie prądu, wody i kanalizacji, ogrzewania. Opłaty te mogą być wnoszone bezpośrednio do dostawców, lub za pośrednictwem wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej („opłaty niezależne” w ramach opłat eksploatacyjnych).

Opłaty związane ze zużyciem energii i mediów ponoszą i właściciele, i najemcy mieszkań i domów.

Drobne naprawy i wyposażenie, bieżąca konserwacja

Środki czystości, wymiana żarówki, uszczelki, słuchawki prysznicowej, kupno lampki, dywanika i innych drobiazgów z działu „wyposażenie wnętrz” ponoszą też wszystkie gospodarstwa domowe. Czasem do tej kategorii doliczyć trzeba jeszcze większe wydatki na odświeżanie, czyli malowanie ścian, pranie tapicerki mebli i dywanów lub wykładzin.

W tej kategorii też nie ma większych różnic pomiędzy wydatkami gospodarstw domowych „na swoim” i w najętym mieszkaniu.

Utrzymanie standardu i wyposażenie

Większe wydatki na meble, sprzęty, wyposażenie i remonty mieszkania rozkładają się już różnie. Gospodarstwa domowe posiadające mieszkanie muszą oczywiście same zapewnić niezbędne sprzęty AGD do kuchni i łazienki, najemcy natomiast w polskich warunkach z reguły kuchnię i łazienkę mają już umeblowaną i wyposażoną. Podobnie z meblami: najemcy mogą oczywiście kupować swoje, ale też często korzystają z zapewnianych przez wynajmujących, np. zabudowanych szaf, często też pozostałych mebli. Pośrednicy mówią nawet, że mieszkanie w standardzie ekonomicznym jest bardzo trudno wynająć bez mebli w pokojach.

Wydatki z tej kategorii właściciele ponoszą sami, natomiast najemcy jedynie w części, a dodatkowo mogą wybierać spośród różnych standardów wyposażenia i wariantów umeblowania nieruchomości oferowanych na rynku.

tabela_1

Tabela1: Zestawienie wydatków właściciela zamieszkującego i najemcy mieszkania.

Największe kwoty: czynsz najmu albo rata kredytu

Największym obciążeniem dla budżetów gospodarstw domowych w kategorii wydatków mieszkaniowych jest oczywiście sam czynsz najmu lub rata kredytu hipotecznego za zajmowaną nieruchomość. Czy jednak możemy porównać je bezpośrednio?

Czynsz najmu jest to opłata na rzecz właściciela, wyłącznie za używanie mieszkania, już bez opłat za zużycie energii i ciepła, wodę, kanalizację i śmieci.

A rata kredytu? Z reguły składa się z części kapitałowej i z odsetek płaconych bakowi za użyczenie pieniędzy na zakup. I w początkowych latach spłaty kredytu rata w przeważającej części to właśnie odsetki.

Ubezpieczenia i inne „drobne”

Poza regularną spłatą kredytu bank wymaga jeszcze ubezpieczenia nieruchomości, z reguły w podstawowym zakresie. Większy zakres: ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, ubezpieczenie ruchomości i przedmiotów wartościowych jest dla najemców i właścicieli jedynie możliwością.

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów najemca nie płaci też za utrzymanie całego budynku, w którym jest mieszkanie: ochronę i ubezpieczenie budynku, sprzątanie części wspólnych, nawet opłat na fundusz remontowy – to wszystko jest już kosztami właściciela, mieszkającego w danym miejscu lub całkiem gdzie indziej.

Właściciele mają jeszcze jedną dodatkowa kategorię: podatki od nieruchomości i ewentualnie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. W przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych te należności są uwzględniane w opłatach eksploatacyjnych, inni płacą je bezpośrednio do kasy gmin.

Wkład własny albo kaucja

Przygotowując się do najęcia lub kupna mieszkania trzeba przygotować gotówkę na kaucję lub wkład własny. Kaucja to z reguły jednomiesięczny czynsz najmu, raczej nie przekracza 2000 zł. W przypadku wkładu własnego minimum to w tej chwili 15% wartości nieruchomości, w przyszłości będzie jeszcze więcej. Nawet przy niewielkiej kawalerce, w cenie około 100 tys. złotych, wkład własny to 15 tys.

Koszty transakcyjne i podatki

Przy kupnie mieszkania, poza wkładem własnym, powinniśmy też mieć rezerwę na opłaty związane z transakcją: notarialną, prowizje dla pośredników i za udzielenie kredytu, podatek od czynności cywilno-prawnych (na rynku wtórnym) w wysokości 2% wartości nieruchomości.

Jakie są koszty zawarcia umowy najmu? Dla najemcy właściwie żadne, bo nawet jeśli jest to umowa najmu okazjonalnego, wymagająca załączników w postaci aktów notarialnych, to te opłaty pokrywa wynajmujący. Jedynie przy korzystaniu z usług pośredników, wyszukujących nieruchomości na wynajem z konkretnymi cechami, należy za taką usługę zapłacić.

Przy konieczności zmiany mieszkania – na większe lub w innym mieście czy dzielnicy – w przypadku najmu ponosimy koszty doprowadzenia go do stanu „uwzględniającego naturalne zużycie”, co najczęściej oznacza pomalowanie ścian, usunięcie drobnych usterek i dokładne posprzątanie mieszkania. Jeśli dotrzymamy terminów wypowiedzenia z umowy, to płacimy głównie za przeprowadzkę.

tabela_2

Tabela2: Zestawienie kosztów transakcyjnych, łącznie z kosztem uzyskania kredytu hipotecznego

Jeśli mamy natomiast nieruchomość na własność i w dodatku obciążoną kredytem, to sprawa jest bardziej skomplikowana: trzeba znaleźć zainteresowanego kupca, ustalić z bankiem dokładne warunki spłaty, znów odwiedzić notariusza (przynajmniej raz), znów opłacić pośrednika… A nie wiadomo, czy sprzedajemy mieszkanie „na górce”, czy raczej „w dołku” cenowym. I z reguły jednocześnie jeszcze kupujemy inne lokum… Jeśli oczywiście nie kupiliśmy przypadkiem mieszkania z dofinansowaniem, bo wtedy przez parę lat nie możemy oczywiście go sprzedać (ani wynająć, jeśli to był RnS).

Kosztów transakcyjnych nie ponosimy regularnie, jednak są one na tyle duże, że planując kupno mieszkania w danym miejscu na 5-8 lat i ponowną przeprowadzkę, trzeba je brać pod uwagę, bo to około 5% wartości nieruchomości.

tabela 3

Tabela3: Zestawienie pięcioletnich nakładów i kosztów mieszkaniowych, z uwzględnieniem zwrotów.

Podsumowanie

Najem mieszkania wydaje się być bardziej elastyczny niż kupno. Łatwiej jest usamodzielnić się gospodarstwom domowym nawet bez żadnych oszczędności, ale wielu Polaków traktuje najem wyłącznie jako formę przejściową władania mieszkaniem, przed zakupem własnego. Należy pamiętać jednak, że właściciel ma więcej opłat niż najemca, a porównywanie czynszu najmu do raty kredytu nie jest możliwe bezpośrednio, bo nie uwzględnia kosztów związanych z utrzymaniem samej nieruchomości i jej standardu.

Komentuje Katarzyna Dmowska, ANG Spółdzielnia Doradców Kredytowych:

Wyliczenia pokazane powyżej sugerują, że niewiele tańszym rozwiązaniem jest wynajem, ale według mnie komfort mieszkania zależy też od czynników typu relacje z wynajmującym, niebezpieczeństwo wypowiedzenia umowy i konieczność szukania nowego mieszkania, konieczność przeprowadzki. W dłuższej perspektywie, poza kosztami, które nie wskazują jednoznacznie na wynajem, istotny jest też własny komfort i samopoczucie, choćby możliwość wykończenia mieszkania wg własnego uznania i gustu.

Hanna Milewska-Wilk, Stowarzyszenie Mieszkanicznik
publikacja "Nieruchomości C.H. Beck" sierpień 2016