Czy Fundusz Mieszkań na Wynajem będzie torował drogę dla dużych inwestorów?

FunduszMieszkanNaWynajemWarszawa-potencjalne-inwestycje

We wrześniu pojawiły się informacje o kolejnym zakupie budynku przez FMW – tym razem w Krakowie. Wcześniejsze inwestycje Funduszu – w Poznaniu i Piasecznie pod Warszawą – już są dostępne i oferta ta została oceniona na rynku jako mało konkurencyjna. Spójrzmy na działania Funduszu w tym roku i sprawdźmy, jak wygląda ta nowość w praktyce.

Patrząc na dotychczasowe działania Funduszu możemy uznać, że jest on typowo rynkowym graczem, inwestującym w całe budynki, minimalizującym ryzyko zaległości czynszowych umowami najmu okazjonalnego (http://mieszkanicznik.org.pl/umowa-najmu-okazjonalnego/) i preferującym lokatorów długoterminowych. Początkowo oferta kierowana była do osób fizycznych, ale dość wysokie czynsze i wymagania dotyczące wiarygodności finansowej najemców widocznie ograniczyły zainteresowanie na tyle, że od początku września mieszkanie w Poznaniu można wynająć na nieuciążliwą działalność gospodarczą typu biuro. Jako najemców dopuszczono tym samym firmy, i to nie tylko w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych pracowników.

Działania tego typu, czyli uzgadnianie z deweloperami budowy całych zespołów mieszkań spełniających konkretne warunki, potem przygotowywanie ich do wynajęcia i zasiedlanie długoterminowymi lokatorami, charakterystyczne jest dla funduszy pośrednich. Przygotowują one rynek do wejścia większych inwestorów, zainteresowanych stabilnymi zyskami i niskimi kosztami obsługi, jak np. fundusze emerytalne. Większy inwestor szuka dużych inwestycji, gdzie liczba mieszkań liczy się już w setkach. Nie ma na polskim rynku do tej pory wielu budynków lub nawet osiedli spełniających wymagania takich inwestorów: całych budynków pod wynajem, z działającą infrastrukturą obsługującą długoterminowy najem, z ograniczoną liczbą pustostanów. Fundusze pośrednie po przygotowaniu i zasiedleniu danej inwestycji z reguły sprzedają ja w czasie około 5-10 lat od rozpoczęcia swoich działań.

Nagłaśnianą rolą Funduszu miało być podnoszenie standardów najmu i konkurencja cenowa. Jeśli chodzi o sam standard mieszkań, to jest on bardzo zbliżony do podobnych nowych mieszkań wprowadzanych na rynek najmu przez indywidualnych inwestorów. Mieszkania w Piasecznie dodatkowo są umeblowane – bo całość została kupiona od innego inwestora instytucjonalnego. Standard obsługi i umowy najmu okazjonalnego wymagane przez Fundusz też nie przebijają innych firm obsługujących najem. Ceny zweryfikował rynek – w Poznaniu i w Piasecznie wciąż są w ofercie mieszkania jedno- i dwupokojowe, czyli teoretycznie najłatwiej wynajmowalne. Zdaje się, że na najwyższy poziom wybija się Fundusz nagłaśnianiem swoich zamiarów, bo z konkretami dotyczącymi działań jest już zdecydowanie słabiej. Tajemnicą handlową objęte są szczegóły wszystkich zakupów Funduszu.

Na pewno Fundusz nie spełnia nagłaśnianej politycznie funkcji zapewnienia „czynszówek”, czyli mieszkań o przystępnej cenie najmu, kierowanych do osób ocenianych przez banki jako zbyt mało wiarygodne na 30-letni kredyt, o niskich dochodach lub niestabilnej sytuacji zawodowej. Takie osoby są również przez Fundusz mieszkań na wynajem oceniane jako mało wiarygodni najemcy. Budowanie pozytywnego wizerunku najmu w społeczeństwie jest raczej efektem ubocznym nagłaśniania działań Funduszu, a na pewno nie dotyczy sektora indywidualnych wynajmujących, czyli całego rozdrobnionego sektora najmu prywatnego. Jak na razie Fundusz Mieszkań na wynajem to bardzo szumne początki. Dopiero za parę lat okaże się, na ile jest to model działania czysto biznesowy (za pieniądze z BGK), bo na to wskazują dotychczasowe działania, czy narzędzie polityki mieszkaniowej państwa, mające sprzyjać kreowaniu bardziej pozytywnego wizerunku najmu w społeczeństwie i kierowane do osób potrzebujących mieszkania.

Hanna Milewska-Wilk, 10'2015